在上个财政年度，澳洲房价上涨10%，而悉尼增长更为强劲， 飙升15%。似乎房价增长十分迅猛，看一看房价短期变化和长期趋势十分重要。

自1970年以来，在通货膨胀和质量调整的基础上，澳大利亚房价每年上涨约2至3％。这足以使房价每30年的收益翻番，使长期以来房价可负担能力和住房自有率下降。

这远不是一个资产价格“泡沫”，房价的增长是经济基本面的体现。自上世纪80年代初开始，世界房产利率下降成为主流。澳洲房贷利率也从1990年的10%下跌至现在的3%。利率的下降，带动了资产价值，使住房融资竞争加剧，提高了住户的借贷能力。

根据澳洲的经验，房贷利率每下跌1%，房价就上升4%-5%。除非全球实际利率在未来显著上升，房价的增长和长期实际利率的下降这层关系不太可能会被解开。

收入和人口增长是住房需求的另一主要驱动力。虽然这些房价增长率短期会有相当大的变化，他们代表的是长期的需求变化。

因此需求抑制政策不太可能改善长期的住房负担能力。从长期来看，央行几乎没有影响实际利率。当澳大利亚的家庭中只有37％是有饭袋的自住业主时，住房融资取道紧缺，可能会是因为经济需要保持稳定性，但不会改变房地产市场的供求平衡。以保持住房负担能力的名义来抑制收入和人口增长或移民，将会成为对对公共政策的反常回应。

一些购房者如国内外投资者为房价上涨不幸背上了黑锅。但是房价上涨不应归罪于他们，而是应该归于典型的首置业者。问题不是需求量大，而是住房供应量太小，因为供应量小而不能阻止房价上涨日益带来的压力。

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