房贷也许是每一个普通人一生中最大的负债。
不过整个房贷体系中，债务也可以分成两种形式，一种是“好债务”，另一种是“坏债务”。
区分“好债务”与“坏债务”的依据是什么呢？就是分析债务有没有“转嫁”的可能性：
对于房产而言，如果是投资房，那么这个“债务” 所产生的花费由租客的租金去承担，由税务局的“负扣税”去承担，最后才有业主去承担，所以这种投资的债务在我们行业内称之为“好债”；
而对于自住用途的业主来说，自住型房贷只能称之为“坏债务”，因为它没有任何“转嫁”的可能性，完全由业主全部承担。
上周，我见了一个客户李先生，自住房贷款还欠银行180万澳币左右，当初买自住房时只付了10%首付，现在手上有了些闲钱，看上了一套某区的一个漏（别人成交不了的），有了接盘的想法。
姑且不谈这个捡漏的房子在未来能给他带来多大的回报，我先给这个客户做一个支出的分析：
这180万澳币贷款分成两个部分，一部分是180万澳币的本金，在30年的贷款期限里必须要归还的，另一部分就是180万在这30年里所产生的利息。
假设一：本金在30年内一分不还，在这30年总利息支出180万*3.8%（平均利率）*30年=205万澳币。
假设二：连本带息一起支付，在这30年里总利息的支出为121万澳币左右。
从这两个假设上，我们清晰的可以看出，影响总利息支出的因素就是偿还本金的速度。
尤其在现在低息的情况下，自住房贷款更应该加速还款，如果有一天利息上升，过高的本金额度产生的利息费用会更多，就相当于把很多不确定性丢给未来，自己可以把握的机会没有把握住。
我们再假设李先生去捡了所谓的“漏”，那么用来降低利息支出的本金放到一个新的投资项目之中，然后再向银行借投资型贷款，后来会怎么样？
据我所知，这个区在年底将有700套物业准备成交，那么根据现在的市场情况，银行估价、未来增值空间、未来租金收入、负扣税抵消等等一切依然是未知数......
在这个时候，如果选择用实打实的本钱去供养一套风险明显较大的投资物业，而不是减少自住房贷款本金以降低利息支出，这种操作恐怕是不太合适。
目前李先生每月本息同还 8387.23澳币（利息部分5700澳币+本金部分2687.23澳币），如何加速自住房还款从而达到少付利息的目的呢？
如果李先生平时用信用卡消费（信用卡还款有一个月账期），并且平时的收入都进入对冲账户，由于对冲账户是每天对冲利息费用，到下个月还贷款时，虽然还款总额还是8387.23澳币，但是利息部分的费用减少，本金的比例增加，积少成多，还款速度就不需要30年了，同时也会省下很多利息支出。
借款人基本选择每个月还一次款，但其实是可以改成每两周还一次贷款，这样就加快本金的还款速度，从而减少贷款利息。
如果有类似于奖金，退税，投资分红等计划外收入，直接用这些钱归还本金，这样可以避免过度消费。
看完今天的文章，希望读者感受到投资“平衡”的重要性。
如果你自住房产的贷款占房价比率60%以上，在现在的市场环境下，首要任务还是加速自住房还款，除非你的自住房短期之内要变成投资房，那样的话，就要具体问题具体分析了。
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