干货满满！给你佛州的房子算笔“开销清单”,美国房地产微信公众号文章

出于全球配置资产、风险分散的观念以及国内限购政策的影响，正在考虑购置美国房产的投资人不在少数。而我们都知道，在美国买房，也许你买得起，但未必养得起。不同于国内买房后只缴纳物业费，美国在房屋持有阶段每年的开销包括房产税、物业税、房屋保险等等。拿目前行情火热的佛州房产为例，每年的房屋开销可是笔不小的支出。

房地

产税

房屋开支中最主要的就是房产税，那不是“买房”需要交的，而是“每年”都要交。房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。

佛州房地产税是交给区政府的，不是郡政府。每年区政府都会做一份包括房地产税在内的税收预算，并且评估每一套房产的价值(行业术语叫做Assessed Value)。区政府会根据年财政预算和每套房产的评估价值计算出每套房子每年的房地产税。这里有几点是需要特别注意的：

1、政府评估值一般都会低于房产市场价值，但是这个评估值只是用于政府计算地税，与房子在市场上的交易价格无关。房子在市场上的交易价值是由市场的供求关系所决定的，政府无法掌控其市场价值。

2、房地产税会随着房产市场的走势而发生变化，但是在稳定市场的前提下，一般情况下上下浮动不会太大。房地产税的微增其实是对房产价值走高的一种体现。如果房产市场垮台，那么相应的房地产税也会减少。

3、在南佛州，一般房地产税是房产市场价格的1.6%-2%/年之间，各个区域都不尽相同。比如迈阿密市中心的房产一般都在2%，迈阿密其他区域和劳德代尔堡地区房产一般都在1.6%-1.8%。

4、很多买家买完房子后，发现刚买完房子那年的地税和下一年地税的差距有些大，这个也是正常的。假设买家2018年8月买了一套房子，客户在年底缴纳2018年地税的时候，这套房产的评估值还是按照卖家拥有此套房产来计算的，假设卖家2018年有地税减免政策，那么客户2018年也可以依然享受此政策。但是从2019年开始，政府就会重新评估这套房产的价值。所以2019年的地税评估值就是按照新的评估值来计算，就有可能和2018年的地税有差距。

物业

费

一个房子的物业费是由该房子所在社区的物业委员会来决定的。通俗来讲，美国的物业委员会和中国小区街道办有异曲同工之处，也有人称之为业主协会。就是一个由小区业主公投选出来的小区管理层，管理层来对小区进行统一管理和出谋划策。

在佛州，社区的物业委员会分为两种：homeowner association(HOA) 和 condominium association(condo asso)。一般情况下，独栋别墅群是以HOA来管理的;而公寓和酒店式公寓都是condo association;联排别墅就比较复杂了，因为联排别墅有可能是HOA 也有可能是condo。当然，也会存在没有物业管理的房屋以及开放式“散养”的小区。

HOA 和 Condo Asso都会对小区进行统一管理，包括但是不限于停车位的划分，游泳池健身房等公共娱乐设施的维护，房屋外部墙体的颜色，公共草坪的剪修，每年物业财政预算的计算和各种制度的指定(包括租赁制度，买家和租客的审核等)。有的小区会采取物业委员会直接管理，也有的小区会由物业会员会雇佣专业的房产管理公司进行管理。

物业费的多少和小区每年的财政预算有关系。一般来说，小区物业职能越多小区越豪华高档，物业费越贵;小区职能越少或者小区档次亲民，那么物业费也会相对亲民;同种类型同档次的小区，老的小区可能就会比新的小区物业费贵;condo 物业费一般会比HOA物业费贵。独栋和联排的物业费从0-$300/月都有可能;condo的物业费从$200-$5000/月都有可能。

物业也执掌着买家和租客的“生杀大权”。这是因为买家和租客在购买/租赁房子的时候，其中一个环节就是要向物业提交申请，物业会根据资料和背景等因素来决定是否允许购买/租赁。

房屋

保险

房屋保险费用是养房开销的另一个重要组成部分。一般情况下，老房子的保险会相对比新房子贵一些。但这也不是绝对的，对于保养好的老房屋也可能会出现房屋保险费用较低的情形。

在佛州，现金购买房产是不要求一定要购买房屋保险的，而贷款购买房产是必须要购买房屋保险的。

房屋

维修

在佛州，最贵的两项房屋维修费用来自屋顶和空调机。根据屋顶的大小不同，更换整个屋顶的费用可以从1万美金-4万美金不等。一般情况下，屋顶的寿命是25-30年之间，建议买家不要考虑30年以上的屋顶，很有可能过户后立马出现漏水情况;空调机的寿命一般在15-20年之间，如果注意正常保养和维护，空调机是可以用的更长的。