▲Land and Environment Court of NSW
在房地产开发的前期，顺利、快速地通过审批可以有效缩短项目周期、节省预算，审批存在一定风险，成功与否决定了项目能否进行。我们在之前的篇幅中，介绍了项目的审批和规划。然而，目前很多项目，因其本身的复杂程度和法案严格的控规，很难从council获得审批。 同时，介于许多council人员有限，短时间内无法受理大量的报批，因此都考虑向土地环境法庭(Land and Environmental Court)审批。本篇就来探讨向LEC申请的具体流程以及需要准备的文件。
首先，对比传统DA申请程序，向法庭申请也存在利弊：
[利]
● 上LEC法庭对于比较大型和复杂的项目来说节省时间：Council的审批时间随人员和项目的复杂程度浮动，基本不可控。LEC法庭流程明确，便于时间规划。
● 对于很多Council不愿意批复的项目类型，Court则可以带来更多可能性：Council有很多时候为了保护群众利益对某些类型的项目审批保守，掺杂了自己的立场，对项目会极为严格。LEC法庭相对“一视同仁”，只就项目论项目，没有过多政治因素左右。（当然有些超大型项目除外）
● 审批流程相对清晰，涉及的相关部门较少：Council在大部分项目中，都需要其他相关部门审批，责任分摊。大型项目还需要由特殊的“评定委员会”来做审批或推荐。涉及方面较多，自然流程复杂。LEC法庭会要求申请人和Council把相关部门和顾问的报告统筹，Council在此情况下“被迫”需要先跟相关部门达成一致意见。
[弊]
● 有可能花费更多的费用：LEC法庭的程序需要律师的接入，在各个阶段有可能进行修改次数较为密集。如果走道了最后的听证会需要出庭律师。各种专业顾问的费用有可能比传统途径审批多。
● 也存在不可获批的风险：LEC法庭也不代表保证审批通过。法庭会对申请人和Council两边提供的资料和论点做出最终裁决。如果存在很多对控规有所挑战且立场不够充足的项目，审批也存在风险。且LEC作出裁决后如果再向最高法院上诉，费用和时间上很难承担。
● 有的时候为了得到法庭的支持，要有更多设计上的让步。因为LEC法庭基本上是“一锤子买卖“，申请人需要有十足的信心确保审批通过，这样在设计上就需要尽可能的满足控规。如果突破太多可能丢失项目最初的意义。如果从Council路径审批，有些时候则有更多的交流和讨价还价的余地。
总的来说，如果在设计上愿意做出让步，也愿意承担过程中的费用，那么向LEC提出审批申请不失为一个节省时间、快速获批的方法。
如何向法庭申请报批？我们将关键流程悉数列举如下：
▲LEC process
01. Refusal or Deem To Refusal 在规划申请DA (Development Application) 递交28个工作日后，如果没有得到市政厅的批复，即被视为默认申请被驳回(Deem to Refusal) ，可以马上开始着手向LEC递交申请。
02. Filing 申请者准备文件归档, 由律师向LEC法庭提交首次资料归档。
03. Statement of Facts and Contentions 应LEC法庭要求，Council需要发布一份陈述信(Statement of Facts and Contentions) , 其中会详细介绍项目情况，并阐述审批不予批准的理由。
04. First Direction Hearing 法庭、申请人、市政厅三方参与第一次听证会前的非正式会面。这次会面是为了明确双方立场，明确项目基本情况，以及安排一下几个步骤的时间点。
05. Negotiation 此时申请这可以和Council进行非正式磋商。有些时候Council会愿意与申请者进行私下协商以尽快达成协议，完成项目审批。
06. Pre-S34 Meeting 如果需要，可以跟Council安排一次非正式会议或S34预备会议。如果此时双方能达成一定共识，可以为S34会议奠定下良好的基础。当然会议进程也取决于Council对每个项目的态度。
07.S34 Conciliation S34调节会议。法庭会指派任命管（Commissioner）带领两边团队开启会议。会现在项目场地见面，进行考察和磋商。后回到Council的会议室进行进一步协商。申请者可提出一些修改意见，Council也可以马上做出回应。如果会议上能达成协议，可以直接获批。如果没有达成协议，则会议作废，进入下一步骤。注意，在S34调节会议上的提议和资料都属于“不损害实体权利的”(Without Prejudice), 简单来说就是如果没执行，我的言论是不作数的。换句话说在之后的听证会上，这些言论是不相干的。
08. Negotiation 如果经双方调解后，仍未达成一致，则进入下一步协商。总结S34会议的经验和了解Council的态度后，申请人可以提供更有针对性的建议和修改。
09. Second Direction Hearing 法庭、申请人、市政厅三方参与第二次听证会的非正式会面，进一步讨论案件事宜和安排时间。
10. Joint Expert Report 在最终听证会前，LEC法庭会要求由申请人和Council的专家们出一份联合报告，一并提交法庭，其中包括两边的规划师，设计师，景观园林，交通等各方面顾问对项目的综合意见，以供法庭考量。
11. Final Hearing 法庭召开最后一次听证会，根据双方递交的文件及律师陈述，最终决定项目是否授予批准。最后一次机会大家都会放手一搏。双方出庭律师，专家都会按照法庭的需要发言，法庭最终进行判决。
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