每次加美等国一出现房价相关的报道，总会有各类媒体为博人眼球，明里暗里花样发表华人或国内炒房团推高当地房价等评论。

实际上，回顾过去几年加拿大、美国等有较多华人移居的国家的房地产市场走势，就能发现，这些论断确实站不住脚。

首先我们来看看过去一年，几个热门的华人移居国的房市情况。

总体而言，2018年是房市低迷之年。截止年末，全球多个国家和地区楼市纷纷降温。除了澳大利亚，房地产市场“量价齐跌”最明显的还包括加拿大。另外，受制于经济放缓和其他干扰性因素，美国、英国的房地产市场也正在经历一场明显的降温。

其中，澳大利亚房地产市场创下十年来最大降幅，当地研究机构的调查数据显示，2018年全澳平均房价下跌近5%。截至2018年底，澳洲最大城市悉尼平均房价较2017年峰值跌超11%，超过30年前衰退期从峰值到谷底的跌幅。有分析称，澳洲楼市已“入冬”，并预计其2019年将持续疲软。

加拿大楼市也是房价和成交量双双回落较大的市场之一。加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，截至2018年12月，加拿大房屋销售已经连续四个月呈下滑趋势。全国平均房价下跌至47.2万美元，较去年同期下跌4.9%，12月加拿大全国房屋销售较去年同期下降19%，整体销售量销量比历年来12月的销售平均水平低12%。2018年11月，加拿大全国房屋成交量环比下跌2.3%，价格同比下跌2.9%。而在同年10月，多伦多新建住宅价格指数同比下降1.4%，为22年来最大降幅。

另据加拿大国家银行的最新房价指数数据，楼市依然处于困境中，10月该指数涵盖的11个城市中有8个城市房价出现下跌。CREA表示，升高的利率水平和严格的贷款审查规则将持续打压潜在买房者的情绪，加拿大房屋销量很有可能将在2019年降至十年低位。CREA预计2018年房屋销量同比下降11.2%至45.8万套，为五年来新低。2019年，房屋销量和价格都将“受到约束”。

美国的房地产市场，在经历了2018年年初的火热行情之后，也在下半年出现降温迹象。根据美国全国地产经纪商协会（NAR）12月28日发布的数据，11月成屋销售指数已降至2014年5月来最低，同比跌幅为7.7%。而此前10月数据也同比下跌约7%，是数年来首次出现同比下跌。

12月26日公布的标普CoreLogic凯斯席勒房价指数也显示，美国房价增速正在延续减缓趋势。对于2019年的展望，虽然不同的机构之间出现了一些分歧，但大多都预测降温态势将在2019年延续。

比如，NAR预计2019年房价将继续上升，但上涨速度将放缓。房地产研究机构Green Street Advisors预计，2019年美国房地产价格将温和下降。房地产公司Keller William预测，2019年美国房价将下跌2%。在线房地产经纪公司Redfin预测，供应量的增加将导致2019年房价进一步回调，甚至有可能低于2018年的水平。

在全球房地产低迷的背景下，如果还有言论称华人在拉高本国房价，自然是不攻自破的谣言。

我们再来看看加拿大和美国的房地产市场在过去10年的演变。的确，过去十年，北美两个大国的房地产市场上涨的年份远多于遇冷的，高房价也是目前的整体状况。但两国市场之间差异极大，很难迅速给出一个简单的判断或定论。

为了得到客观的概况，房地产市场Point2 Homes分析了加美两国房地产市场趋势的历史数据，深入研究了2008-2018年的数据。这家机构使用的具体指标是房价中位数、租金、收入中位数，以及房屋所有权率。

图源： Point2 Homes，下同

以下是数据带来的主要发现：

• 与十年前相比，加拿大人购买房屋的平均价格要高出56%，而租房价格要高出25%，但加拿大的工资中位数仅上涨了15%

  
  

• 美国的平均房价增长速度慢得多，仅为24%，而收入中位数增长了18%

  
  

• 自2008年以来，与美元相比，加元损失了大约25%的购买力，从几乎完美的平价到如今对美元汇率仅为2008年的75%

  
  

• 加拿大购房者的负担能力问题更严重，住房价格已经从2008年的“较无法承受”变为2018年的“极其难以承受”，但美国住房市场仍处于“较无法承受”的范畴

估计大部分美国人都记得2008年的房地产泡沫破裂，以及随之而来的经济衰退乃至全球金融危机。相比而言，在加拿大，房地产泡沫尚未破裂，从2007年开始，加拿大的房地产价格上涨持续超过美国。

