【美国房产】洛杉矶买房攻略详细解析,美國商業及住宅地產投資快訊微信公众号文章

大家口中常提到的洛杉矶(公寓)，其实可以细分为三个概念：

　　——－大洛杉矶地区：包括5个县（洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县、里费赛德县和文图拉县）共约1800万人口。

　——－洛杉矶县：（美国人口最多的县）有８８个城市，占1000万人口。其中ＳamMarino(圣玛利诺)，Ａrcadia(阿凯迪亚)，Ｔemple City(天普市)等这些城市因为学区好，环境优雅，华人的生活设施完备而受到华人追捧，华人人口占比都在５０%以上，形成了华人聚焦的西区。Ｗalnut(核桃市)？钻石吧（Ｄiamond Bar）是东区的好学区代表，另外还有橙县的Ｌrvine(尔湾)也是值得推荐的好地区。

　　———洛杉矶市：是洛杉矶县８８个城市中的一个，美国第二大城市，人口396万，也是好莱坞，环球影城，湖人队主场Ｓtaple Center、UCLA、ＵＳＣ等所在的城市。

　　为何要在洛杉矶买房

　　根据美国全国房地产经纪人协会（ＮＡＲ）最新数据显示，自2015年4月-2016年3月国际买家共购买美国房产金额达1039亿美元，其中排在前五位的国家分别是中国（273亿美元）、加拿大（89亿美元）、印度（61亿美元）、英国（55亿美元）和墨西哥（48亿美元）。

　　而其中，中国大陆到美国买房的投资者里有70%会选择落脚南加州的洛杉机。这当然是因为洛杉矶宜人的气候，来往中美方便的交通，诱人的风景和出名的学府。这些得天独厚的地理环境令很多到了美国其他州安家的移民也不得不再一次移民回到洛杉矶。这就是为什么要在洛杉矶置业的一个重要考量。

　　投资移民、子女留学、赴美生子是会考虑在美国置业的首要原因，但是无论移民与否，“海外投资”这扇大门都是对国人们越来敞开，再加上人民币的贬值，资产全球化配置已然是大势所趋，再加上海外房产有性价比高、收益稳定、永久产权等诸多优点，在所有的海外投资类型中，地产仍然是受青睐。

　　再给大家一个最直白的理由，同样价值人民币400万的房子在上海租金月收入约6000人民币，在洛杉矶则可达到至少2500美金/月（约人民币16，625）。

　　洛杉矶房价还会涨吗？

　　根据洛杉矶县估值官办公室（ＬＡ　ＣountyAssessor）的2015年度估值评估报告，2015年洛杉矶县房地产总值较14提增长了6.13%，从2010年起洛县房介连续五年上涨，前四年平均涨幅分别是1.36%、2.20%、4.66%及5.47%。

　　在整个洛杉矶县的88个城市中，房地产增值最快的是西好莱坞市（Ｗest Hollywood），较去年增长了9.8%。有华人比佛利之称的阿凯迪亚市则以8.8%位列全县第三名。

　　就洛杉矶县而言，许多城市的房价已达到金融危机威严前的最高值，比如阿凯迪亚、圣马力诺等，因为这些城市极其富裕，买主大多数也不靠房贷。

　　好学区的房子对他们而言是长期投资，价格走势会更趋于稳定上升态势。在未来一段时间中，以洛杉矶地区带头加州经济将持续恢复，失业率降低，投资和就业的前景都十分广阔，同时积极的商业环境，完善的政府管理与服务，优良的学区，理想的治安状况等，都让其房地产市场继续升温。

　　洛杉矶的房子长什么样

　　—独立屋（Single Family Home）

　　独立屋就是独栋住宅，亦即有房屋建筑，又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上，是相当普遍的房产。

