近几年来，越来越多的中国人开始在澳洲投资房地产，对于还不太了解这一趋势的朋友，我现在就来给大家讲解一下中国买房和澳洲买房不一样的地方和有优势的地方。

1、国家政策及市场调控

中国今年将正式施行房产税政策，在这个政策背景下，拥有多套住宅的家庭每年将有一大笔开支在房产税上，这一举，使得国内房产市场更加低迷，供应大于实际需求，很多房子卖不出去，而业主手中的房子到底是增值还是贬值，相信大家都心知肚明。而在澳洲，只有在购买物业的时候需要缴纳给政府一笔印花税，每年不需要交额外的房产税。

2、产权和使用权

都说中国产权70年，其实是有个误区的，商品房产权没有年限，但是土地使用权一般都是70年，如果是商铺、写字楼、酒店等商业用房一般为40年甚至更短。而澳洲是永久产权和使用权，没有年限，换句话说，你要是在澳洲买了一处物业，那么你就在这个地球上有了你的一席之地。澳洲非常民主，就算造桥造路有规划也会征得你的同意，绝对不会像中国强征强拆，给很少的补偿款。

3、面积和装修

在中国买房是按照每平方米定价售房，除了实际使用面积，还要算建筑面积，例如楼梯、过道等等。而在澳洲买房，不按每平方米定价售房，一般是按照房间数来定价，单身公寓、一房、两房、三房、四房等，面积上只算实际面积，没有公摊面积。在中国，房子买来一般都是毛坯房，还需要花钱装修，而在澳洲，房子买来都是自带装修的，并配有厨卫设施。不需要买家再花钱进行装修，真正的拎包入住。

4、税务

中国房产目前是没有收遗产税的，但是如果转让继承的房产，会收20%的个人所得税，澳洲没有遗产税，转卖不需要缴税。在澳洲，转卖的房产如果较买之前有增值需要交增值税，但是澳洲有负扣税的政策，结合个人税率，拥有的房产越多需要缴纳的个人所得税越少，前提是你知道怎么合理利用房产的负扣税，不懂的朋友可以咨询会计师。

5、贷款比例

在国内申请贷款一般只能申请到50%，而且银行对买家的背景调查非常严格，年轻买家很难从银行贷到足够的钱买房。在澳洲，贷款难度要低很多，即使是没有收入的年轻留学生，也可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保贷款，目前海外收入最多可以贷款到80%，只要首付没有问题，贷款问题都是可以想办法解决的。

6、资金流和资金流向

在中国买房，首付一般是30-40%，签订购房合同之后就要开始还贷款。在澳洲买新房一般是期房比较多，首付10%，然后在第15个月的时候会需要一次性缴纳印花税，如果房子过户时间短于15个月，这个费用将会在房子过户的时候收取，等房产落成后从银行批贷款。等过户入住之后才开始还贷款，楼花一般有1-3年的时间，当你付了首付之后，每一天你的房产都在增值，而你却没有任何支出。在悉尼这样的城市，房产增值年率为10%以上。在中国，首付都是在开发商口袋的，房产一旦烂尾，开发商捐款外套，业主只有自认倒霉的份儿。而在澳洲，大家的首付是存在律师的信托账户里面的，这种账户受澳洲政府监管。开发商从建房之日起，每天要付大量的利息，一般都会按照合同准时交楼，只有等楼房盖好通过政府相关部门的验收并且业主验房没问题，过户好了，开发商才能拿到钱，试问，开发商要是烂尾的话，是要付出高额利息和法律诉讼的代价的。而业主最差也能拿回当时的钱和全部的银行利息，资金更安全。

7、还款方式

在中国，贷款的本金和利息要一起还，而在澳洲，贷款可以只还利息不还本金或者先还利息后还本金，或者是本金利息一起还，利率还能自由锁定，在银行利率相对较低的时候可以选择固定利率的模式，可以为以后升息减少很多开支。再来说说对冲账户，这是澳洲特有的，操作起来倍儿爽。我给大家举例说明吧。张三买了100万的房子，首付20万，贷款80万，而他的银行账户有80万，这时候可以去银行开设一个对冲账户，把80万存入其中，这样80万的存款抵消了欠款的80万，就不会产生任何利息，而这个钱还是在你的账户中，你可以随时支配，对冲账户里面的钱根据每天的余额计算利息，合理利用对冲账户，可以大大增加自己的现金流。

8、再融资

这个地方我再用一个例子跟大家做解释。张三在国内某地有一处自住房产，买价是100万，现在市场价值200万，请问张三是否赚到钱？答案是否定的，因为如果张三卖掉这个房子以后将会需要花更多的价格来购买差不多的物业还要加上装修费，因为市场中价位已经是200万了。在澳洲就有非常灵活的转贷方法。就是让银行评估当前的房产价值，100万的房产，评估出来是200万的话，增值部分的百分之八十可以从银行提取现金，当然利息还是要还的，但是可以用这套利的部分再进行投资。使用这样的方法，可以轻松的使你10年拥有10套房，资产滚雪球。

9、炒楼花

在澳洲，有些开发商是允许在房产建成前进行二次销售的，也就是我们俗称的炒楼花。这也是目前澳洲最灵活的房产投资模式，可以以小博大，通常只要有首付和印花税的钱就可以操作，首付只需要10%即可，在房子建成3-6个月转手卖给别人，等房子最终成交之后，可以获得丰厚的回报，不需要做贷款。投资的楼花时间越长，回报越丰厚。

10、空置率

在北京，官方的數據是36%.而在悉尼房屋的空置率只有1.6-1.8%,這充分說明了澳洲当地稳定的租房市场。

11、律师参与

在澳洲进行房产交易买卖双方必须都有律师参与，律师可以充分保障买家和卖家的利益，买家律师的主要工作是解释合同条款和向开发商律师提出要求，在澳洲，房产交易中的律师费一般为1000澳元，分2步收取。

12、中介参与

国内的中介一般就是打打广告，为买家找租客，找到之后，后续工作都由买家自己和租客处理。而在澳洲，房产中介能提供更周祥的服务，在房产建成之前帮助买家找租客，为买家争取时间，一经过户，租客即可入住，大大减低业主投资物业的空租期。更有些开发商提供房产包租服务，根据市场租金，签订包租协议，保证买家在未来的2-5年内每周都有稳定的租金回报。

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