但一些分析师指出，如今的加拿大很可能面临美国10年前的房市危机，因为根据国际清算银行的数据，加拿大的平均房价在十年内上涨了56%，而同期家庭中位数工资仅增加了15%，宽松贷款正在逐年增加，加拿大国民的家庭负债率目前已经超过GDP的100%。

在过去十年中，美国房屋所有权率为64.2%，下降了5.3%。虽然自2008年以来收入中位数增长了18%，但房价中位数却超过了它，同期增长了24%。许多人发现，在寻求美国梦的过程中，价格和利率的上涨被证明是难以克服的障碍。

买房子不仅是美国梦的一部分，加拿大人也共享了这个梦想，加拿大的房屋所有权率甚至更高。在加拿大，住房拥有率稳步上升超过40年，在2011年创下69%的历史最高水平，但在2014年经济衰退后，这一比例在2018年下降至67.8%。这是近半个世纪以来，房屋所有权率首次在加拿大有所下降。

房价方面，自2008年以来，加拿大的平均房价从304,663加元升至475,591加元，上涨56%。同期美国平均房价从2008年的245,200美元，升至2018年的303,200美元，上涨24%。

过去十年，两国的租房比例不断上升，随之平均租金也不断上涨。在加拿大，平均租金在十年内增长了25%，从802加元涨至1002加元。美国的情况类似，平均租金自2008年以来增长了23%，从824美元涨至1024美元。

为什么国民感觉房价明显超出预期，难以承受？因为收入增长无法追上房价的涨幅。数据表明，10年来加拿大的平均房价上涨56%，但国民收入仅增长15%。而美国的家庭收入中位数增长了18%，房价只上涨了24%。因此，虽然两个国家的平均房价和租金增长速度都快于工资，但加拿大人显然处于劣势。

与工资中位数紧密联系在一起，是住房负担能力，这一指标会对生活水平产生重大影响。从美国和加拿大各大城市汇总后的平均住房负担能力数据来看，加拿大人的生活水平受到的打击更为严重。

2008年加拿大的住房负担能力比率为4.9，这表明该国居民在住房方面处于“较无法承受”的类别。但在2018年它攀升至6.7，迅速掉入“极其难以承受”的一端。正如RBC最新报告所指出的那样，“加拿大住房负担能力现在处于1990年以来的最低水平”。

另一方面，美国的住房负担能力比率从2008年的4.7微涨到2018年的4.9，仍处于“较无法承受”的范畴。

从这些数据都可以看到，加美房价的大幅上涨感觉，主要源于收入追不过房价。如果要归因，还需要专业人士的分析和常年的数据积累，不谈两国经济增长、失业率、国际贸易等发展情况，就把房价上涨“甩锅”给无论怎么说都属于当地“少数群体”的华人，实在说不过去吧。

除了媒体的分析文章，的确有人甚至是公众人物，公开指责华人推高当地房价。比如2018年7月开始筹备竞选多伦多市长的候选人，被称为极右翼、白人至少主义者、新纳粹的费斯·格尔迪（Faith Goldy）。这位候选人甚至很受华人支持，她也曾一度在华人群体里做了不少拉选票的“面子工程”。

但再多的表面功夫都难以掩盖格尔迪的“极右翼”身份。她曾多次在推特上发布“担忧白人人口”的相关言论，在她相关主题的视频中，她直白的说了这样一句话：加拿大应该有90%的欧洲裔，外来移民必须要赶走。

2018年7月底，正在参选多伦多市长的格尔迪（Faith Goldy）发布了一则推文，称“多伦多不应该成为北京郊区”，暗示是华人推高多伦多房价，剥夺了当地人享受相应资源福利。对于如何解决房价问题，她不过是大喊一声口号，“是时候再次把多伦多人放在第一位了！”。

而这些打着“多伦多人至上”的标语，其实是“白人至上”理念的延续，本质上还是种族主义言论。这条颇具歧视含义的房价推文，随即引起许多多伦多华裔的不满。有一位华人就在Top Buzz和LinkedIn上发布了写给格尔迪的公开信。

