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前阵子网络上有一条关于深圳钉子户的新闻十分火爆。

新闻说这个深圳的钉子户在02年时开发商想要以1000万价格收购这栋小楼，但因为地段好，房主开口要3个亿。开发商无法接受这个价格，索性绕开这栋楼，在其存周围修建了高楼大厦。经过16年，小楼还继续存在着，但已经十分破旧，而且狭小的地块已经不适合新的开发，目前只能出租给一些外来务工人员。

钉子户，是有中国特色的一个词。英语的意译是 Nail House。美国也有钉子户，名副其实的钉子户。像钉子一样，拔不掉。 在英文中和“钉子户”意思相近的词是 Holdout，这里特指的 Nail House 是直接翻译，英文媒体也有直接用汉语拼音 Dingzihu 或 Stubborn Nails（固执的钉子）来表示。

在美国，私有财产 (Private Property) 是受到宪法第五修正案的保护的。开发商如果要拆迁，一定要给与合理赔偿 (Just Compensation)。自然，这种赔偿都会高于房子的市值。比如，上海闵行潘女士的房子，480平方米，按1.5万1平方米来算，市值是720万，那么，合理赔偿应该高于这个数字，至少等于这个数字。根据中国新闻网的央视采访报道，给的赔偿是67万3千，这跟白吃白拿好像也相差不多了。

一般来说，如果法规和政策是讲理的，或者执法者没有滥用、绑架法规的话，民众都会通情达理的。赔偿如果高于市值，住户都会积极配合，不会狮子大开口。美国的开发商的利润大约为15%，你的开价若会吃掉其相当大的利润，开发商就撤了。因此，美国钉子户的故事鲜有所闻。极少，不等于没有。西雅图就曾经发生过一个世界闻名的钉子户的故事。

西雅图有个老太，叫伊迪丝·梅斯菲尔德 (Edith Macefield)，生于1921年，1966年搬进了巴拉德西北46街的一个两层楼的小房子，有两个卧室。

2007年，开发商计划在那个地带建造商业楼，征地拆迁进行顺利。但到了老太这里，卡住了。老太的房子比她更老，108岁了。美国没有70年这一说，房子仍然可以居住。老太已经在这个设备齐全的舒适蜗居里住了40余年，对一切都很有感情了，不愿搬离。

“能够用钱解决的问题就不是大问题。”开发商一次又一次地提高赔偿金额，最高达到100万，超过市值好几倍。根据市值，老太的房子的地皮值12万，房子值8千。老太不为所动。《西雅图时报》闻讯采访她。她说：“我不想搬。我不需要钱。钱并不意味着一切。” 

老太没有请律师，没有写信到有关部门，没有上首都华盛顿讨个说法，更没有自己制造燃烧弹或以自焚抗议，只是对开发商说一个很简单的词：“No”。

开发商无可奈何，只得修改图纸，商业大楼忍痛挖掉了老太的这一块地方。

这是一个特例，美国开发商极少碰到的特例，是个无法用钱解决的大问题。开发商碰巧遇上一家钉子户，绝对不可能动用推土机强行拆除，只能绕着走。

据《西雅图时报》报道，老太从小就很固执。开发商好像很理解这种固执。工程项目的最高总监巴里·马丁 (Barry Martin) 甚至关心起老太的生活。老太孤身一人，唯一的儿子早在13岁时就死于脑膜炎。人们也不知道她已去世的丈夫的情况。她很坚决地挡回此类问题：“不要问。”马丁得知老太行走不便，就开车送她去做头发，去看病。他确保她有食品，去为她买杂货，为她去拿处方药，为她做晚饭。开工了，他对工人说：要像对外婆一样对待她。

2008年6月15日，86岁的老太因胰腺癌离开人世，离开了她固守的房子。那一天，那房子依然是她的房子。

老太去世后，媒体披露了她的遗嘱：她将房子遗赠给了马丁，以感谢他在开工期间对她体现出来的友谊。

在中国因为开发房地产而需要征收旧楼在过去曾经发生过很多事件，除了个人因素以外，最重要的原因就是市场上还缺乏一个权威的房屋评估机构。

征收的房产价格大多数只能依靠房地产商与居民协商确定价格，一旦其中有部分居民对价格不满意往往采取坚守的态势而与开发商形成对峙的局面，或者酿成流血事件，或者留下几户钉子户，延误整体城市开发进程。

开发中形成钉子户这一类的事件在美国也有出现，但概率相对中国来说是比较少的，主要原因就是在美国有一个完善的房产税制度。

美国的房产税从1792年开始征收，历经200余年，经过数次大的更改，现在已经形成体系化的重要税种，它是维系美国各城市正常运转的重要支柱，如果没有房产税，美国地方正常的秩序都无法得到保证。

因为美国地方政府的财政收入大部分都是依靠房产税来支持的，包括地区警察，消防队，医院，公立学校等等的支出都是需要房产税提供稳定的资金来源。美国第三大城市芝加哥在过去几年出现严重的经济衰退，导致大量居民离开，城市房地产价格大幅下跌，房产税来源竭尽枯竭，直接导致了市政府财政极大的赤字，到了濒临破产的地步。

美国房产税的征收基础就是房屋的评估价值，一处不动产的价值的评估是有严格的科学定义的，它根据这所房屋所处的位置，周边的环境，房屋主体的大小，房屋建筑时间以及房子内部的装饰设施等等都要全面的评估，得出一个市场的价值并以这个价值向房主征收税金。

每个州的税率各不相同，大约在1-2%左右。因为有这个权威的估价，开发商在征收旧屋的时候才有凭据，买卖双方以这个价格进行谈判，这样可以大大减少因为价格的不透明而出现漫天要价坐地还钱的局面。比如深圳这座小楼的价值到底是1千万还是3个亿，那就不是一笔糊涂账了。

而且房产税每年都是需要缴纳的，如果房主拒绝缴纳房产税，房屋的所有权将会被政府收走，并强制处置。     

还是以深圳这座小楼为例，假如小楼在美国的话，房主认为自己的房子价值3个亿而被政府认可，他就需要按照3个亿的价值缴纳房产税，即使按1%征收，每年也需要支付300万的税款，这一笔钱只怕不是目前他出租给外来务工人员赚钱的租金能够承担的。

即使这栋小楼当初没有被政府认定为3个亿，到今天，由于所在地的地块已经大幅升值，周边房屋的价值已经上涨，小楼虽然破旧，但它的土地价值也是上涨的，现在的实际评估价值也将上涨，房主需要缴纳的房产税也是一笔大的支出，继续保留小楼也是一种不明智的选择。如果没有得到新的开发商收购，这座小楼的结局只能是被政府收走拍卖。

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