　　美国一般独立屋为一层或两层建筑，门前有草坪，房后有庭院，多半配有两个车位的车库，中高档社区的独立屋，还经常配有私人泳池、烧烤架等各种娱乐设施，以供各种聚会活动。

　　独立屋的样貌类似国内的“别墅”，但是又完全不同于国内“别墅”整齐划一的样子，在美国的独立屋，就如同找不到两片完全相同的叶子，每一栋房子都可以说是独一无二的。

　　—集合式住宅（Condominium）

　　集合式住宅被许多华人称为「康斗」，是英文Condo的简称，就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位，每个单位具有独立的产权，可独立买卖。大部分康斗的样貌类似国内“联体别墅”，每一单位业主除拥有自住空间外，可共享公共空间及公用设施，但需缴纳一定HOA管理费（Home of Association Fee）。

　　在洛杉矶买什么房

　　在国内，20年房龄的房子大多已经老旧到要被推倒重建了，而在美国，1930年代建的房屋如果维护的好，特别是内部如果经过翻新，看上去依然如新屋一般，且美国的房屋是用木头建造的，防潮抗震，质量比国内用的钢筋混凝土有过之而无不及。

　　其实，买新房还是旧屋，这并不是一个大问题。

　　如果你是有钱任性不在乎每月上百元的社区管理费、偏爱别墅型两层独立屋又无暇打理花园、喜欢现代化摩登设计和设施、购房考虑以自住为主，那么选择新房就更适合你；

　　而如果相对于新房较大同小异的外形结构而言，你更中意独一无二的历史感外观、喜欢地广草坪大的田园风格、相比支付社区管理费更喜欢事事亲力亲为、购房考虑以投资出租为主，那么选择二手房则更能满足你的要求。

　　在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋状况的不同，价值差别会很大。选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过维护、翻新等。如果房屋保养得当，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的。

　　美国购置房产不受限

　　美国是一个成熟的市场经济国家，对外国投资者持欢迎态度。非美国公民，无绿卡，任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。

　　中国人在美也可贷款买房

　　美国本土的华资银行、大型的国际银行可以为中国投资者提供贷款，一般先要将房款的40%放入美国本地银行至少2个月。客户需要提前2个月准备首付款到境外账户，如香港账户。登陆美国之前，还需要带一些贷款的资料，这些在去之前是要跟本公司房地产经纪沟通。

　　根据银行要求不同首付款是30-60%，贷款利率4.5-5.8%左右。只要找到专业的机构或经纪提前规划好这些事情，一般贷款都问题不大。

　　预算买房各项费用

　　购房除了房款以外，还涉及到多种手续费及过户费用。在买房前期，你的经纪人或者银行贷款员会为你估算各项费用，包括过户公司费用丶地契保险费丶房屋检验费丶公寓管理费丶房屋保险费，地产税等。基本现金买主需要预留房款的0.5-1%，贷款买家需要预留房款的2.5-4%作为各项费用的开支

　　购房资金如何汇到美国

　　如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制（每人每年$5万）的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。

　　房买好了，然后呢？在美国养房每年需要支付哪些费用

　　房产税：房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税基本在1.2%-1.75%之间。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出丶完善公共设施和民众的福利，因此学区越好，吸引更多人迁入，则该地区的房价也会被带动，房产税收入越高，城市的建设会更加完善，这是一个良性的循环。

　　房屋保险：在加州，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$500到$900之间，你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，没有购买保险这个概念。其实买不买保险是你自己的选择，但是如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。

　　社区费：如果买公寓或集合式住宅，通常会有社区物管费（association fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。

　　费用一般在$150-$350/月之间，费用的高低取决於社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份，每一户不必单独购买。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。

　　庭院维护费：例如剪草，在加州每月需要50美元到60美元。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，一部割草机二、三百元，自己剪剪草维护庭院，运动、健身，又省钱。大部份的美国居民都是选择自己动手，除非是工作特别忙，或是家里没有年轻人。

　　以加州一套50万美金的独立屋为例，计算每年的养房成本如下：

　　房产税：$50万*1.25%=$6250/年

　　房屋保险：$700/年

　　庭院维护费：$50 *12=$600/年

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Maggie X. Chen陈