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第 784 篇原创文章
在一般人的眼中，房地产投资实际上等同于住宅地产投资，因为我们身边大部分的普通人，看得懂的，买得起的，基本上只限于住宅类的房地产。
而实际上，住宅地产只是房地产行业中的一个类别而已。除了住宅，商业地产同样占据了整个房地产行业的半壁江山。
而说到商业地产，其中的类别还分好多种，最主要的有办公楼，商场，酒店以及工业地产等。
与住宅地产相比，商业地产无论是在投资的资金量，风险大小，还是对于投资人对房地产行业的了解程度，都比住宅而言有着更高的要求。
此外，商业地产和住宅地产在估价方式上，有着完全不同的操作。住宅地产最主要的估价方式，是与周边同类型，具有可比性的物业的最近销售价格来衡量。一般的估价师，也都是通过实地调研，以及在系统内搜索相关物业交易价格，来确定待估值物业的市场价格。
而商业地产则完全不是这样。
道理也很简单，一个两房公寓，你隔壁卖80万，而你把房子装修成皇宫的样子，撑死大概也最多能卖个90万，因为相邻同类型物业的价值不会相差太远。而对于商业地产来说，相邻的两个可租赁面积相同办公楼，可能一个满租，一个只有30%的出租率。在这种情况下，这两栋物业的价格将会相差数倍。
商业地产中，最主要的估价方式，是现金流折现的模式。简单来说，就是通过计算该物业未来产生的净现金收入，以及相应的物业折现率，来计算该房产的市场价值。
虽然澳洲的住宅类地产的投资和开发速度已经受周期影响而放缓，但商业地产的活跃性，却并没有受到同样的影响。
事实上，在过去的一年里，澳洲的大宗写字楼及商业，工业地产的交易，是相当活跃的。
2016年之前，在澳洲的部分地区，比如墨尔本CBD和St Kilda Road区域，许多开发商趁着公寓楼花大卖的时机，把大量办公楼改造成了住宅来卖。从现在的角度来说，这些楼可能并不适合居住，但在那几年市场疯狂的时候，这样的楼却非常好卖。
从供需角度来说，这在客观上造成了大城市CBD区域新增办公楼供应的下降，进而促成了一段时间内，悉尼和墨尔本的办公楼市场租赁以及买卖市场的火爆。
办公楼，酒店，商场等商业地产的买家，主要的当然是机构投资者，虽然偶尔我们也会看到一些来自香港，大陆，新加坡等地的超级富豪，到澳洲来买下一幢办公楼，一个酒店这样的新闻。只不过，表面上这些人是以个人名义买楼，而实际上基本都会通过相关公司来进行收购。
Q1
机构投资者购买房产，有哪三种模式？
第一种，我把它称为Core-Plus模式，主要是指购买具有成熟，稳定现金流的物业。比如悉尼的地标性办公楼Chifley Tower，去年8月，就曾经传出有可能要出售50%股权的消息。不过，2018年12月，该大楼业主新加坡主权基金GIC又宣布取消了出售的计划。
Chifley Tower这样一座几乎满租，在CBD核心地段的地标性物业，它的价值基本可以通过现金流折现的方式计算得出。因此，购买这样的物业，对于一个机构投资人来说，相对风险是比较小，收益率也是比较可预测的。
第二种模式，称为Value-added模式，主要是指购买一个现成，但多少有些毛病的物业。
比如，一个出租率只有50%的办公楼，或者一个建造于90年代，已经20年未装修的商场。此类物业的投资成功与否，主要取决于投资机构对物业能够在多大程度上进行改造，以及改造后的运营情况。很明显，这样的投资风险比第一类要大，但潜在的收益也会高。
第三种，称为Opportunistic Investment，基本上是指新开发一个项目，或者改变土地属性，把原有物业拆除重建这样的投资。到了这一层，机构投资者基本上已经是在做开发商做的事，只不过很多机构投资者，会把开发这一块，外包给专业的开发公司，而自己主要负责资本的运营。
显而易见，Opportunistic Investment的风险是最大的，当然，该类投资机构所要求的投资回报率，也是最高的。
Q2
机构投资者要如何计算回报率？
与普通投资者购买房产看资本增值率及租金回报率不同，机构投资者在选择投资模式和进行项目可行性分析时，会看完全不同的指标。其中，最重要的一个决定性要素，叫做内部投资回报率，英文名称为IRR（Internal Rate of Return）
对于Core-Plus类的投资模式，一般机构会要求8-10%的IRR，是三类投资模式中最低的；
Value-add类的投资，IRR的要求基本在10-15%;
而风险最高的Opportunistic Investment，投资人的要求回报则要在15%-20%，甚至更高。
至于这些数字如何计算，当中涉及到的专业知识很多，在这里就不展开了。
现如今，虽然个人投资者在贷款融资方面遇到了各种困难和挑战，但在机构投资领域，相关的活动却一直十分活跃。事实上，有些机构投资，目前正盯上了住宅地产中的一些“捡漏”机会。
是的，机构也会捡漏，只不过，机构的捡漏方法不是普通人想的那样。一位在房产投资基金工作的朋友告诉我，他们最近就在和一个中国开发商谈判，讨论收购其在悉尼某楼盘全部剩余30%的房源。而机构投资人的开价，是楼花价格的不到七折。
也许你会问，为什么开发商会这么低卖？
原因很简单，因为机构和开发商谈判的不是买一套房产，而是全部剩余房源。
在如今市场走低的情况下，开发商与其面对销售进展缓慢，资金不能回笼的窘境，倒不如快速脱手所有的库存，或许前期完成的销售额，已经使得开发商在该项目上获得足够的盈利。
而对于买入的机构来说，他们也并不会长期持有这些房产，而是持有若干年，并且在进行一定程度的翻新后再出售，这也符合大部分机构投资者对其投资人的回报承诺。
关于房地产机构投资的事，其实是个非常有意思的话题，限于篇幅，不可能全部展开，以后有机会再和大家聊聊。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
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《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者
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