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• 前言
• 澳洲租赁市场有多紧张？
• 什么原因导致？
• 可怕的后果

前言

自从澳洲央行连续加息后，市场上的大部分目光都集中在房价上。

银行等金融机构对于房价的下跌预测也是一调再调。

事实上，澳洲的房市危机，远不止房价下跌那么简单，租赁市场正在面临一场暴风雨！

SQM Research 最新的公布的 5 月份澳洲出租空置数据显示，全澳出租空置率下降 0.1% 至 1.0%，创下 16 年来新低！

除了悉尼和墨尔本，其他地方的出租空置率都低于 1%。

而且，考虑到现在海外移民正在陆续回归，澳洲本地又是急缺工人，将会大量吸收新的海外人士进入，未来一段时间，空置房屋只可能会更紧张。

空置率收紧意味着什么？

租客将会开始抢夺房屋，租金会继续走高，从而引发澳洲整体通胀继续上升！

澳洲央行为抑制走高的通胀，持续加息，完美风暴来临…

澳洲租赁市场有多紧张？

在过去的12个月里，澳洲大多数地区的住宅租金已经飙升到了创纪录的水平。

其中，由于严重的供不应求，墨尔 本Docklands和Southbank的公寓租金大涨超29%。

几乎大区的租金都创下了历史新高。

目前，租金的上涨压力不是在1、2个地区，而是在全澳范围内。

比如，墨尔本房产中介公司物业管理人士就表示， Southbank和 墨尔本内城区的租房需求，现在比疫情之前上升得还要快。

“拿Southbank一处房产为例，在前一位租户离开后，我们把价格提高了10%，在24小时内，有超过150人登记要看这套公寓。”

“随后我们又提价了15%，仍然有超过60人前来看房。”

“我们为另一套公寓登了招租广告，每周租金430刀，但由于人们的兴趣出乎意料， 我们在看房之前就涨了50澳元，但仍然收到了很多申请。”

而这种超过20组人看房、公寓出租收到数份申请的情况正在变得越来越普遍。

仅在过去3个月，墨尔本市中心、West Melbourne、Docklands和Southbank的公寓租金中位数都上涨了10%以上，周租金至少上涨51澳元。

悉尼内城区的公寓租金也大幅上涨，如Ultimo、Eastgardens、Haymarket、Botany 和Zetland，在过去三个月中，中位数攀升了7%以上，周租金上涨44澳元。

对独立屋的需求依然旺盛，悉尼南郊的Woolooware和Loftus，以及东郊的 Clovelly，平均租金同期上涨了10%以上。

布里斯班西部的Mount Ommaney，其独立屋租金上涨了9.2%。

阿德莱德的West Beach上涨了9.7%，珀斯的East Perth也上涨了7.9%。

房地产市场调研公司Suburbtrends的创始人Kent Lardner也直呼这辈子还没见过租金达到这样的水平。

“我们曾经见过孤立的地理区域，如采矿镇，经历过这种类型的租金热潮，但我没有看到这种情况一下子蔓延到全澳几乎所有的城区和地区。”

租金飙涨或许才刚刚开始。

毫无疑问，随着海外移民的增加，租房需求将进一步增长。

未来，整个单元房市场的租金上涨速度或将超过了独立屋。

部分原因是由于单元房的租金可负担性优于独立屋；在中高密度房产中租房一般比较便宜，此外与低密度住房相比，在建的高密度住房供应并不多。

随着海外移民的正常化，预计租房需求中的很大一部分，将流向内城区的单元房市场，那里的租金已经开始了迅速上涨。

什么原因导致？

澳大利亚全国房屋空置率继续收紧，目前还没有任何数据表明未来将出现缓解。

全澳的租房危机有增无减，结果就是我们提到的——租金飞涨。

在过去的 12 个月里，悉尼综合租金上涨了 17.5%，布里斯班同期上涨了 18.6%，墨尔本上涨 14.8%。

• 移民水平可能继续上升；
• 新建房屋审批量大幅下滑 新房供应减少；
• 许多长期租赁的业主将房屋用作短期租赁。

这些都是导致这场危机的因素。

上周的文章中，我们已经提到过，澳大利亚新建筑批准数量持续下滑，继 3 月份下降 19.2% 后，4 月份下降 2.4%。

由于材料成本飞涨到劳动力严重短缺等一系列因素的完美风暴，住宅建筑行业正处于危机之中。

建筑审批数量的减少将不可避免地影响可负担性。

打击短租

为了缓解住房危机，布里斯班也是祭出杀手锏。

在布里斯班将自己的房子列为短租房的房主已经接到警告：回到长租市场，否则将面临50%的市政费上涨。

周三，布里斯班市长施林纳（Adrian Schrinner）公布了自由国家党（LNP）市府的40亿澳元的预算并表示，希望这一措施能迫使更多的房主把房产恢复成普通的出租房。

施林纳承认，布里斯班市府并未掌握该市有多少短租物业的确切数据，但他说，很明显，在布里斯班处于住房危机的情况下，有“成千上万”的房屋退出了长租市场。

5月份，布里斯班的出租房空置率只有0.6%。

短期住宿数据分析公司AirDNA估计，在大布里斯班地区，包括Ipswich和Moreton Bay以及Logan的部分地区，目前约有3600套房屋在Airbnb等网站上市。

市长直接说道：

“我们看到的是租房者正受到影响，租金大幅上涨，然后那些想租房的人目前确实很难找到任何房源。如果市面上的房主有这些房产可以用于断区、过夜住宿——那是他们的选择，但他们现在将面临的市政费上涨50%的后果。”

“我们不希望任何人支付这笔费用，我们只希望他们把这些房产恢复成普通的出租房，供人长期租用。”

不过，不用担心，市政费不会影响那些只出租单个房间、祖母房或合租房的房主，但会直接针对把整套房产拿去做短租的业主。

2021-22年，布里斯班非房主居住的住宅物业的平均市政费为每年1039澳元，这意味着选择承担50%加价的房主平均得付1558.5澳元。

然而，新财年布里斯班的市政费也进行了上调，导致这些业主不得不承担更高的费用！

希望此举可以起到效果，然后其他首府城市也可以推出类似政策缓解住房危机。

不然，迎来的将是澳洲通胀的飙升！

可怕的后果

为何说租金大涨会导致澳洲通胀飙升？

目前，澳洲官方公布的总体通胀率是5.1%。

然而，这个通胀数据是澳大利亚统计局（ABS）未计入实际市场租金数据的情况下得出的。

原因主要是因为ABS衡量的是目前市场上支付的租金。

而其他数据调研机构衡量的是则新签订的租赁合同里的实际租金。

因此，这里存在一个存量与流量的问题，很显然ABS的租金增长严重滞后！

在截至2022年3月的一年中，ABS的租金数据仅上涨了1.0%，这个数字不到总体通胀率的五分之一。

一旦澳大利亚统计局根据实际市场更新其租赁数据，总体通胀当然会受到巨大影响！

澳洲央行行长在本周的讲话中已经发出了警告：

“今年通胀率将达到 7%，预计现金利率将从目前的 0.85% 升至‘合理的’ 2.5%。”

一旦租金上涨过大，导致通胀超过了7%，2.5%的现金利率貌似又不太够了。

继续加息将会导致更多家庭无法负担得起更加高昂的贷款，从而导致出售房屋，市场上房源数量激增，买家需求减少，一场完美风暴来临…