新西兰的住房问题已经是老生常谈。许多人都认为症结是人多房子少。

但St Peter’s College的经济学教师Peter Lyons不这么看。他认为想解决住宅问题，得先拿到正确的数据。他同时认为，那些经常在媒体发表言论的“砖家”，很多都是利益集团的代言人。

下面是他在NZ Herald的文章节选：

KiwiBuild正让本届政府越来越尴尬。

这真的很不幸，因为本届政府至少承认房价是新西兰至关重要的问题。但他们的解决方法——KiwiBuild却可能不是这个问题的正确答案。

新西兰的房价问题，到底是是需求端、还是供给侧出了问题?

新西兰就是一个村庄。每次去澳大利亚，我都会想起这一点。澳大利亚过去30年发生的事情，他们的经济评论人士写了很多文章。这是新西兰可以借鉴的金矿。

澳大利亚房产市场正在下跌

在书中，我了解了澳大利亚银行的作为、金融监管的放松和他们的房地产市场。澳大利亚的银行在放贷方面唯利是图，他们对发放住房贷款有着巨大的偏好。相反，对小型企业的贷款，他们的热情要低得多。但正是小型企业给买房的人创造了就业机会和收入。

这些书籍里最深刻的洞见是，房地产市场对经济的影响，以及过去几十年是什么在推动这个市场前行。

KiwiBuild存在的基础，是假设房价居高不下的原因是住房供应不足。所以解决办法很简单：我们需要建造更多的房子。我们都相信这一假设，却没有多少证据。

现在问题来了！如果供给不足是推动房价上涨的原因，那为什么近年来Dunedin、Northland、Nelson和Hawke's Bay等地的房价也开始飙升? 这些地区的人口或收入几乎没有增长。理应不存在住宅短缺的问题啊。

可能的答案是，这些地区的房价增长是由投资需求驱动。原因是房贷利率超低，以及大城市的收益率不具备吸引力。

这就引出了一个问题。是什么推动了新西兰大城市的房价上涨?是海外买家、超低的房贷利率和银行大举放贷，还是住宅供给短缺?

奥克兰房价在下跌，但新西兰其他城市房价却屡创新高

要说清楚新西兰的房地产市场，我们需要非常谨慎。大多数在媒体上发表评论的专家，都有既得利益集团的影子。这些人要么是银行的经济学家，要么与房地产行业有联系。

那些人口增长与未来住房供应的研究，往往包含不现实的假设。这些研究认为创纪录的移民数量将继续下去，它们还经常忽视学生宿舍和老年公寓的建设数量正在增长，它们忽视了老龄化社会的人口结构，它们忽略了每个家庭潜在的人口增长。

澳大利亚的房地产市场，尤其是大城市的房地产市场，正在急剧下滑。随着房价下跌，银行越来越不愿意放贷。他们的抵押品正在减少，他们担心出现坏账。这又反过来促使房价继续下跌。

过去一年，澳大利亚的抵押贷款下降了18%。银行和银行贷款在推动房地产市场方面的作用由此彰显。当然，新西兰的情况有所不同。

要解决新西兰的房产市场问题，我们需要正确的数据（good data）。正确的数据对正确的政策至关重要。准确地找出谁在买房，并利用实时数据监控市场是至关重要的。

来源：后花园新西兰房地产在线