在太平洋的另一边，美联储于当地今明两天（6月14-15日）召开议息会议（FOMC），市场定价显示，本次加息幅度很可能在75个基点。若真如此，这将成为1994年以来美联储最大力度的一次加息。

而昨天晚上，澳联储行长菲利普·洛（Philip Lowe）也放话，澳大利亚的通胀率可能会在今年年底前到达峰值——“非常高”的7%，因此他预计现金利率最终将达到2.5%——也就是在上周大幅加息50个基点升至0.85%后，还将继续上调约165个基点。

连行长本人也承认，这一轮加息将造成房价下跌。

市场显然已经先于他的结论而变动。根据5月的数据，悉尼房价下跌1%，墨尔本房价下跌0.7%，这两个澳大利亚最大也最活跃的住房市场“先跌为敬”，也导致全澳住房价格下跌0.1%，这是2020年9月以来这一数值首次为负。

尽管行长认为，疫情中额外产生的2500亿澳元的家庭储蓄将帮助本地居民应对房价下跌和生活成本上升。

但是，这无法阻止购房者对澳联储的“怒气”，毕竟在今年3月之前，澳联储还在对外坚持2024年前维持利率在低位的说法。

而这几年中，有成千上万的家庭因为低利率进入房地产市场，这也使得澳大利亚家庭负债与收入比率达到186%，不仅是历史最高水平，在全球范围都属于极高的程度。

博满澳财首席投资官魏睿昊认为，澳联储将继续进行的官方利率上调，必然会对澳大利亚房地产市场形成多重冲击。哪怕是现在尚未下跌地区，也只会是比悉尼和墨尔本跌得晚一些。

对于看到房价下跌就蠢蠢欲动的投资者，现在远没有到入市“抄底”的时机。

房贷数量必将持续减少

实际上，今年4月份，也就是央行12年以来首次上调基准现金利率之前，仅仅是加息预期，就对住房市场产生了影响。

当月的新增住房贷款承诺下降6.4%，降幅已经超出预期，主要来自自住房业主（下降7.3%），其次是投资者（下降4.8%）。

其中，新州的住房信贷降幅最大，昆州和维州也有大幅下降。而西澳、南澳和塔州的下降幅度相对较小。可以看出，房价越高、越是活跃的市场，受到的影响越大。

如果现金利率涨到2.5%，也就是如澳联储行长所讲，典型的银行住房贷款浮动利率就将提高到5%左右水平。这意味着，对于贷款100万澳元的购房者来说，到2024年初，每个月的月供将上升约1365澳元。

随着借贷成本的上升，住房贷款的组合也在发生变化。国民银行（NAB）表示，固定利率住房贷款在疫情前占所有贷款约13%，但在去年7月发放的所有新贷款中占比飙升至46%，此后又回落至16.4%。

按照比较网站RateCity的数据，目前联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）有40%额度的贷款使用了固定利率，国民银行为37.5%，澳新银行（ANZ）为35%。

尽管这些购房者现在还不会被升高的利率影响，但他们中多数人将在2023年7-12月面临利率到期，不得不再选择贷款。现金利率提高到2.5%，意味着他们中很多还款额将大幅提高。

由于通胀毫无缓解的势头，很多人的生活成本在上升，并且短期内看不到任何缓解的迹象。在房贷利率上升的基础上，通胀上升势必抑制家庭增加贷款用于住房支出的能力。

可以想见，随着澳联储不断提高利率，在2022年剩余的时间里，住房贷款将继续降温。

资不抵债风险加剧

当房贷利率不断上升，根据一些专家测算，悉尼或墨尔本购房的房主面临“资不抵债”的风险正在加大。如果有些人是通过低首付贷款买房，则情况更为严峻。

CoreLogic的统计显示，在超过一半的悉尼郊区（suburbs），独栋屋的价格要低于三个月前的水平，总计307个郊区中位价格出现季度下降，近60%的区域单元房价格也呈季度下降。

在墨尔本，过去三个月内，三分之二的郊区独栋屋价格已经从峰值下降，超过一半的单元房市场出现贬值。

全澳范围内，762个郊区的独栋屋和404个郊区的单元房同期出现下跌，远比一年前同期水平高很多。

资不抵债是指房主欠银行的钱比他们的房产价值还多，这种情况通常是由房产价值急剧下降所引发。

房价从高位回落，意味着如果是刚刚入市的购房者，将持续“高位站岗”，如果他们的现金流紧张，很可能陷入资不抵债困境的房主，而且还会发现很难转贷或置换房产，尤其是哪些贷款比例高达90%至95%的人。

这些首付很少的人中有很大一部分是首套房置业者，他们往往又是受到通胀影响较大的中低收入人群。房贷的不断上升必然会影响他们的偿还能力，其中部分家庭很可能很快进入“资不抵债”的境地中。

而过多这样情况的发生，必然影响整个房地市场的价格。

住房需求还未恢复到疫情前水平

倘若从更大范围的供需关系看，澳大利亚市场也正处尴尬的境地。

需求端方面，虽然边境打开已经有一段时间，但是移民、留学生，或一些持有临时签证入境工作的人数量只是在慢慢恢复。较疫情前，度假打工人数减少了84%，留学生人数减少了44%。

供给端方面，今年以来，建筑原材料成本不断上升，4月新房平均成本同比增加76715澳元，对建筑商造成了极大影响。

以Probuild为代表的大量建筑商面临破产清算的境况，也导致整体房屋建造量和审批量下降。新开工的非独栋屋项目已经显著低于历史平均水平。

因此，澳大利亚房地产市场正处于，需求不断紧缩，但供给同样不足的时期。

短期内，加息造成的各类影响正在发酵，刚性的住房需求不会出现明显回升，意味着房价必然会有一波调整。

中期而言，上一波建筑高峰期的住宅存量已经逐渐释放，随着2024年以后，澳大利亚的移民人口很可能恢复到疫情前水平，住房供给反而很有可能跟不上需求。

写在最后：跌，但不一定会深跌

从目前的情况看，澳大利亚的房贷利率是“触底反弹”，房价则是已经“见顶”。可以预见，短期内利率大概率只会不断上升。因此，房价确实有较大的下行压力。

和新冠疫情之初一样，市场上已经有了悉尼、墨尔本房价要下跌20%、甚至更高的声音。

会不会跌那么多？

在魏睿昊看来，并不见得。

高房价、高通胀、高利率、低工资增长确实会降低居民还款能力，进而影响购房意愿。悲观一点，房价下行的趋势有可能会持续到2023年下半年。

人总是要有地方住，可以发现，近期的租房市场不断升温，出租房空置率已经降低到有记录以来的最低水平。随着移民人口的逐渐回流，住房需求将逐渐回升，最终也会刺激整个购房市场。

另一方面， 虽然可以预期通胀会在未来12个月中逐渐缓和，但因为全球能源及供应链问题短期无法得到根本上的解决，建筑成本很有可能维持在高位。考虑到供应端对加息反应的滞后性，2023年后也有一定可能性会出现住房供给不足。

如果住房供需关系从相对平衡逐渐变成需求略大于供给，那么房价就将企稳。而房价下跌的程度很可能没有一些机构预计的那么大。

在现在这样的大环境之下，房产还值得继续投资吗？是否有其他类别的资产能够在当前这样的动荡中稳步增长呢？

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