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• 前言
• 全澳房价增速开始放缓
• 通胀飙升！央行加息迫在眉睫
• 澳洲房价下跌的风险加剧！
• 结语

前言

自2020年3月以来，悉尼的房价上涨了37%，布里斯班涨了40%，堪培拉涨了46%，霍巴特涨了45%。

在全澳范围内，房价已达到近 107 万澳元的创纪录高位。

房地产让许多人更富有，也让许多人更贫穷…

对于还没有入市的澳洲人来说，买房已经变得越来越高不可攀了。

在高昂的房价把人压得喘不过气的时候，对买家来说，好消息传来：火热的房市开始降温了...

除几个别城市外，全澳各地的房地产市场都在放缓。

而本周公布的通胀数据或将成为加速器，推动房价进一步走低！

全澳房价增速开始放缓

Domain周四发布的最新房价报告显示，墨尔本、堪培拉和达尔文的房价在 3 月季度下跌，而悉尼一度飙升的房价增长现在已经停滞不前。

布里斯班、阿德莱德、珀斯和霍巴特在 2022 年前三个月都继续上涨，各自的房价中值均创下历史新高，但珀斯和霍巴特的增长率已放缓至 2020 年以来的最高水平。

季度增长创下，自2020年6月季度价格下跌以来最疲弱的结果。

年增长率也降至12个月以来的最低点。

布里斯班和阿德莱德是仅有的公寓价格触及纪录高位的城市，而悉尼、墨尔本和霍巴特的公寓价格则较上季度创下的纪录高位有所下降。

这是自2020年年中以来悉尼和墨尔本的公寓价格首次下降。

布里斯班现在是澳大利亚最强劲的房地产市场。

这里的房价在短短 12 个月内就上涨了 200,000 澳元，中位价达到创纪录的 831,346 澳元，相当于每天涨 553 澳元！

公寓价格也创下 437,034 澳元的历史新高，成为今年增长最快的公寓市场。

阿德莱德的独立屋中位价达到创纪录的 750,084 澳元，增加了 165,000 澳元，年涨幅为 28.1%，也是有史以来房价涨幅最大的一年！

公寓中位价达到创纪录的 376,977 澳元。

除了这两个地方以外，即使是在霍巴特和珀斯等房价上涨的首府城市，涨势也在放缓。

3月季度澳洲首府城市房价季度增长比 12 月季度慢 10 倍！

就算是去年房价中位数涨幅创下历史新高，一跃成为澳大利亚第二昂贵的房地产市场的堪培拉，房市繁荣也是戛然而止。

澳洲这些最昂贵的房地产市场早在去年年底就开始显现疲态。

在 2022 年的前三个月，悉尼和墨尔本等城市有放缓的迹象。

而本周最新公布的通胀数据，或将成为压垮澳洲房市的最后一根稻草！

通胀飙升！央行加息迫在眉睫

周三，澳洲3月季度的消费者价格指数 (CPI) 数据公布，同比上涨5.1%，高于预期的4.6%，超出澳洲央行目标区间。

虽然说之前RBA 曾表示，在自 2010 年 11 月以来首次加息之前，希望获得更多有关通胀和劳动力成本的证据，由于2022年第一季度工资数据会在5月18日公布，所以市场认为也最快6月加息。

但在看到通胀飙升至二十多年来的最高水平后，澳新银行（ANZ）和澳大利亚国民银行（NAB）的经济学家纷纷加入澳洲央行将会在5 月3日加息的预测行列。

ANZ 和 NAB 经济学家预计，澳洲央行（RBA）委员会将在下周二5月会议上将现金利率从 0.1% 的纪录低位上调 15 个基点。

他们认为，现在通胀压力有继续上涨的势头，并且已经扩大。

在这种背景下，很显然如果继续维持0.1%的现金利率目标不合适。

所以，澳洲央行很可能不等了，直接加息！

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 和资深经济学家 Diana Mousina 更加激进，现在预计 RBA 将在周二加息 40 个基点，将现金利率加至 0.5%。

