澳洲买房经验谈
-FALA
在澳洲买房，具体程序是怎样的呢？作为买方，你都应该跟什么人打交道？费用如何？本文详细做一说明。为了方便记忆，对于需要打交道的人，按照步骤可以归结为以下四个字母：
F(Finance-贷款咨询) A(Agent-地产经纪)L(Legal-法律咨询) A(Accountant-会计)
澳大利亚作为一个法制国家，各方面的法律法规都非常健全。尤其是在涉及到保护民众的个人私有财产和交易安全的问题上更是如此。房地产交易过程都非常透明，具体该怎么做，什么可以做，什么不可以做，完全一目了然。至于跟买卖双方打交道的所有的这些人，全部是有执业执照的。这个执照也就是他们的饭碗。政府监控非常严格，所以很少有人会为了一些眼前利益做违法的事情而冒丢掉自己执照的风险。作为买方，需要尽量避免的是不要在合法的范围内吃亏就好了。而应该注意的是，澳洲的购房合同是明显倾向于保护买方的。所以作为买方不必过分紧张，即使签订了合同也还是有很多机会可以退出。
先说前两条。F-贷款咨询和A-地产经纪人咨询，那一条放在前面都可以。一般来说，如果你没有合适的信贷人员可以咨询，你咨询的地产经纪人会介绍给你一个。
Finance-贷款咨询：
在澳买的房子，一般来说要找澳洲的银行给你贷款。不同的贷款途径，价格和利率会有不小的差别。而一个业务经验欠缺的贷款通道，有可能会造成贷款审批失败而毁掉一宗交易。贷款有两种途径，一种是通过银行信贷员，另一种是通过信贷经理人。两者唯一区别就是银行信贷员只做本行信贷业务，而信贷经理人可以跟数十家银行和贷款机构有业务往来。而由于各银行的利率和政策有很多差异，所以一个有经验的信贷经理人是最佳选择。而银行信贷员和信贷经理人都是由银行支付佣金的，所以对贷款人来说，相同银行的贷款利率和费用上没有任何差别。澳洲本地人多数选择信贷经理人为他们做房屋和生意贷款业务，而不是直接找某家银行。
与很多人想象和宣传的不同，很多贷款审批都是不收手续费的。买家在买房之前就去咨询贷款经理人的意义在于，你可以先对自己的财物承受能力摸个底。一般贷款经理人会在了解你的财物状况之后，给出一个你大致能贷到款的限额。而作为买家要非常注意的一点是，不论贷款经理人多么确信地跟你讲你的贷款没问题，百分之百贷成功，甚至给你出具预审批成功的文件，都不能证明你最终的贷款就一定能成功。只有合同签订后拿到银行后经过一系列严谨的审查手续后，银行才会最终决定是否放贷。其间银行会审查你的收入和信用历史，还可能派出估价员去给合约地产估价。任何一个小的问题都有可能影响到银行的最终决定。所以除非你有预备好的现金全款，否则一定要把“取决于贷款是否成功”这一条款放进合同。
Agent-地产经纪
也就是我们常说的房屋中介。首先请注意一般情况下澳洲的中介公司是不向买家收佣金的。如果有中介公司提出向买家收取佣金，作为买家你要首先咨询自己的法律顾问。因为这是非常不寻常的情况。澳洲的房屋中介和中国国内有很大不同。最显著的不同就是行业更加成熟规范。作为买家首先要注意，尽量选择一些在全澳乃至全球有上百甚至数百家分支机构的大连锁企业。这样就不但有行业主管部门去规范中介公司的行为，连锁企业的总公司也会有非常详细的规范。一个不符合规范的分公司有可能会被连锁总公司取消连锁资格，甚至被行业主管部门吊销执照，造成巨额损失。所以一家正规的中介公司是绝对不会铤而走险而去做一些违规甚至违法的事情的。
澳洲的中介公司，有极其严格的职能划分，仅限为卖方提供市场宣传服务，为买方提供咨询和看房服务以及为买卖双方提供沟通管道以及和约的准备和签署服务。此外就是要提供一个政府监控的信托账户用于暂存买家支付的定金。一般来说中介公司与卖方签订的代理合约都是独家的，即使房主自己把房子卖掉，也要向中介公司支付佣金。所以即使客户直接找到房主，房主也会要求客户直接去和中介公司联系。这样就使得整个操作过程非常规范和简单明了。
