在计算开发土地固有价值(intrinsic value)的过程中，我们需要预估与开发项目息息相关的两大因素 － 开发总售价和建筑总成本。熟知PDRIA课程中评估土地价值三角规则的学员们深知这一大进项和一大出项对项目盈利能力的重要性，以及准确评估这两大变量的挑战性。尤其是对开发项目造价而言，如何在买地的阶段对造价进行合理的评估？如何在设计阶段对建筑设计进行优化调整以降低造价？如何在施工阶段牢牢卡住建筑预算，按时按额完成项目？

澳洲地产开发研究学院(Property Development Research Institute of Australia)经过对多个开发项目的调研，为学员们总结了一系列经验，贯穿于地产开发课程中不同方面和角度。在7月的ClubNight中，我们邀请到了在建筑行业具有44年经验的建筑鬼才Alan Entwistle于学员分享地产开发建筑环节的一些经验。Alan曾经在澳洲多家建筑公司担任工地经理、项目经理、设计经理、建筑经理，负责多个商业、住宅、政府及基建项目的建筑施工及建筑设计工作，项目规模从千万澳币至过亿澳币不等。

PDRIA Club Night的主旨是帮助现有及过往学员不断加深、扩展自身的知识储备和实操技能，以确保在运作地产开发项目过程中作出全盘考虑。澳洲地产开发学院的宗旨是提供全面及权威的地产开发模式，培养新一代知识型及全面型的地产开发人才。有关地产开发操盘课程的信息，请通过电邮([email protected])或电话0416157138（Irene) 与学院取得联系。

第一次与Alan见面是在他家里的车库，当亲眼看到这个60多岁老人熟练着摆弄这一堆大小不一，形状各异的汽车改装零件时，我也是彻底惊呆了。他把汽车发动机各个部分进行拆解，进行个体及整体的性能改造，使发动机的稳定性和动力大大增加。体验过速度与激情般的试驾后，他切入了当天见面的主题。一个开发项目的设计与实施，过程非常复杂，好像是汽车发动机中成百上千的零件，但当你把如此复杂的机器拆分成局部及个体的时候，一切就化难为简了。他粗糙的双手，浑厚的声音给我的第一印象是指挥工地里挥锨垒砖的工头。可当仔细听取对过往项目分析时，话语间透露出缜密的心思，创新的激情，不愧是一名身经百战的建筑管理经理。

我当下决定了邀请他到PDRIA Club Night与学员们分享地产开发建筑过程中的经验。我想他提出了三个主要问题：

一、开发商如何在买地阶段评估一个开发项目的建筑成本，从而可以测算土地的价格？

二、开发公司如何为开发项目选择合适的承建商？招投标？设计与建筑合同？选择承建商注重哪些方面 － 价格、质量、诚信还是其它因素？

三、开发商在建筑过程中，如何掌控建筑预算及与承建商处理微妙的关系？

在澳洲地产开发研究学院的课堂上，我们为学员们着重分析了建筑合同的三要素：合同范围(scope),完工时间(time)及工程造价(cost)。这三者有时很难兼顾，鱼与熊掌不能兼得。另外，在特些情况下，建筑合同中需要给双方预留出一定的灵活性，并不是所有的variation都对开发商是不利的。Variation和ProvisionalSum是调和建筑过程中由未知因素引起风险的有效机制，既要避免承建商因为需要承担过多风险而抬高合同价格，也要避免承建商在建筑过程中肆意涨价或延期。

2015年7月4日晚6点，希望与PDRIA新老学员欢聚一堂，与建筑行业鬼才Alan共同探讨地产开发过程中至关重要的一部分。如果您对地产开发抱有热情，如果想从多方位了解地产开发的方方面面，如果想攀升地产开发金字塔的顶尖，欢迎您参与澳洲地产开发研究学院的课程及活动。联系方式：电邮 [email protected]；电话0416157138 (Irene)； 网站www.pdria.org.au。

PDRIA地产开发课程 －

· 授课时间：周末班每周六下午1:00－5:00（共三周六堂课）／平日班每周二、每周四晚上6:30 － 8:30。

· 授课内容：地产开发土地收购、尽职调查、规划审批及风险、楼花预售定价及销售策略、建筑合同及建筑贷款、地产开发公司税务规划及公司架构

· 学费：全价$2980.00（包GST）；早鸟$1980.00(包GST)

PDRIA Club Night 内容预告 －

· 7月份：地产开发过程中法律风险分析；

· 8月份：新州规划重点区域分析；

PDRIA学员可免费参加6月份PDRIA Cub的活动，请通过电邮[email protected]预定席位。非PDRIA学员需要收取$50费用。