海外买家如何买奥克兰公寓？认准许可，能出租或自住,逸居新西兰微信公众号文章

临近2018年底，王京拿着旅游签证飞往奥克兰。除了旅游，他此行的另一目的是，买公寓。但是，作为海外买家，要想避开到海外投资办公室（OIO）申请许可的流程，只能挑选可能被新规豁免的公寓。

这种需求很快被眼尖的中介捕捉到。他们迅速地与已申请或拿到豁免许可的公寓项目合作。中介把王京带到奥克兰北岸的一处公寓项目。四个月前，开发商Max Lu已向OIO申请过渡性豁免（transitional exemption），但仍在审批过程中。

虽然许可暂未下达，王京还是愿意接受带附加条款的合同。合同里特别写道，若该公寓没拿到许可，合同作废。如果许可下达，他不仅不需要走繁琐且花费不小的申请，所买的两房一卫的公寓用途还不被限制——可自住或出租。

过渡性豁免（transitional exemption）许可，相当于是让海外买家 “穿越”回到新规前。2019年1月，王京付了订金，成为了Max在售公寓在新规施行以来的第一个海外买家。

近日，新西兰统计局公布2018年四季度海外买家（非新西兰公民或非居民签证持有者）的比重。2.3%的房屋转移到海外买家名下。这一比例没有和上一季度（2.0%）或是一年前的情况（2.9%）有太大的变化。

但统计局房产统计经理Melissa McKenzie指出，四季度的结果可能不完全反映出2018年10月22日新规的影响。 只有全部走完合同（可能需一个月或以上），交易才会被纳入统计。比如，有人在2018年10月22日前同意买一个全新的期房，但是这笔交易可能在数月以后完工时才被计算在内。

采访当天上午，开发商Max已接待了三波看房的买家。 “Chelsea Bay Residences一层已装修好，看得到摸得着，客人就很感兴趣。“Max告诉逸居新西兰，从圣诞节至今，已卖出3套公寓。其中两个为本地买家，一个为海外买家。

Max的项目共有60套公寓，目前还剩下10套左右。已售公寓的买家中，事实上海外买家不到10个。“我做的项目几乎都是本地买家居多。”Max表示，就算最终没有拿到，大部分公寓已售出，影响也并不大。

在现今的市场下，拿到过渡性豁免许可，对Max来说，“是卖点”。Max表示，很多中介愿意把客户优先带到其公寓项目。

据逸居新西兰了解到，中介已不再像以前那样，什么房源都要，而是把精力放在容易销售出去、尽快拿到佣金的房源。

市场的变化和中介的佣金机制导致中介开始挑选房源。按照行业通行惯例，开发商给中介的佣金分为三个阶段支付：买家付定金时付20%，银行通过预售拿到银行贷款时付30%，最终交割时付50%。但现在，许多楼盘预售了，迟迟未盖完。对中介来说，不仅一部分佣金被“耽误”了，也影响了中介在买家心中的信誉度。

为了获得过渡性豁免许可，Max从得知政策风声时就开始准备。联系上律师后，所申请的项目在10月底完成了评估，满足了条件。

根据LINZ网站，这些条件包括：项目至少有20个以上新建单元；虽然未在2018年8月22日前完工，但会在2023年8月22日前完工；在2018年8月22日前，至少已正常预售一套未完工的公寓。

Max表示，一开始虽然知道项目满足条件，但是很多人还不知道怎么去证明。作为较早的申请者，他找到了与海外投资办公室打过多次交道的资深律师，并多准备一些申请材料。

除了Max，当时他身边朋友也对此许可表示出了兴趣，涉及3个项目。但Max表示，最终有多少人去申请，不得而知。“很多人知道政策，但还比较彷徨。”

据LINZ官网消息，过渡性豁免许可的申请截止日期为2019年2月21日。迄今，仅剩10日。

2019年，海外买家在新西兰购买公寓遇到了另一个新的监管，为反洗钱法。自2018年7月1日以来，律师开始接受反洗钱法监管以来，买房者开始被要求出具资金来源证明，相关文件可能包括，银行转账记录、个人财产陈述书和递交给银行的财产赠与说明（Gift Letter)。

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以Max对海外买家的接触和了解，他们都会找到自己的律师去证明资金来源。海外买家购买的流程，没有想象中的那么繁琐。一开始海外买家会觉得，不知道怎么弄；律师也摸着石头过河。现在越来越明确，繁琐的东西越来越少。

Cetus Legal立诚律师事务所主任律师蒋立诚告诉逸居新西兰，内政部给律师们一个指南，点明了要达到的层次。虽然法律允许每个律师按照自身情况设定不同风险机制，但在现阶段一般律师都以内政部指南为准绳。实施时可能还会再严格一些。