作为买家，通过中介找到自己心仪的物业并且找贷款经理人了解了自己贷款能力后，就可以着手准备出价了。一般比较正规的中介公司会要求你书面出价，并且付1000-2000澳币不等的保留订金，以示此物业为买主保留5-7天。此时间范围，也是买卖双方通过中介谈条件的时间。买方保留订金会存在中介公司的信托账户里。这个账户是被政府监控的，每一笔钱的进出都要有详细记录。如果最终条件没有谈妥，中介公司会以支票的形式把订金全额退还给买方。在5-7天的保留期间买方应该为自己找到一个法律顾问，帮助审阅标的物业的合同正文，楼书等等文档，确认该房产没有附带的债权债务等等。因为购房的合同是非常非常繁复的，有很多法律细节。绝大多数澳洲本地人也很难完全看懂。全部工作完成后，条件也基本谈妥，就可以签订合同了。具体应该如何签字，在哪里签，中介公司会给你说明。合同签署过程是买方先签字，交给中介公司，由中介公司拿给卖方签字。传真，复印，扫描件都有效。需要注意的是澳洲法律规定，任何你签过字的东西都有权保留一份副本。
合同签字后并不代表合同就会执行。首先根据不同州的法律，买方会有几天的冷静期。在这几天之内可以无条件退出，也就是不需要任何理由。但是这种退出不是免费的，一般要支付几百元的费用。另外上文提过，买家最好在合同里放进一个“取决于贷款是否成功”的条款。一般这个条款给买家10-14天的时间去申请贷款。等到银行正式批准放贷，中介公司就会要求买方支付10%的购房定金，此时合同才得以正式执行，买方也就不能单方面终止合同了，否则会丢掉已经支付的定金。这笔定金也会保留在中介公司或者法律顾问的信托账户里，除非买方书面同意，否则在地产正式交割过户前不会支付给卖方。这样万一卖方就此地产的所有权有争议或有任何附带的债务，买方也不会有任何损失，最大限度地预防了欺诈行为的发生。
需要提醒的一点，如果买的是独栋房子，也就是我们常说的别墅，当合同得以正式执行后，建议买家去给地产买一份保险。这不是必须的。本来保险应该在产业交割以后再买。提前买的目的是，一旦发生重大事故，比如火灾等，假定卖方对房子没有买保险，也支付不起维修或者重建的费用，交割的时候就会出现问题。当然最终问题还是会被解决掉，但是耽搁的时间所导致的费用，加上法律顾问的费用，加在一起也是不小的一笔钱。
Legal-法律咨询
理论上讲，买卖双方都可以不找法律顾问而自己处理所有法律文档和手续。但是这种情况似乎从来没有真正出现过。找一个法律顾问是非常重要的。法律顾问有两种，一种是过户师（Conveyancer），另一种是律师（Solicitor）。过户师实际上就是专职处理不动产，生意等过户的法律顾问。一般的房产买卖，过户师完全可以胜任。律师胜任范围更广，可以代你处理其他法律问题，但是也更贵。房地产买卖，用过户师做法律顾问，一般费用会在600-800澳币之间。别忘了你是要给他们付钱的，所以有法律法规方面的问题尽管问。
双方过户师会在地产交割日当天算清该处地产所有的费用，包括房主与银行之间的债权债务，与政府之间的市容费等，还有水电账单等等，然后归入总账，算出具体金额，要求买家开具一张银行支票。付款以后会通知双方，交易成功，地产成功过户。然后中介公司得到书面通知后，会告知买方可以来取钥匙。至此交易全部完成。
Accountant-会计
如果你买的是投资房，你就需要会计了。投资房有费用和收入，这就需要每年报一次税。所以最好从一开始就找好会计师，规划好应该按什么比例投入现金，贷多少款等等。会计师会给你很多实用的建议，应该具体如何避免交过多的税。跟国内不同，澳洲每年的报税是一件大事。非常重要的是，绝对不要因为误报和错报被抓成逃税。澳洲法律可以说跟其他国家比，对绝大多数罪犯都比较宽容。而要是有人敢逃税，绝对严办。会计每年报税的费用应该不到100澳币。其他咨询费另计。
以上基本上涵盖了买房所要打交道的所有人。所以再总结一下，基本程序就是：看房，付小订金，找过户师看合同，签合同，走贷款程序，贷款成功、付10%大定金、合同正式执行，交割日付清余款，交易成功。
