2019年，柬埔寨市场上将会有超过3万套的公寓单位。市场的兢争从卖方市场，渐渐至转向了买方市场，在这样的市场情况下，投资人的选择变多，自然也变得精明。建商只好卯足了劲，不断地给出许多优惠，诸如租金换头期款、3年回购、降低首付等等方式，试图拉高销售。

不过在进入激烈竞争的市场中，投资人该不该投资、如果要投资，又该如何选择合适的标的物，以下几点就显得非常重要：

1

市场已经慢慢饱和，应以新成屋为主

这点如今无庸置疑、非常重要。犹记得在2013 年的时候，建商想开多少价，都是随建商喊的，因为当时的市场建案寥寥无几，有钱还不一定买得到；到了2015 年，则是建案、预售遍地开花，供应量直线上升──这个时候已经不是能不能买到的问题，而是能不能买到有潜力价值的物件，是否能禁得住市场考验的问题。

但来到如今，市场渐渐出现建案完工日推迟，或是推案后延的状况。这时已经不是能不能有利润的问题，而是所购买的建案，能不能完工的问题了。Property Report近期针对金边的房产，也给出了“应以新成屋为主，避免无法完工的问题”的建议。毕竟看得到，摸得到，对于远在天边的投资人，这样的标的物才能让人安心。

2

留意产权问题（Strata Title）

柬埔寨的法律规定：二楼以上的公寓单位，外国人可持护照购买。不过在购买房产，建商交屋后，不少投资人为了省下办理过户的钱，没有去申请所谓的分户产权（Strata Title），单单持有与建商签属的销售合同（SPA），就开始招租，甚至是转售。

如果遇到正派的建商，那可能还没有什么问题，顶多催促你赶快过户，不要死拖活拖。但如果遇到不肖的建商，可能就偷偷把你买的公寓单位，拿去银行办理抵押借款，然后卷款走人，那你的房子就莫名其妙地变成了银行的资产了。

至于前面提到的那纸销售合同，在法律效益上没有任何保护或是帮助，因为产权还在建商名下，不是在你名下，就算想在异国打官司，胜算也非常渺茫。

因此，如果已经购买了公寓单位的话，要记得同时过户。另外最近柬埔寨政府也开始加强税收政策力度，范围遍及房地产税务和公司行号，因此不管早晚都要办过户，那还是早点处理的好。

3

投资报酬率问题

不少建商打着高达8%-10% 投资报酬率的旗号，到处宣传自家的产品。不过根据市场资料，目前的租金投资报酬率，扣除管理费、税金、维护费用等等后，大约落在6% 左右，吸引力已经大不如前。

如果市场竞争如果继续下去，一旦租金报酬率低于5% 的话，许多人认为那还不如直接放柬埔寨银行的美金定存，来得省心方便。至于公寓价格的成长，则落在每年2%-3% 之间，之后还有可能会因为推案过多而导致房价停滞，要达到建商所宣称的每年成长5%，着实有段差距。

4

转售问题

转售，或者称为“二手市场”，是个可以直接观察房地产是否健康的指标。“二手市场”是否热络，决定未来转手的难易程度。不过在目前推案量爆量的情况下，除了地段和建筑品质非常好，房价也稳定成长，转售不成问题的物件以外，其他如转售市场冷清，有价无市，推案地点在郊区但案体量大，甚至是还在预售阶段但售价却已经超越附近建案的物件，就要注意其转售难易度，避免易买难卖，变成套牢状态。

虽然有人认为，未来当地人的收入增加，中产阶级崛起，就可以承接这些公寓。但根据VTrust的调查显示，柬埔寨国民家庭月收入在美金$1,000–$2,000的，只占了6%。其它93%的民众，月收入在美金$1,000以下。这个状况之下，要负担动辄一平方米$3,000-$4,000的公寓，实在有困难。因此期望当地中产阶级来承接这些公寓，在短期内是不太可能的。

在面对“高投报率”、“保证买回”等宣传手法时，也一定要冷静思考，才能看穿数据背后的真相，并控制投资风险。

另外，到不熟悉国家投资房产时，除非刚好有亲友也在当地投资，能够提供第一手的观察，否则一定要亲自考察环境，滞留时间也要够长，才能深入了解其中眉眉角角。同时，针对建案的售后服务等细节项目，以及汇率风险控管，都要有十足的把握，才能有效降低海外投资风险，达到投资的本意。

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