2月7日，星期五下午，Domain中文版假希尔顿酒店举办了一场关于房地产市场的讲座。讲座的主题是“The Secrets of Multicultural Marketing in Real Estate”，试翻成“多元房地产市场解密”。讲座的听众均是业内人士，对精彩的讲演报以了热烈的掌声，并提出了很多有趣并极具针对性的问题。
嘉宾高论
Dr. Andrew Wilson
APM的高级经济师首先出场，这位数据派博士张口就是一连串的数字。2013年是房地产市场畅旺的一年，首府城市以悉尼带头领跑：
悉尼涨15.1%，独立屋中位价达$763,169;
墨尔本涨8.6%，独立屋中位价达$568,824;
佩斯涨8.4%，独立屋中位价达$605,856;
布里斯本涨5.0%，独立屋中位价达$461,638;
阿得雷德涨2.8%，独立屋中位价达$446,153;
悉尼的增长幅度堪比2001年的17.4%、2002年22.1%、2003年16.1%、2009年12.6%。该些年份是过去20年增幅最高的。
从新州批出贷款的数据中可以看到其中：投资者占到了51.9%、改善住房者占43.5%、首置者仅4.6%。
华人热门居住区的表现参差不齐（请参照下表），尽管数据有高有低，但大部分华人居住区的增长高于平 均指数。
Wilson博士将市场热归之于：
低失业率
工资收入增加
低利率
股市表现优异 较高的信心
博士根据2013年创纪录的高清出率，认为2014的房地产市场仍将持续火爆至少半年，并预计：在新的一年中，悉尼将涨6%、墨市涨4%、布市涨6%、阿市2%、佩斯6%、堪培拉2%、霍巴特4%、达尔文6%。
Wilson先生还谈到，最近又有人唱衰澳洲的房地产，说泡沫有40–50%之巨……博士的回答是，澳洲的房屋占有率是世界上最高的约为70%左右，其中一半以上为全部拥有，即不欠任何贷款；剩下的一半的一半，17%是所欠不多，另一个17%是刚开始还贷。也就是说，只有17%的房屋具有某种不确定性，泡沫之说从何而来呢？！
Wilson对华人在房地产市场上的积极反应表示支持和赞赏。他说，华人买家的表现是对整个行业的推动。
Tony Blamey
作为澳洲龙头报业地产专刊的头头，Blamey先生对市场上的点滴变化当然了然于胸。他首先谈到，悉尼现在有华人约40万，近年来，海外华人买家对悉尼房地产兴趣大增。由于缺乏专项统计，没有具体数据说明什么人买了什么房，但从海外投资审查委员会的数字看，海外申请购买澳洲物业的个案增加幅度很大。
没有明显证据表明中国买家推高了物业价格，华人买家感兴趣的地区仅是有数的几个；且，据NAB的数据，新物业只有约十分之一被海外买家买走。推动物业价格上涨的主要原因是供不应求、低利率、及需求旺盛。
Sheba Nandkeolyar
Sheba女士很有意思，上来就说，为什么华人看起来总是要比他们的实际岁数年轻？（笔者知道答案，暂时不说。）
澳洲是个多元文化的国家，2200多万人口来自全世界270个国家和地区，使用着多达260种语言，47%人口要么本人就是海外出生，或父母有一人是海外出生，而每1分29秒就有一名新的移民抵澳！
近几年，来自亚洲的移民人数大增，排名第一的是印度，第二中国。全澳讲华语的人数超过65万，如果从华人血统考量，此数字则翻番达到125万，包括中国大陆、香港、台湾、新加坡、马来西亚、越南等。
Sheba谈到了解不同背景买家的文化是件很有意思的事情，比如，华人买家注重风水。她举例说，一幢房子，打开大门直接就看到了后院是犯忌讳的。因为华人认为此格局会使好运道和财富穿屋而过，破解的方法是中间安置或建一隔断。华人希望能和家人亲戚朋友住的近些，以便互相照应；他们选择住所多靠近学区、商城、交通等设施方便的区域。
很重要一点是，华人非常重视物业的投资，他们具有这方面的传统和文化。 所以，要了解这种差别，并不只是语言的不同。
David Milton
