美国房产投资，史上最全税务指南来了,美國商業及住宅地產投資快訊微信公众号文章

在美國投資房產相對中國復雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？

這個問題至關重要！一般美國房產公司都需要請職業會計師或律師來處理稅務問題。這裏，小樂請來了“遇見俄勒岡”的小夥伴，為您科普一些投資房產的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！

買房就像一部好劇，每一個環節都是一個精彩故事。接下來，就請跟隨小編來一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準備買房，還是已擁有一套以上房產的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！

第一集

买房准备

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）

债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？

因為房屋的用途關乎到你需要與什麽稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麽形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

房产的主要拥有形式：

个人直接拥有

如果是自住，你的房子只有支出沒有收入，那麽你只需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那麽你就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。
公司形式拥有

房產投資通常以合夥企業 (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

美国“主要住宅” (Primary Residence)

賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內至少有2年住在這裏。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麽，這25萬增值完全免稅哦！

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第一年的自住在出租三年後不再有效，那麽只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬。雖然他一開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。如果你對這個優惠有所了解，可能會想到傳說中的1031同類交換 (Like-Kind Exchange)，我們稍後再細說。

除此之外，還有很多其他政策都會影響到你與房地產稅務的關系，在此就不一一列舉了，小編想說的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要！

我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱！

第二集

购买房产

買房成交後你一定會收到一張“房地產交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，裏面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關註買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那麽賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產稅 / 地稅 (Property Tax)。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那麽請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用於出租，那麽請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用於出租，那麽則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數 (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

坚持住，还有很多干货在后头，别倒下啊！

第三集

房屋运营

房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麽你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎麽算呢？所以小編在這裏又要科普一下房屋在稅務領域裏的分類了：

個人主要住宅 (Principal Residence)

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日 (Rental Days)，都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住 (Personal Days) 超過14天，那麽你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的“證據”一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麽多天了吧。於是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麽這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

出租房 (Rental Property)
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
投资房产或地产 (Investment Property)
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资 (Investment Expense) 而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息 (Investment Interest) 抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
商业房产 (Business Property)
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意” (Passive Activity) 的规定限制。

你最爱的剧情要来了！喘口气再继续看下去，加油！

分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：

房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance)，头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
房贷保险费用 (Mortgage Insurance)
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人）或 $54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
房产税 / 地税 (Property Tax)
如在第二集买房篇提到，你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。
意外损失 (Casualty Loss)
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

装修改装费用 (Improvement)
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。

家庭办公室 (Home Office)
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房 / 商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！

房屋普通折旧 (Depreciation)
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。

固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)
这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发 $2,000 美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎么办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什么关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。

以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度” (Material Participation) 来决定你的需缴税房租最终如何计算：

对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。
对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入 - 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司 (Property Management Companies) 帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。

當然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產，好處是公司投資的房產出現意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用凈額法來計算所得稅，房產投資的收入默認性質為“被動收入”，凈被動收入 (Net Passive Income) 會根據情況繳納公司稅和所得稅，凈被動損失 (Net Passive Loss) 不能與其他非被動收入 (Non-Passive Income) 來抵消，只能推遲到下一年 (Passive Activity Loss Carryover) 有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產之後又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇 (Elect) 以個人身份來繳稅，計算方式見上述。

如何判斷是否非美國稅務公民，是否需要提交 1040NR 表格，這些都屬於個人所得稅範疇，講起來可以洋洋灑灑幾千字，此篇就不著重介紹了。

第四集

出售房产

卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，

想必你已經對它不陌生了。這次你需要關註的是賣方 (Seller) 明細，上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險 (Title Insurance)、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用 (Selling Expense) 用於抵消你賣房的增值額哦！還記得我們在第一集中提到的，買房費用可以增加成本 (Basis) 嗎？是時候實踐起來啦！

我們來綜合買賣時的費用舉個例子：2011年買房價值50萬，HD-1 上各種買房費用2萬，2016年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了10萬。賣房時賣價80萬，賣房 HD-1 上費用花了6萬，你以為簡單算算增值了30萬麽？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略 (1031 Like-Kind Exchange)。也就是說在你的房產（不包括自住房地）增值後賣出，接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產，這樣資金又回流至房地產市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策－增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一並繳交增值稅。

再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外國人出售房產，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產，允許使用不高於15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產時，IRS會先扣下售價的10%，待到出售次年納稅人提交1040NR 表時計算多退少補，因為 IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一並：送人！這種轉移房產的方式稱之為贈與 (Gift)。美國的贈與和遺產稅務是同一個體系。根據2015年最新數據，一個稅務公民終身只能贈與不超過543萬美元的免稅額，每年可有1.4萬美元的贈與額。如果你1年內的贈予超過這個數額，就要向稅務局申報709表格。你也可選擇現在不交贈予稅，即把贈予從終身543萬贈與/遺產的可用免稅額中減掉。註意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠不需要交贈與稅。如果G君在20年前10萬購入房產，在市值80萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本 (Basis) 與原房主的成本保持一致 (Carryover)。2年後出售該房子售價100萬美元，於是子女獲得90萬美元收益，這90萬全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢下今後的繳稅問題哦。

而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与 / 遗产免税额远低于

美國稅務公民。所以在美資產轉移特別需要策略規劃，運用公司或是信托形式來合理避稅。對於來美定居或者投資卻擁有海外房產的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅範圍。若你的海外房產升值不少，那麽建議成為美國稅務公民前賣掉海外凈增值的房產，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來。可避免房產增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那麽，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現金贈與投資人，那麽一分錢稅也不用繳。

美國稅務公民。所以在美資產轉移特別需要策略規劃，運用公司或是信托形式來合理避稅。對於來美定居或者投資卻擁有海外房產的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅範圍。若你的海外房產升值不少，那麼建議成為美國稅務公民前賣掉海外凈增值的房產，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來。可避免房產增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那麼，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現金贈與投資人，那麼一分錢稅也不用繳。

精彩花絮

注意事项

报税日将至，3月15日为公司税表提交截止日期，有限责任公司 (LLC) 和合伙企业 (Partnership) 截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期6个月申报（延至10月17日）。
对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至10月17日）即可。
强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税 (Late Filing) 的罚款率是5%，而晚缴税 (Late Payment) 的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢？注意，提交6个月或4个月延期报税仅延期报税 (Filing)，并不延期缴纳税款 (Payment) 哦。
由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议 (Safe Harbor)，只要你按原报税日缴上去年税款的100%（或者高税额纳税人的110%）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。
合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。
奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报 (Foreign Bank Account Report)。上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违 FBAR 条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。
美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据，美国税务的政策每年变动频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。