美国经济总体情况

看数据

截至今年第二季度，美国GDP环比增速达到4.1%，创近期新高。本轮经济的扩张已经保持了110个月的增长。

看预期

美联储会议对美国经济保持乐观，用“强劲”二字来形容美国经济增速，此次会议删掉了

声明中的稳健增长说辞。此轮美国经济扩张有望打破历史最长记录。此次声明中强调了经济活动、就业市场、家庭支出和商业固定投资基本面强劲，预计进一步循序渐进加息。

房地产的情况

看房价趋势

美国整体的房价走势，过去十年里涨了15%。全美NAHB房地产市场指数一直远高于50的基准分界线，也表明了开发商对未来预期较好，或会增加房地产投入。从当前的数据指标来看，美国经济在2019年上半年预计仍会延续当前的强劲势头。

看人口结构

美国总人口持续显著攀升，其中年轻人与老年人的增长值得关注。

买房主力人口在提升

在1981年到1996年期间出生的人，25-44岁的人口自2011年起转跌为升。这个年龄段的人群是房地产市场购房的主要年龄层，具有购房潜力，结合持续的低失业率，这个年龄段的青年就业人口不断增多及收入的增加，美国房地产市场的购房需求预计将会进一步扩大。

人口老龄化带来“银发红利”

自2000年以来，65岁以上人口就一直处于稳步增长状态。截至2017，美国65岁以上老龄化人口已达到4924万，人口的老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场也预计成为主流地产开发项目之一。

综上来看，美国近期宏观经济表现向好，但在全球整体不确定的大环境下，找出未来最有升值空间的地产板块，才能让投资人在有赚头的同时也更有抗风险的能力。

结合美国经济、市场环境与人口结构，我们可以做出以下3大预言：

学生公寓-巨大潜力

学生公寓是典型的抗周期地产类别，原因是无论在经济周期的什么阶段，学生数量是不受影响的，海外不断到美国去留学的留学生，这些年只增不减。而学生公寓的长期需求和学生数量密切相关，留学学生人数的综合变化也自然成为学生公寓需求的决定性因素。

考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，学生公寓实际是抗周期行业细分中非常好的投资类别，与经济关联度小，安全稳定。学生公寓地产不仅为投资多元化提供了机会，也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。如果担心经济周期的动荡，学生公寓的可预期性正是不确定中可以找到的确定。

养老地产-渐成主流

“婴儿潮”一代指的是1946-1964年出生的一代人，在享受了美国经济繁荣的红利后，这5000万“不服老”的群体也开始进入退休期。

目前65岁人口已占美国整体人口数接近16%，以这一代人的特点以及富足程度，意味着未来需要更多更好的养老设施来提供广泛的服与帮助。养老问题也逐渐成为美国最为关心的问题之一。

在此情况下，即便是在频繁波动的市场背景下，人口结构决定了养老地产的周期性特征仍是较弱的，最吸引投资者的还是该领域的长期受益流以及支撑该领域增长的人口结构发展趋势。

今后20年中，65岁以上的老龄人口不断上涨，如此庞大的人群是一个超级大的市场，前景可观。

物流地产-大势所趋

自上个世纪80年代，美国就已逐步推广供应链管理的思想，物流地产作为整个物流供应链中的周转物流环节，也在地产行业细分领域里得到了迅速的发展。

在前几年国内双十一爆仓的时候，美国电商在感恩节，黑色星期五这些购物大打折的节日里却能有序进行，美国各大电商的快递配送速度提升的背后，是物流仓储配套体系的升级。

由于网购的无处不在，物流地产离我们并不遥远。 随着技术的冲击以及消费者购物方式发生改变，仓储空间需求与日俱增。

所以零售商家需要在人口中心附近设置更多仓储空间来满足需求。而在零售物业租金相对较高的

情况下，需要依赖仓储来储存大量库存。除此之外，人口的增长也会对供应链施压，进而转化为对物流地产的需求。

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