//前言//
澳洲房产市场如此火爆,
可墨尔本公寓价格却在下跌,
甚至比5年前价格还低,
华人区公寓价格下跌严重!
幸好房租将会恢复到疫情前水平!
墨尔本公寓价格下跌严重
澳洲房产市场火爆,几乎所有房产都在升值,但是公寓却被排除在了上涨名单之中!
相比之下,墨尔本几乎所有的公寓价格不但没有上涨,反而一直在下跌,就连一些备受追捧的区域也是如此!
(图片来源:the age)
由于疫情导致国际边境关闭,学生和技术移民被拒之门外,CBD和周边地区一下子变得无人问津起来。
不仅房价下跌,就连房租价格也在不断下跌,而且还有大量新公寓积压...
Domain的数据显示,墨尔本CBD单元房中位价目前为51万澳元,比五年前低12.1%。
(图片来源:the age)
CBD周边几个区域比如Southbank和Docklands也分别下降了6%和5.6%,同时,学生住户密集的Carlton房产价格下降最多,中位价下降了23.9%。
另外,墨尔本最大的华人区Box Hill,公寓的中位数价格较5年前也下降了14.7%。
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公寓价格下降是全墨尔本范围内的普遍现象,即便是备受关注的Armadale和Toorak,公寓的中位数价格也比5年前有所降低。
全墨尔本估计只有在Hawthorn和Prahran,公寓中位数价格还有所上涨,但涨幅不到5%。
当澳洲房产需求量急速飙升的时候,公寓楼还可能获得一些市场,但现在人们更青睐独立屋,公寓并没有那么受追捧。
新建公寓过多影响市场价格
不只是选择问题,还有公寓楼供应过多的问题。
Charter Keck Cramer的数据显示,2021年墨尔本有1.21万套新公寓竣工,其中35%位于市中心。
一波新公寓的落成已经影响到了CBD、Southbank和Docklands的单元房房价,而国际边界的关闭切断了留学生和新来者的需求,加剧了价格的下跌,导致长租和短租的租金大幅下降,投资者的兴趣也在下降。
随着租赁市场继续复苏、国际边境重新开放、更多员工重返办公室,投资者对这些城区公寓的需求可能会改善,但也可能受到即将到来的加息的打击。
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PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo认为:大批公寓恰好是在最不利于公寓市场发展的时候落成的。
其中一些公寓可能早在2018年或2019年就被批准了,没有人会料到来了疫情。直接导致国境封锁,以至于海外投资者和留学生都回不来。
国境解封以后,对单元房的需求可能会回升,特别是来自首次置业者的需求,因为内城区很少有在建的独立屋新房,即使有,房子也很昂贵。
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未来几年,墨尔本内城区仍有大量公寓在建,可能会出现供应过剩的情况。例如,即使是在CBD之外,在North Melbourne、Collingwood、Abbotsford、Richmond和Fitzroy等区,有2112套公寓将于今年完工,1144套将于明年完工,500套将于2024年完工。
在CBD,房产公司Melcorp Real Estate的主管Mark Giuliano表示,投资者级公寓在销售市场上的表现,不如为自住业主设计的更大户型公寓。
他说,由于后者的数量更少,投资者级别的公寓数量更多,给中位价带来了下行压力。
疫情低房屋租金时代将终结
虽说房价下跌严重,但是墨尔本市区中心的租金开始飙升,这对于房产持有者无疑是难得的利好消息。
据一家房地产数据提供商称,今年年底前,墨尔本市中心的租金将超过疫情前的价格,从而终结疫情期间房价低廉的时代。
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CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,尽管租金仍比疫情前的最高点低12%,但这不会持续太久。
他说:“我认为墨尔本的房租可能会在今年年中回升。我们现在看到整个市中心的租金增长速度如此之快。”
对许多租户来说,这将结束10年来最便宜的租金。
Lawless表示,对市中心公寓的需求,与其说是由返澳的临时移民和国际学生推动,不如说是由当地居民推动,因为郊区的房价太高,他们不想搬到离城市太远的地方工作。
(图片来源:the age)
2020年11月,CBD的空置率创下了历史新高,当时有近1万套出租房被宣传为可出租,而这个月的空置率已降至略低于4000套——低于长期平均水平。
Lawless表示:“你绝对可以称之为v型复苏。一个加剧因素是,自2019年6月以来,公寓的建造量一直在下降。”
(图片来源:the age)
最后,
综合评判,澳洲房产市场虽然火爆,但公寓市场并没有想象中发展得那么好,大部分地区的房价甚至不如5年前。
这一情况是否会随着国境解封,大批临时签证持有者和投资者回归得到改善还不确定。
而且还有加息的威胁存在,未来公寓的发展前景可能并不乐观!
但可以肯定的是,房价的下跌不代表房租的下跌,反而因为返澳移民和留学生的回归,会恢复到疫情前甚至更高的水平。