在澳洲购置过物业的业主们都知道，估价是整个贷款程序中的重中之重。估价高于买价，业主们满心欢喜；估价低于买价，业主不仅要多付差价部分，还认为自己买的不值。

概念区别

市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。在这里，是指房屋挂牌在市场上的出售价格，一般作为参考使用。

估价，是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是绝对准确的，估价师再专业，也不能完全准确判断出物业市场价。

一个是根据市场供需关系客观存在的，另一个只是主观上参考评估。所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。

让我们来看看A客人的房屋估价情况：新物业是拍卖所得，买价100万澳币。递交贷款申请之后，估价结果却显示房屋只值90万澳币。没错，拍卖是一种特殊的交易形式，是以公开竞价的方式，将所拍卖的房屋卖给最高应价者。也就是说，最后成交的房屋价格，很有可能高过房屋的实际市场价。而在这种情况下，竞拍者要有足够的资金来贴补高出市场价的那部分差价。

另外，不少贷款申请者都不太理解为什么银行或专业评估机构不认同市场价呢？以下几点即是需要注意的地方。

1. 物业估价客观存在的误点

估价是一个非常专业，且有一定难度的工作。因为没有两个一模一样的物业，即使再相似，都有地理位置、楼层、方位、周围环境噪音，甚至还有家具档次等等的不同因素来影响其总价值。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

2. 滞后性的历史成交价对比

在估价报告中，很重要的一个参考部分就是最近的成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月在同一区域的相似房型成交价来给出估价。

而这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。今非昔比，比如悉尼、墨尔本，六个月的时间已经足以让某区的房屋中位价上升10%甚至更多。如果估价师参考的还是六个月前的周围房屋成交价信息，也就不难理解估价为什么会低于实际购买价格了。

3. 银行对“借贷风险”的控制

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费、律师费以及一切手续费等等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样使“借贷风险”最小化呢？那就需要通过估价。简单地理解，估价低一些，就可以减少一些成本。就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

4. 估价师的主观因素
前面提到估价的难度，也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时，要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都会不同。

因此，当您的新物业估价低于预期或合同价时，不必太过恐慌。因为估价并不能客观反映真实的市场价。作为投资者，应该了解这个现象的存在，并作出合理的投资选择。