CBRE的住宅项目董事总经理，David Milton在讲座中给出的是一个个案分析。当然，作为房地产业翘楚的个案肯定不凡，是在去年年底中国绿地集团推出在悉尼的首个楼盘。
2013年12月7日，星期六，凌晨在悉尼市中心的Bathurst街115号门前已经排上了长长的队伍，他们就是绿地中心（Greenland Centre）的第一批买家。销售比预定的开盘时间提前了半个小时。
此次首发共上市283套，除了悉尼，同天发售的地点还有新加坡、香港和上海。由于时差原因另外3个销售点开盘略晚，但当天均告售罄。
不同地点的买家购置物业的目的也有所不同，香港和新加坡的以纯投资为主，大陆华人买家则增加了孩子留学、移民等潜台词。
绿地集团此项目市值高达3.5亿澳元，地盘是原来悉尼水务局的办公楼。这是该集团在澳洲的首个地产开发项目。
Milton先生特别讲到了华人客户的特点，他说，华人客户的诚信度很高，当他们了解了物业的详细情况后，握手即下定！非常干脆。不会拖泥带水的犹豫再三。当他们对你有了信任感后，他们会推荐亲戚朋友来买。他们自己也会在财务允许的前提下，继续跟踪你的产品。有非常高的忠诚度。
两个有趣的问题
听众在讲演过程中提了不少问题，其中有两个问题是笔者最感兴趣的。一个问题是：“当前的市场热还将持续多久？”第二个问题是：“市场供不应求的状况能否在短期内改善？”
这是两个相互有密切关联的问题。市场热的重要因素之一是供不应求，供不应求导致市场热。但在特殊情况下，尽管供不应求，市场也不热，如遭遇到金融危机。如果，撇开这种非自然因素不提，市场的供需应该是影响市场热度和价格的最主要因素。
第一个问题的回答者是Wilson博士。他说，悉尼的拍卖市场清出率从去年下半年平均值高于80%，高清出率表示市场的热度，今年的首拍是1月31日，尽管拍卖量还不到100，但继续有超过80%的有力记录，表明市场还将走热。
拍卖清出率是市场的晴雨表。不仅是高清出率，还有选择以拍卖形式出售物业，均显示市场向上的信息。
Wilson博士称，从目前市场的情况和有关数据分析，澳洲的房地产热至少还会持续半年，而且给出了可能增长的数值。悉尼、布里斯班、佩斯、达尔文均可能有6%的增幅。
半年有6%的增长，对于房地产来讲，已经是很好的了。
第二个问题的回答者是CBRE的Milton先生。他说，悉尼目前供不应求的情况仍然严重，每年的开工量比需求量要少一万多套，加上人口不断的增加，这个缺口会越来越大。这也是为什么人们在“抢”房的原因。
投资者对悉尼的房子感兴趣，理由很多，其中可供出租的空房严重不足，导致空置率长期在1%左右徘徊，甚至低于1%。这就引发了租金的上涨，而租金上升，意味着投资回报增加，再加上物业本身的增值，当然会吸引投资者的注意。
而从目前新房批建数量来看，这一缺口不仅没有补上，且越来越大。而要补上这一缺口，绝不是一年、两年能做到的。供不应求的情况，在悉尼还将持续一个相对长的时段。
讲座的意义
从这次讲座中，实力讲演者们的精彩发言和听众们关切的问题，反映出了：
主流社会关注华人买家。澳洲近一年火爆的市场，及几幢豪宅被华人买家拿下，成了主流媒体炒作的对象，一时好像华人即将澳洲完全买下般。实际上，物业市场的主流仍是澳洲本地人，华人买家还是以澳洲华裔占主导地位，而且他们的目标物业大致锁定在有限区域。但对于来自大陆的华人买家，澳洲市场已经开始感受到压力，并且认识到，那将会是个极大的推力。
新载体将更多介入市场。随着高科技的发展，及信息量的爆炸，新一代和新新一代买家将越来越多的依赖“移动”平台。近年发展迅猛的网络交易，将很快波及到大额投资领域。这一趋势已经不可逆转。
软实力会起到决定作用。对于大陆的华人买家来讲，如何了解海外市场尚需一段时日。一旦他们了解了如何运作和操控，那才是真正吹响了进军号。此前，谁能够提供更多、更准确的信息将会占据有利的市场地位。
（转载自Domain Chinese）
