随着悉尼墨尔本最新房价指数转阴，澳洲疫情房产上涨潮基本宣告结束，但以布里斯班为首的二线城市上涨还在持续，市场上大量中介鼓吹布里斯班、黄金海岸房产投资，让人感觉布里斯班、黄金海岸才是澳洲房产的主流的感觉，本文以数据为基础，加上笔者12年从业经验，希望投资者们能更深入地考虑是否现在是投资昆州的最好时机。

本文数据较多，篇幅不短，建议大家关注收藏方便后面有时间时深入看看。

昆州房产市场数据非常亮眼

昆士兰州富有弹性的房地产市场似乎正在走出与其他州不一样的状态，2022年第一季度别墅中位价仍攀升 3.2%，公寓中位价上涨 2.2%。

昆士兰房地产协会 (REIQ) 首席执行官 Antonia Mercorella 表示，昆士兰的房地产市场在 2022 年第一季度后再次表现良好，并且为持续增长奠定了基础。

Mercorella 女士说“在过去的两年里，从卖家的角度来看，昆士兰州房地产市场的故事一直非常令人振奋，最新的季度数据告诉我们，阳光之州市场仍然是一颗冉冉升起的新星。2022 年第一季度充满了各种意外情况，例如新冠疫情爆发、洪水灾难、包括复活节停顿在内的长周末、联邦选举以及利率上升，尽管所有这些不利事件可能导致一些买家暂停投资计划，但市场继续实现健康增长，我相信本季度的中位数价格会继续让我们感到惊喜。”
“例如，布里斯班的房价中值在本季度突破了 100 万澳元，虽然这对某些人来说可能是个悲观的消息，但与新州及维州相比，这仍然代表着相对的可负担性，可以说布里斯班早就该在经过多年稳定后，经历这一波稳定的增长。”

昆州的人口持续快速增长、土地及公寓供应量非常低、租赁市场异常紧张、买家需求强劲且现金充足、相对负担能力和低利率，这些都是能支撑本次上涨的动力。

布里斯班别墅市场表现

最新数据布里斯班市政区 (LGA) 基于最近3,000笔的销售，别墅中位价已突破 100 万澳元，本季度增长5.3%，达到1,090,000 澳元的新高。如果从12个月的中位数来看，则为950,000澳元，与去年相比仍增长了 25.8%。

在布里斯班之后，本季度房屋销售量最高的市政区（LGA）是广受欢迎的黄金海岸（2,084）、摩顿湾（1,696）、Logan（1,340）、阳光海岸（1,216）和Ipswich（1,200）。

仅根据本季度的销售额，布里斯班社区中进入“百万澳元别墅中位价俱乐部”的包括CBD以南的Parkinson、Sunnybank、Mount Gravatt East和Upper Mount Gravatt，以及CBD以北的Upper Kedron、McDowall、Stafford和Stafford Heights。

大布里斯班都会区的别墅中位价在本季度也有所上升，增长2.8% 至 760,000 澳元，这与12个月前的中位价 685,250 澳元相比，仍然实现了20.2%的增长。

到目前为止，别墅表现最强劲的是 Noosa行政区，基于近200笔销售数据的统计，季度涨幅高达 15.4%，达到令人瞠目结舌的150万澳元中位价。Logan 紧随其后，季度增长 7.7% 至 59.8万澳元，Ipswich则增长 6.4% 至 50万澳元这个是本季度涨幅最大的主要行政区

在过去的 12 个月里，昆士兰的别墅上市天数中位数下降了一周多（8 天），现在从第一个广告发布日期到合同日期只需要16 天。而布里斯班的几个行政区情况更厉害，摩顿湾（10 天）、Ipswich（11 天）和Redland（12 天），这三个市场是销售最快的别墅市场。

布里斯班公寓市场表现

布里斯班行政区LGA 的公寓中位价为49万澳元，本季度增长 2.1%，这与12个月前相比增长了8.3%。而大布里斯班都会区的公寓中位价在本季度增长了2.2%至46万澳元，年化增长8.1%。

在布里斯班之后，本季度昆州售出最多公寓的行政区分别是黄金海岸(1,983)、阳光海岸(547)、摩顿湾(493) 和凯恩斯(425)。目前阳光海岸公寓中位价为64.6万澳元、黄金海岸为57.5万澳元为昆州价格最高的公寓所在。

出海机会分析

看完以上的数据，相信没有耐心的朋友们估计就关了页面了，有耐心的朋友们不知道有没有发现一个情况，昆州房产市场的数据实在是太好了，确实很吸引人。

洲际移民是否有足够能力推动昆州房价

昆州房价上涨的原因有很多，其中主要是更多悉尼墨尔本人搬到了昆州，但每年昆州洲际移民人数约为3万人，也就是1万套房产左右，我们需要思考1万套房是否有能力撬动整个区域，另外来到昆州的都是什么类型的人，这也是需要深入思考的，年轻白领相信不多，毕竟悉尼墨尔本的就业机会是远远多于昆州的，中产阶级相信也不多，在澳洲中产阶级一般工作稳定收入稳定，教育质量也是悉尼墨尔本更好，中产阶级无特殊情况，一般不会在这么大的机会成本下离开悉尼墨尔本。按笔者了解，来到昆州的更多是退休人士以及蓝领家庭，昆州的天气更好，确实更适合退休，而昆州基建项目确实是多，蓝领工人在昆州确实收入更高，而昆州的生活成本确实更低。

房价上涨的最核心点是稀缺资源推动

另一方面是昆州在疫情表现得优异，当然也有奥运会的因素，这也是房价上涨的主要原因，但疫情目前在澳洲基本上已经是过去时，而奥运会因素这一项会带动基建、就业、旅游、酒店与零售，但对房价影响更深远的，也是最核心的教育却提升不了多少。另外吸收海外移民方面，基本不用想，移民家庭首选肯定是悉尼墨尔本。即使移民政策有限制，但是最终他们的选择大多数还是在悉尼墨尔本，所以资产更多也是放在这两个城市。

基于以上的思考，对最近考虑在昆州置业的自住买家与投资者来说，房价整体快速上涨不见得一定是好事，除了投入成本增加了以外，按照澳洲过去房价螺旋式上涨的规律，这一波涨得有点太猛，甚至当悉尼与墨尔本出现规律性的回调后，昆州房价依然快速上涨，虽然布里斯班具备了房价上涨的所有理由，但是笔者对于这种非常规上涨还是非常的担忧，布里斯班的潜力市场上已经吹了有十多年，连Sunnybank这种布里斯班最大华人区也是最近中位价才达到100万澳元，过去一直没涨，直到疫情发生，笔者认为这种上涨来得太突然并且猛烈，需要更深入的思考。大家对于昆州几大城市的持续上涨怎么看呢？欢迎评论区讨论。