澳洲房产投资中的负扣税 (Negative Gearing)你真的了解么?值得收藏!,美国澳洲房产投资专家微信公众号文章

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澳洲是唯一一个施行负扣税（Negative gearing tax return）的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提，那就是房产必须是投资用途。其实就是租出去。为了鼓励房产投资，税务局把个人房屋出租当成了一种“可纳税收入”的小生意（投资），而这种小生意通常都是“亏”的。

投资为了赚钱，怎么就亏了呢？尤其是很多国内的投资人看到这肯定迷糊了。首先请大家不要单纯意义上的认为亏就是亏损。请耐心看看以下的介绍吧。

负扣税的目的

税局设立这个负扣税的目的是鼓励性质的，原因很简单，就是希望投资者多买房子供应到紧缺的租房市场。说白了，税局通过税务上的优惠政策鼓励老百姓买房租出去。这样既推动房地产产业链，又为国家节省大量预算来盖房提供给老百姓居住。真可谓是一举多得。

重点来了

一般我们知道税局肯定要在大家都盈利的情况下收税的，没哪个国家会在大家亏损的前提下还收大家的税。既然税局认定投资房如同生意一样对待的话，那么生意自然就会有收入，有支出。那么当收入大于支出的时候，那就是盈利了。盈利就要交税。但是当收入小于支出的话那就是亏损的。所以负扣税实际上不是税种，而是将投资物业做到亏损的一个过程或者目的。

收入包括：

在一个财政年度中，租金可以说是投资房最基本也算得上是唯一的收入来源。

支出包括：

在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，物业费，维修维护费，清洁费和非现金支出等等等等一切花在这套房子上的费用。最重要的是税局设置了一个折旧费算作支出的一部分。而这一部分少则几千，多则几万。在整个负扣税中扮演着重要角色。这个折旧费的确立需要有资质的评估公司为投资人针对其名下的投资房做出评估并形成折旧报告。

例子举得好，啥问题都难不倒

今年你的工资是 8 万，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府上了税。交给澳洲政府 $17,547个人所得税。

假设去年，你恰好买了个 60 万的新房子作为投资房出租出去，并且折旧评估公司的折旧报告中第一年折旧在 $18,000 左右。

在租房这个投资上收入与支出：

收入：rent 租金= 房价的5.2%=$600000x5.2%=$31200

支出：利息,市政管理费，水费，物业管理,折旧等，

5%*$480,000（贷款 80% 的平均年利息）+ $500（年水费）+$2200（年物业费）+$1200（年市政管理费）+折旧额 $18,000=$45900

收入-支出=$31200-$45900=$14700 亏损$14700

所以账面上看这个投资房是亏损的，那么你实际今年的工资收入就不能按照$80000来算了。因为你有14700的房产亏损，也就是说你的个人所得应该是$80000-$14700=$65300

那么应该交付给税局的税就不是按照年收入$80000来计算了，而应该是按照$65300，那么现在实际应该向政府上交税额（65300-37001）*32.5%(9197)+（37000-18201）*19%=$12768。

可是公司已经交上去了$17,547给税局怎么办啊？答案是这些差的钱是可以和税局要回来$4761！这就是负扣税最给力的地方。可以拿现金回来！！

前面提到的这个亏损其实强调了是账面上的。亏损是因为我们把折旧作为我们投资房的支出。

如果我们把折旧的$18000从支出中拿掉，那么这个房子

收入：租金收入$31200

支出：5%*$480,000（贷款 80% 的平均年利息）+ $500（年水费）+$2200（年物业费）+$1200（年市政管理费）= $27900

收入-支出=$31200-$27900=正收入$3300

所以这套$600000的投资房给我带来的揣进腰包里的现金为(税局退回)$4761+$3300=$8061

这还没有算上房价每年增涨的7%-10%

综上所述：

在澳洲，投资房产是一个非常正常的合理的避税方法。也是最直接最给力的。而且收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

银行也是针对于高收入人群，比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品，包括Medical Pro Pack，可以达到 90%借款无需缴纳保险费，可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。所以如果大家还在把票在大把大把的交给税局的话，不妨考虑考虑投资物业来为自己合理的将已经交上的税拿回来！