因为，推迟加息只会冒通胀预期升级的风险。

不过，考虑到最近澳洲正在进行联邦大选，如果5月加息很可能会让政府感到恼火。

当然，澳洲央行作为一个独立的金融调控监管机构，也不是没干过这种事。

央行就曾在 2007 年 11 月联邦竞选期间提高过利率，当时距离投票日前仅剩几周，突然宣布加息。

这谁也说不准，但我个人还是比较倾向于央行会在6月加息。

为什么？

因为，在 4 月份会议纪要中，澳洲央行指出了未来几个月通胀和劳动力成本将会是重要的补充证据。

所以，RBA打自己脸的可能性比较小，况且通胀数据超出了目标区间的范围还不大，他们会看看5 月 18 日公布工资价格指数数据以及 6 月 1 日国民账户中的劳动力成本数据。

实在不行，6月加大加息力度就好了。

对于老百姓来说，已经知道了，央行加息是板上钉钉的事，不是5月就是6月。

所以，能早把房子拿出来卖，就尽早卖。

导致市场上的房源在最近3个月激增，竞争力逐渐变小。

澳洲房价下跌的风险加剧！

过去2年的房价飙涨让澳洲家庭债务水平也水涨船高。

此时，房价大幅下跌的风险更大。

从历史角度来看，房价的下跌会在第一次加息后的 6 - 12 个月后才会开始走弱。

但是这次不一样，较低利率对房地产市场的提振也比过去更高，所以这些较低利率上升可能会产生更大的负面影响，而且房市下跌可能会比正常情况更早出现。

各大金融机构曾纷纷预测，由于较早和更大幅度的加息，从现在到明年年底，澳洲房价将下跌约 10%。

甚至在官方现金利率上升之前，平均固定利率的提高、负担能力限制和更高的供应水平已经开始给房地产价格带来下行压力，房价已经开始在悉尼和墨尔本下滑。

而加息可能会引发悉尼和墨尔本以外的房价早于预期的下跌，这可能会成为其他首府城市市场提前疲软的触发因素。

这就有了我们开头提到的，澳洲房市将进入全面放缓阶段。

Domain 的数据显示，今年第一季度墨尔本和堪培拉的房价已经下跌，而悉尼的房价则趋于平缓，因为房源激增以及对可负担性差和即将到来的利率上涨的不安情绪对需求造成压力。

在悉尼，独立屋中值仅上涨 0.2%，较上一季度 6% 的增幅大幅放缓，是自 2020 年 6 月季度以来的最低水平。

悉尼的高端市场领跌，前三个月房价下跌了 6.5%。东部郊区、莱德和北部海滩的价格分别下跌了 5.4%、4.9% 和 0.5%。

墨尔本的房价中位数下跌 0.7%，这是自 2020 年 6 月季度以来的首次季度下跌，而单元房价格下跌 2.2%，是五年来最大的季度跌幅。

除了内东区的独立屋和莫宁顿半岛的单元房外，墨尔本所有地区的住宅价格均出现下滑。

堪培拉的房价在上季度下跌了 0.9%，这是两年来的首次三个月下跌，并结束了堪培拉房价历史上的最大涨幅。

结语

总结下，澳洲房价在飙涨了接近两年后，已进入下一阶段。

价格上涨疲劳，拍卖清空率从 80% 以上下降到 60%-65%，表明市场更加平衡。

尤其是本周澳洲3月季度CPI 数据公布后，必定加速澳洲央行加息的步伐以及加息幅度。

无论是5月加息还是6月加息，有一点可以确定，就是今年央行加息幅度一定不会小。

央行加息将加剧澳洲家庭负债，在未来一段时间将会看到市场上的房源数量进一步增加。

而这其中就包含了许多被迫卖房的业主，供需平衡将转向有利于买家。