老客户Johnny近日给我打电话，大吐苦水。
Johnny家两层独栋屋已经入住10多年，一直以来屋顶有些漏水，而且四面的窗户太多影响保温。这几年Johnny的手头也松动了一些，就想好好做一次翻新，顺便把浴室和花园也整修一下，加起来有十几个项目之多，好些还需要市政正式DA批准。
遗憾的是，最近几年建筑成本直线上涨，承包商（Contractor）报的价格比原先的估计足足高了30%。为了梦想中完美的新居，Johnny咬咬牙锁定了一家小型承建公司，终于可以开工了。
签建筑合同的时候，承包商告知Johnny，这是一个行业标准建筑合同，不需要修改。主要看需要包括的建筑项目确认细节没错可以了。
Johnny大笔一挥签好字，付了首付。
可惜的是梦想总是太美，现实总是太残酷，承包商虽然是开工了，但是常常是三天打鱼，两天晒网。总是有一些工作不能开始或完不成，是因为要么电工没有空，要么水管工来不了，要么是某项材料还要等等。
合同虽然规定了整体工期为6个月，但这样下去看样子是完不成的。
工程磕磕绊绊地往前推进。又是几个月过去了，在阳光暴晒和几场大雨过后，刚刚刷好的外墙已经开始起泡，还没有完工的房子已经开始出现其他种种建筑瑕疵。
Johnny要求承包商把工人找回来弥补质量问题，可以反复修了几次还是未能尽如人意。
最后承包商干脆不理Johnny要求维修的要求了，一张根据建筑进度发的账单直接发到Johnny的电子邮件，要求根据合同规定的付款期限付款。
Johnny将近一年来积蓄的怒气终于爆发了，他用强烈的语气回电子邮件:
第一、承包商不回来好好维修建筑瑕疵，他就不付进度款。
第二、由于双方已经无法合作，工期已经延误了5个多月，他决定撤销合同。
两周后，Johnny接到了承包商的律师信，大意如下：
由于Johnny没有付进度款，根据合同，从账单发出去的5个工作日后需要开始交10%年息的利息，按‘天’计算；
工程延误不是承包商的责任，即使是承包商的责任，承包商每个‘工作日’只需要赔偿$1.00 （意即，即使承包商延误了整整5个月，根据合同承包商只需要赔偿业主经济损失$100多。）；
承包商并没有违约，Johnny单方面取消掉的工程部分建筑费用将近10万，根据合同承包商有权收取20%的应得利润，即2万澳币；
由于承包商不得不找律师处理，Johnny需要支付给承包商到这个阶段为止$5000的律师费。
Johnny这下就更生气了。
电话上，我首先告知Johnny，通常建筑合同中根据建筑进度付款，维修或赔偿建筑瑕疵，以及延误工期赔偿是由完全不同的条款来约定的。
作为业主，再生气也得按照合同来，否则不小心都会反过来被承包商追诉。
接下来，我让Johnny把合同发过来，能否维护他的权利的关键就在这份合同上了。
收到合同后，我们发现这确实是部分使用了建筑行业协会（HIA）标准合同版本，但是有两个重大问题:
一是这份合同并非标准版本的完整版，承包商删除了合同标准清单（Checklist）的部分；
二是承包商还附上了五页补充条款限制甲方的权利，导致这份合同实际上已经不能被视作标准合同对待。
被承包商删除的标准清单（Checklist）问题包括：
承包商（contractor）是否有成本资质及牌照？
牌照是否涵盖合同中提及的工作？
承包商的名字和号码是否和合同上一直？
合同及图纸和说明是否是对建筑工作的描述？
合同是否清晰说明合同价格或如果没有确切合同价格，合同中是否已经加入警示？
如果合同中陈述合同价格可以更改，是否合同中已经警示过怎样更改？
是否您注意到关于冷静期的条款？
首付是否是在10% 法定限额内？
合同中是否包含按进度分期付款的具体信息？
您是否明确合同更改的步骤？
你是否注意到合同中提及是谁来获得市政及其他建筑工作审批？
你是否了解在未从承包商手中拿到建筑保险凭证前您不需要支付给承包商任何的定金或分期付款费用？
承包商是否提供给您一份消费者建筑指南，其中内容包括您在新南威尔士州建筑法律下您的权利与义务？
合同中是否包含关于在什么情况下建筑合同被终止的声明
根据法律，缺乏标准清单将导致合同无法执行，这是个非常严肃的问题，我们正是以此作为契机，最终为Johnny争取到了满意的结果。
关于承包商后附的五页补充条款，我告诉Johnny，既然乙方提出了对甲方的限制，那么公平起见甲方也应该有相应的条款，这份合同就更不能按标准合同来对待，必须逐条审阅。
Johnny的装修合同纠纷最终得以解决。
作为律师我要提醒大家，即使承包商确实使用了整本HIA标准合同，合同也不能盲目地签，举例来说：
如果合同宣传为‘一口价’，即使是HIA标准合同，其中包含合同价格可以（向上）浮动的条款；
号称‘无缝对接拿钥匙’（Turnkey）的合同，HIA标准合同规定承建商合同并不负责为业主申请最终入住证（Final Occupation Certificate）；
理论上由承包商包办设计、市政批准和建造的模型房（Kit Homes）的合同，HIA标准合同如果不做修改的话，提供各项图纸、审批和材料的责任还是在业主的身上；这意味着合同一经签署，业主就已经违约了。
家装工程或新房建筑合同其实相当复杂，如果您打算自己处理合同的话，切记通读和理解合同，仔细衡量是否能保障您的利益。切莫抱着出了问题再解决的心态盲目瞎签。
最后的小提示：对于承包商来讲，首选工程是一些规模较大项目，然后是整体建造新房，最后才是家庭小型改建。所有工种的工人都是先忙完了其他项目，有剩余时间的话，才能匀一点到小型家庭装修项目上来。
所以，承包商还是要找有实力信誉好的公司才行！
今天的文章就是这样，感谢阅读！
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作者介绍 羊琛子、郑健
羊琛子是德盈律师事务所创始人
新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；
有十年以上协助商业投资移民客户经验；
擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；
此外还有丰富的仲裁庭经验。
电话：61 2 9223 4880
地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney
网站：www.goodwincolawyers.com.au
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