美国房子如何从不动产变成可动产？,美国德州阳光地产微信公众号文章

人们通常认为，房屋都是不动产。只有把房子卖了，才有现金在手。实际上，拥有房产也可以从房子中拿钱出来用，这就是把不动产变成可动产。那么，什么样的房屋才能 Cash out（提现金出来用）？

房屋净值是不动产变成可动产的前提条件。房屋净值其实就是指房产价值减去房贷欠款。举例来说，如果一个房产价值50万，没有欠房贷，那么房产净值就是50万。如果房产价值50万，业主欠40万房贷，那么该房产净值就是10万。

将房屋净值提现，是一种贷款形式。大部分银行会考虑贷款比例，一般是房屋净值的75%-80%。举例来说，如果房产净值是50万的话，而最高贷款比率是80%，那最高贷款额度就是40万。如果房产已经有40万的房贷，而这已经是贷款的最高额度了，就无法做净值贷款的任何一种了。

可以 Cash Out 的房屋贷款有哪些种类？
融资重贷 (Cash Out Refinance Mortgage)
房屋净值贷款 (Home Equity Loan)
房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit)
反向贷款 (Reverse Mortgage)

以上四种贷款都是可以将房屋提现的贷款方式。其中，第四种是针对62岁以上老年人使用的一种贷款。而其他三种，都是没有年龄限制，所有人都可以享用的。那么，这三种贷款方式有什么区别呢？

融资重贷
假设王先生几年前买了一处房产，现在价值50万，当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还，而他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的，我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。

融资重贷是重贷的一种，重新贷款就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件，同时，还能多拿出一笔钱出来用。办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。
因此，来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款，之前的贷款利率是6%，他想通过重新贷款，把利率降到目前的4.5%，如果他仅仅是这个目的，他只要办理一般的重新贷款20万。但他不仅要降低利率，还想从房屋中拿10万元出来，作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷，一方面达到降低利率的目的，同时他把贷款额提高到30万，先付清之前的20万贷款，拿出10万作为孩子的大学经费。

这样王先生通过融资重贷，达到了两个目的，降低利率，同时又能变现，取出部分现金用于其他用途。

房屋净值贷款
有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意，他不想降低利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从房屋净值中拿一笔钱来作为孩子的大学学费。那么，他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款，一个是之前的贷款，第二个贷款就是房屋净值贷款 (Home Equity Loan)。通过办理房屋净值贷款，王先生借出了10万元。

那么，房屋净值贷款和融资重贷，在申请手续上是一样的吗? 一般来说，贷款机构都要审查信用、收入，和正常贷款的手续是一样的，也有手续费。但房屋净值贷款更简单些。大多数情况下，房屋净值贷款是一个较小的贷款金额，由于贷款金额较小，银行可能需要更少的步骤，如免去房子的全面评估。另外，由于贷款金额较小，费用会少一些。房屋净值贷款利率通常比信用卡贷款或个人贷款等高利率的借款较低。

房屋净值信用额度
房屋净值信用额度，也就是 HELOC，这种贷款方式在华人社区中，比房屋净值贷款更受欢迎。房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，对贷款者是十分方便好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用已批准额度，贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡，给你一个信用额度，比如50,000元，你随意什么时间拿出多少钱都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。

贷款期：房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年中用了额度，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。
怎样使用房屋净值信用额度：当贷款人的申请通过后，可以随时以写支票的方法来使用房屋净值信用额度。

贷款利率：房屋净值信用额度是浮动利率，建议贷款者向贷款机构了解清楚利率浮动的依据，未来会改变多少，什么时候会改变。还有要查询改变的上限。因为利率是浮动的，它会上升或下降，如果需要长时间来偿还信用额度，我们需要考虑利率浮动所产生的因素。

付款方式：大部分贷款机构只需要贷款人每月还利息。我们只需要在使用贷款款项后才需要付利息。如果想偿还本金，只需要付贷出的金额，而不是全部批出的贷款额。

循环信贷：我们可以随时付清贷款本金，再重新从信用额度借取，如果把贷款本金付清为零，则需要确保贷款银行知道你希望保留该信用额度，而不是关闭信用额度。

费用：大部分贷款机构会为贷款人付过户费用，但贷款人仍需在过户当天付税和杂费。每家贷款机构都有不同的收费准则，我建议贷款人在提交申请之前先了解清楚相关费用。如签署文件之后改变主意,也有3天时间取消已批准的贷款。

大部分房屋净值信用额度是有不同的利率，它刚开始会有较低的每月偿还费用，但往后会有所改变。贷款机构会用指标作为参考，如基本 Prime Rate，来决定增加或减少利率。

贷款者最好向贷款机构了解清楚他们是用哪一个指标作为参考，还有会改变多少，什么时候会改变。还有要查询改变的上限，看最高会改变多少。因为利率是浮动的，它会上升或下降，如果需要长时间来偿还信用额度，我们需要考虑利率浮动所产生的因素。

该选哪种贷款方式

该两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后，如需要再套现出来了，需要重新申请。
房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出的金额的利息，贷款者可以随时付清，再从信用额度中贷出资金, 非常灵活。不过利率是浮动的。

申请贷款时，需要考虑哪些？

房贷，融资重贷，房屋净值贷款和房屋净值信用额度都是以房产作为抵押的债务，如果不能有效地付款，房子有可能会被法拍，因此会失去房产。
房价有可能下跌，如果你在房价很高的时候申请贷款，以后，如果在房价下跌的时候卖出房子，卖房得到的钱有可能不足够去付清房贷。