澳洲财政新预算对澳洲地产、海外购房者的影响,澳洲维基地产微信公众号文章

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澳洲财长Joe Hockey于上周递交他的第二个联邦预算，新预算方案虽然有针对小型企业和家庭的许多举措，但是几乎忽略了我们的住房市场。

这个方案是对澳洲人住房支付能力（或缺乏），所谓的房地产繁荣，以及目前价格在房价在我们的一些省会城市每天都在坐火箭扶摇直上的情况下究竟会发生什么的有趣考虑。

然而，尽管预算没有为业主直接提供什么利好，但是财政政策对经济增长和就业的正面影响，这将反过来影响消费者信心和住房需求。

事实上，预算承认地产很可能会成为少数几个从新预算中受益比持续繁荣的行业之一。

因此，让我们看看新的2015预算如何影响我们的房地产市场的各个部门。

经济背景

问任何一个房地产经纪人，他们会告诉你，整体经济对房地产市场的健康有很大的影响。

事实上，在未来一年,澳大利亚经济预计艰难前行将与高失业率并行，这将打击消费者信心绊脚石。

好消息是本预算提出了采用什么方法可能被视为一个更公平的办法使今年财政收支趋向平衡，提出的措施应该站通过参议院获得，慢慢地造福澳洲经济，并最终对消费者和企业信心产生积极影响的机会较大。

因此，我们可能已经看到了低利率，但是联邦仍然有可能会在此调低利率，澳洲经济要达到繁荣依然有很长的路要走。

首次购房者

澳洲首次购房者中绝大多数认为政府应该帮助他们购买他们的第一家，但新预算案没有提及，国家财政预算支援数目也许会进一步降低，因为最近连续降息，已经实际减少房贷支出，并有可能为房地产行业带来更多的刺激。

据统计澳大利亚统计局，首次购房者人数从2月份的15.1％下降至3月的14.7％，平均贷款规模为上涨$ 5,200326300美元。

目前的低抵押贷款利率正在对首次购房者试图进入楼市（尤其是在悉尼和墨尔本）的不利影响。首次购房者都面临着物价和房价上涨的双重打击，因为较低的银行存款利率的价值驱动，首次置业者面临投资者的强劲挑战。

因此，而不是许多潜在的首次购房者都选择租住在他们已经习惯居住或者想住，但买不起的生活领，而投资于在自己经济能力范围内的物业。

但不要误会我的意思，我不认为联邦政府应为首次购房者提供更多的资金。它已被证明在过去的这一切确实是进一步推高楼价的因素。

家庭

财长霍基用广告语“帮澳大利亚人一展身手”为他的新预算做标签，这确实是对一个家庭友好的预算与恢复消费者信心的预算。

在过去的几年中消费者信心得益于房价上涨的财富效应。这是因为每个星期一上午许多现有的业主，尤其是在悉尼和墨尔本的市中心，中环郊区，他们的物业价值在不断上升。

这使了许多业主成功升级到更大的房子，因为今天的低利率意味着他们的房屋升级事实上还款额和几年前小房子的还款额一样。

即使在房价还没有涨太多的地区，他们正在升级到大房子的价值并没有增加太多房贷，低利率使大房子支付大致相同的按揭付款。

澳大利亚投资者

预算使澳大利亚的190万物业投资者如释重负，预算裁掉了资本利得税、负资产负债、折旧等项目上的税收，及投资于房产的自我管理养老金的利得税。

除非由澳大利亚审慎监管局批准的贷款限制开始发挥作用，这有可能使今年的投资者市场将保持强劲。

这与本周公布的2015年三月澳大利亚统计局的最新住房金融数据相符，尽管金融监管局发布健全贷款规定，澳大利亚储备银行最近一再警告房价泡沫，但是地产市场投资者投热情继续高涨。

3月投资贷款上升6.4％，占贷款总额的数字为41％，比去年同期水平增长21％。

资料来源：CoreLogic。

然而，预算打击了房地产行业的一个扇形区，这就是国家支付能力租赁计划（NRAS），这将被冻结以待审查。

外国购房者

几乎没有疑问，亚洲资本是推动澳大利亚房地产市场的一个重要因素，瑞士信贷报告中国买家在2013-14购买了价值87亿澳大利亚住宅物业，或约15％的新房被中国买家买走，而且这个数字正在迅速增长。

瑞士信贷预计，中国买家在过去六年花了280亿购买澳洲物业，在将来的六年这个数字会翻倍达到600亿。

目前，大多数这些采购都集中在悉尼和墨尔本，这两个城市新的CBD公寓塔往往被中国投资者整体收购。

政府计划在四年引进新的海外投资者申请费来筹集7.35亿美元。这一计划很可能无助于降低外商投资的速度，外国投资者似乎也并不关心维州提出的海外投资者增加的地税。

对中国投资者来说更重要的是他们自己的钱转移到一个有着良好的经济和银行体系和一个安全的政治环境。

底线

这一预算的字里行间，澳大利亚人要学到的是他们的财务未来掌握在自己手中的重要性。

随着退休年龄被推迟、社会福利的未来资金严重漏洞，积累升值的资产：如住宅房地产和股票，在其工作寿命期间对所有澳大利亚人都是重要的，因为他们不能指望政府在退休后按照他们喜欢的生活方式照顾他们。

这意味着更多的资金将转向直接物业投资来为我国经济改善，消费者信心，增加家庭财富和低利率环境将继续使我们的城市房产价值上升。

然而，我们的房地产市场将依然比较零散，因为在所有的州经历相同的低利率环境的同时，投资者的个人财产仍将被当地消费者信心，供求因素和更重要的地方经济创造的就业前景所影响。