谈及在澳洲申请房屋贷款，广大海外投资人一定会有个疑问："我们没有澳洲身份，更没有澳洲收入，为啥澳洲本土银行肯放贷款给我？ 澳洲银行不怕像遭遇美国次贷危机那样的情况发生么？"

    个人申请房屋贷款，其实就像做生意的人找银行贷款一样。澳洲银行对待在一百万内的房子，一般能放贷至8-9成（只要该房屋银行对其评估下来是fair price）简而言之，对于银行来讲，个人房屋贷款是一笔稳定的好生意，只要选的房子好，澳洲本土银行是很乐意贷款给海外投资人的。

    以贷款8成为例，假设一位投资人在hurstville买了2房630k的期房，向澳洲本土四大银行申请贷款，银行会就该投资人的房产先进行评估，只要银行评估觉得这个房子值这个价（关于银行估价的细节，以后会单独写一篇），贷款一定会顺利批准。为什么银行一定会批准投资人的8成贷款呢？从银行角度考虑，一旦该贷款成立，银行不仅拿到投资人的20%的房款，而且从开发商那里拿到房产证，如果万一该投资人在未来还不上房屋贷款，银行有权立即收回该房屋，并进行拍卖。通常在一个稳定发展的楼市里，银行这样做等于以八折的价格进的货，随便出一个低于市价的价格就能轻松回收资金。所以，现在对澳洲各大银行来讲，个人房屋贷款是一个最稳定的投资。

    当然，以上分析都是建立于房价会涨的基础上的，可是房价会跌么？

    房价的确会跌，而且那些房价会跌的地方，都是住房需求很低的地方，例如在美国底特律，休斯顿这些工业城市，10万美金可以买带地的大别墅，其主要原因是次贷危机导致经济不景气，周边各种配套设施不足，该地区人口少，就业率低等因素。香港房价坐过山车大家相信都听过，香在97年经融危机的时候房价曾经大跌，但是因为香港的住房需求量本身很大，房价很快就涨回了原来的水平，而且现在房价攀的更高。

    回望中国，各大城市房价从2000年一起飙升至今，在几个一线城市，房价的涨跌一直是热门话题，举例北京和上海，因为工作机会多，城市规划好，社会福利高，医疗资源充足，吸引了全国各地的人来谋求发展，人口密集度相当高，所以北京、上海的住房刚性需求一直存在。即使现在政府对于飙升房价的打压，也是压制炒楼的方面， 比如已经出台的限购令，征房产税等，但是房屋供应始终处于短期状态，这也是房价价格不可能下来的根本原因。

    基本的供求关系决定了房价，因此在人口集中度很高，城市规划完整，配套设施齐全，医疗保障好的城市，那些属于affordable的房子的价格一定是在逐年增长。

    悉尼，墨尔本，布里斯班是澳洲三个一线城市。在一线城市，城市规划完整，基础设施完善，海外投资多，各类就业机会多等。由于这三个澳洲一线城市的人口集中度高，住房刚性需求一直存在，房屋一直处于供不应求的状态，房价一直在稳步攀升。 因此，银行就是看中了这是一笔好生意，才愿意放心贷给投资人。 

    讲回到银行放贷方面，即使投资人因为地段，朝向，房型，楼层等因素买了相对周边高价的房屋，银行方面也不会因此拒绝放贷。那些高出银行评估价的部分(简称Price premium)，是需要投资人自己掏腰包买单的，这一切值不值得，是要看投资人自己来权衡。不过需要注意的是，二手楼价不会因为这些朝向，楼层等因素而增值更多，而且为了这些因素而多花钱，反而会降低房屋的投资回报率，并且缩小房屋的未来的升值空间。

    总之一句话，对于银行认定属于affordable的房子，房价永远不会跌，而且申请的贷款比例能达到80%－100%

    单悉尼地区而言，各区新房2房价格区间很大，便宜的区例如paramatta 2房新房就500k出头，贵的区比如chadswood 2房新房可达2000k，因为光凭价格来判断该房是否是affordable是不全面的，接下来我会另写一篇以地段，房屋质量，户型选择等方面的分析文章，来解释银行方面是怎样评估该房屋是否算affordable.

（Leadex 澳洲首席投资原创）