公开信中作者首先讲述了华人对加拿大的贡献。1880年代来自广东省的15000名中国工人被加拿大太平洋铁路公司招募，完成许多海岸边最危险的道路铺设工作。中国工人当时饱受种族歧视之害，医疗保障很少，死伤无数。可以说华人是加拿大建设发展不可忽视的力量。

而且，作者称多伦多房地产委员会（TREB）之前的报告表明，今年以来只有5.6%的交易实际由外国买家完成。作者怀疑格尔迪参选完全是一种品牌推广活动，发表的具有浓厚种族主义色彩的发言，意在用少数群体作为道具，博取眼球和关注度。

最后，作者质疑了格尔迪之前“华裔加拿大人永远是外国人”的观点，称华裔群体会一直为“加拿大队”效力，并就种族不公正问题不断与参选人对话沟通。

不过竞选结果证明，群众的眼睛是雪亮的。在去年10月安省的市长选举中，现任市长詹德利共获得479659张选票，最终以63.49%的得票率高居榜首，获得。而颇受华人支持的极右翼候选人格尔迪（Faith Goldy）仅获得25667长选票，得票率为3.4%，不足詹德利的零头。

当然，加拿大那边也有为华人打抱不平的政府议员。

在2018年4月，自由党省议员的沙利文（Sam Sullivan）公开向媒体喊话，说媒体过分渲染了加国房地产上外国买家的作用。他的发言暗示中国买家总是被媒体及政府当成当地房价高涨的替罪羊。

据报道，沙利文发言称，温哥华媒体关于房市的研究出了超过100篇文章，渥太华的的学者只出了5篇。一方认为要抑制房市需求，尤其是外国买家的需求；另一方认为，应该通过废除政府的反建房政策，增加供应。目前的情况是，69%的居民将高房价归罪于外国买家，18%的人认为，这是政府政策造成的。

沙利文称，有30位拥有博士学位的经济学家用数据证明，温哥华房价上涨有75%可以通过收入、人口和贷款利率预测。剩下的25%，他们发现供应弹性是个重要因素，温哥华房市的供应弹性指数全国最差（0.25），其次是多伦多的0.5。埃德蒙顿、蒙特利尔和卡尔加里属于健康范围。但是，卑诗省政府支持了责怪外国买家的理论。

因此，他的结论是，在那25%使房价上涨的原因中，地理和不利建房的政策占了大部分。所以，应该受责备的是政府。

在加拿大温哥华实施15%的外国买家税前，房价年增长率已超过30%。结果大量媒体报道来自中国的投资者炒房，导致当地居民上街抗议，箭指中国买家使加国公民买不起房。

2016年8月，BC省政府对温哥华房市实施外国买家税，房市即时降温，但持续半年后，房市又回暖。2017年4月，多伦多房价年增长率超过30%，安省政府实施同样的15%外国买家税，房市随后经历了和温哥华类似的冷却过程。

就像华人根本不可能为加美两国房价上涨负责一样，虽然加美等国都已征收外国买家税，在征税后外国买家也明显减少，肯定也不是因为华人买家减少，两国的房市才冷却。据加拿大政府及行业统计的外国买家的购房记录，外国购房者的比例根本没有想像中的那么高，且实施外国买家税后，比例已大幅下降。不少行家认为，房市在外国买家税实施后马上下滑，主要是心理因素造成的。

而且在多伦多及周边城市2017年开始实施外国买家税后，加拿大央行先后调升了3次利率，从0.5%升到了1.25%，房贷利率上升显然会抑制人们的购房能力。2018年的还贷压力测试表明，更多人获得贷款的能力明显下降。此外，很多学者专家认为，房贷政策收紧及贷款成本升高，足以抑制房市过热。

在近期发布的一份报告中，全球信用评级机构惠誉警告称，“全球房地产价格将在2019年大幅放缓”，加拿大房地产市场表现最差。惠誉预计2019年加拿大房价将上涨0.5%，这是其所考察的24个国家中增长率最低的国家之一。

惠誉表示尽管最近出现了降温，但“在经济紧张的情况下，温哥华和多伦多市场仍然容易受到更严厉的价格调整影响”。自2015年以来约50%的累积价格上涨远远超过了基本的住房基本面。

一些较乐观的市场分析师认为，随着加拿大公寓和其他多户住宅的日益普及，反倒是包括华人在内的移民买家，将成为房地产市场紧张的缓冲。所以，说华人拉高了国外的房价，实在是无稽之谈。