2018年12月15日至2019年1月13日

《商圈》特别奉献《澳大利亚投资贸易指南》特刊连载。

澳大利亚土地所有权

澳大利亚的土地所有权基本可被分为两种，一是自由保有产（Freehold Title），二是皇室土地（Crown Land）。不同州与领地有着不同的相关法律规定。

1. 自由保有产权

授予土地所有人完整的土地产权。在遵守相关法规的前提下，可对土地进行一系列建设与开发。需遵守的相关法规包括规划及开发法规、建设法规等。

a. 托伦斯登记产权（TorrensTitle）：目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，意味着土地也是属于房屋所有人的。该系统简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证，通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易。托伦斯所有权证书上包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。

b. 分契产权（StrataTitle）：比较常见的为多层建筑如公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是建筑中的有限空间并获得该空间房产的所有权。一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等)，需要所有业主共同维护。

c. 社区产权（CommunityTitle）：常见于类似住宅小区的土地分割的模式。业主对社区内的一部分土地持有所有权，然而道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护，一般通过委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。社区业主需缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。

2. 二是皇室土地（CrownLand）

所有不构成自由保有产权的土地都被称之为皇室土地，为澳大利亚政府及州或领地政府所有。除完整的土地所有权外，也存在其他土地权益，包括租赁权、抵押权、地役权、原住民土地权、许可证。

a. 租赁权：土地所有人可根据条款，将所持有土地的任何部分租赁给其他人士（承租人）。典型租赁条款通常包括：租赁年限、续租权、租金、租金条件以及退租条款。

b. 抵押权：土地所有人可将所持有土地向贷款人进行贷款担保。同时，土地租赁权持有人也可将租赁权作为担保进行贷款。

c. 地役权：土地所有人可临时授予其他土地所有人自己土地上的一部分权益（如在所持有土地上铺设管道等）。

d. 原住民土地权：该权益指澳大利亚土著居民或托伦斯海峡岛民的土地权益。任何开发商或是投资项目都必须考虑原住民土地权，并确保这一人群的权益不受项目的限制。

e. 许可证：土地所有人可向其他人士授予土地占有权，这属于土地所有人和被许可人之间的私人契约。

澳大利亚土地规划及开发

在澳大利亚的地产业务，如买卖房地产、开发土地、收购或建设土地，有着相应的国家政府及州政府的法定法规要求。其中包括：

1. 规划及开发法律规定：以土地的所在区域及用途类型来进行土地评估；

2. 建设法律规定：以建筑的结构设计来进行针对建筑物安全性能的评估。

规划及开发法律规定

在澳大利亚的行政区划下，各个州和领地有着不同涉及规划及开发法规与制度。绝大对数的相关法律文件将土地划分为了不同开发类型，包括：

1. 允许开发，无须取得土地开发的批准；

2. 允许开发，须取得土地开发的的批准；

3. 禁止开发。

项目“允许开发，须取得土地开发的的批准”通常包括以下情况：

1. 土地的用途变更，如从私人用地转为商业用地；

2. 在土地上将会进行建筑物的建设，如房屋的建设。

若投资者符合以上任何一个情况，则需要获批，并遵守适当的有关评估程序向当地评估机构提交申请。与此同时，也需要将申请公开提交到相关政府部门，并由各方向评估机构出具意见书，有关这一法规的讯息如下：

1. 法律后果：违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪，也可导致政府对正在进行中的项目活动的禁止，甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者，可涉及高额罚款甚至监禁。

2. 审批机构：

a. 当地市议会，对一般常见项目进行审批

b.州或领地政府，对有重大影响力的项目进行审批

3. 审批时间：由于申请的项目性质以及复杂程度的不同，审批时间也会因此变化。自申请提交日起，审批过程可持续一个月或长达几年。因此，在提交申请之前，对项目的调研是至关重要的。

4. 相关费用：申请审评的费用不高，同时投资者也当考虑与调研和法律相关的顾问费用

5. 注意事项：

a. 提供资料的完整性，以确保不延长相应审批时间；

b. 考虑可左右审批结果的政治因素；

c. 审批时间的延误可由以下原因导致：项目涉及的规划事宜较复杂，或项目受到一些人员的反对；

d. 审批结果带来的附加需遵守条例，并需要投资者硬性遵守。条例可包括，建筑物高度、建筑物开放时间、向其他机构申请审批、对某些事项起草计划书等。若违反规定，便可能导致审批时间的延误，严重的也可能导致刑事犯罪。

建设法律规定

和规划及开发法规与制度相似，在澳大利亚的行政区划下，各个州和领地有着不同的建设法律规定。

有一部分项目可以豁免审批程序，如一些简单的建筑结构，或将来不会有人员进出的建筑。有关讯息如下：

1. 法律后果：违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪，也可导致政府对正在进行中的建设活动的禁止，甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者，可涉及高额罚款甚至监禁。

2. 审批机构：通常由当地市议会批准

3. 审批时间：一旦达到当地市议会的标准，审批时间相对较短，多少情况下短于一个月

4. 相关费用：申请费一般按照建筑物的价值计算（一般是较低的建筑物价值的百分数）

5. 注意事项：确保建筑物的设计符合专业人士需要的标准

此篇文章刊登于《澳大利亚贸易投资指南》，地产基建 REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE，P136-138.