谈到地产开发，很多人都觉得是有钱人的游戏。而在澳洲，任何普通人都可以进行，而且资金量很小也非常简单。本文就澳洲地产开发做一个简单的介绍，并列举一些项目实例。

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澳洲地产开发，总体流程分为5步，分别是：

1. 选地

2. 城市规划申请

3. 施工许可证

4. 项目建造

5. 销售

一般来说，开发商需要做完全部的5步，才称之为开发商。但是，越来越多的投资者意识到，尽管从头做到位利润最大，但是周期长，不可控的因素就会增多。所以，很多人根据自己的情况，选取其中的一部分进行操作，同样也获得非常丰厚的回报。

比如只做1~2步，后将项目打包出售；或者做1~3步，然后出售。这些在澳洲非常的普遍而且常见。下面我们简单介绍一下这5步，然后介绍一下针对不同资金量应该如何进行项目。

注意：澳洲法律和中国不同，规范和中国不同，所以，尽管流程非常简单，但务必寻找专业的项目管理公司进行，否则不仅回报不能保证，可能还有很多法律问题。

【1. 选地】

地皮的选择，关乎整个项目。选择的好，回报率丰厚而且过程顺利。选的不好，则不仅回报率会低一些，而且过程可能会更加复杂。

一般选地之前，专业的项目管理公司都会提供可行性报告。专业的可行性报告根据项目大小不同，可能有20多项要点，每个要点都有对应的花费和注意事项。有了该报告，投资者就很直观的知道该投资能挣多少钱，需要多少时间，风险在哪里，如何避免。

购买地皮时，有些是私人销售，有些是暗标，有些是 明标。 不论哪一种，最好都带上一个有经验的地产投资顾问。他们会了解该地皮为什么出售、销售费方中介的情况、销售人情况、预计售价范围、购买流程管理等。以确保购买流程顺利进行。

【2. 城市规划许可申请】

这一步，只有专业的项目开发公司可以进行。一般来说，在澳洲，可以做一步的公司一定要有Architect，也就是建筑设计师。建筑设计师都持有建筑设计认证。所以，如果客户不确定该公司是否自己能胜任这个工作，只需要去该公司看看，确保建筑设计师持有该认证即可。如果没有，则该公司可能是外包此服务，这样流程、周期、质量可能都无法直接控制。建议投资者直接找到有设计资质的公司进行。

这一步的重要程度不亚于第一步。因为有经验的设计师知道如何在满足客户需求的情况下，让投资者的回报率最大化。比如如何设计能有效控制建造成本，并且达到美观实用；或者如何设计可以满足审批要求，并且还能做到最大程度的规划密度，进而提高回报。

建筑设计师工资一般都很高，所以，并不是所有提供开发咨询的公司都有自己的建筑设计师。这点投资者需要注意。

【3. 施工许可】

施工许可包含土质测试、施工图纸、能源报告、室内设计等8项以上的工作。尽管工作琐碎，但一般都有项目管理公司去操作，所以对于投资者来说，只需要和管理公司打交道即可。

【4. 项目建造】

项目建造根据项目大小不同，建筑商可选范围不同。小型建筑（这个小型指的是建筑物，不是项目大小），大部分的持证建筑商都可以进行。如果大一些的，比如住宅高楼，则可以建设的公司可选范围并不是很大。尤其是到达一定高度以后，基本上就几家公司可选。这个时候就需要进行建筑招标。这个过程项目管理公司会帮投资者准备建筑招标书。

这个过程，投资者需要和项目管理公司频繁沟通，要平衡项目配置和收益。配置越好，成本越高，如果价格也提高，则销售难度也会相应的增加；如不提高价格，则利润会降低。所以，这个时候，一般会聘请一个房地产市场和销售管理公司参与进行评估和定价。

【5. 项目销售】

项目销售一般来说并不复杂，但需要专业的项目推广和销售管理公司进行，而不是中介。千万不要图省钱，随便找一个中介进行。这样看似初期省钱，但进行中会发现任何一部都有额外的支出，算到最后也许花的更多。

以上简单介绍了一下澳洲地产开发的流程。可以看出，这个过程中，一个专业的项目管理公司是多么的重要。选择对了项目管理公司，那么事半功倍。如果您是开发者，不知道该如何跨出第一步，可以随时发送邮件到

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如果您需要选择一个项目管理公司，也可以发送您的项目和要求到：

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下一期实例介绍，通过大中小型项目讲解回报率。并且拆解开发流程，找到最适合你的投资产品组合。

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