导语：澳大利亚房市，你泡沫了吗？
澳洲房产的先天优势与利好预期吸引了一批又一批海外投资者，也让澳洲楼市‘高烧不退’。 根据全球房产指南的最新数据显示，2010年以来，澳洲平均房价大涨25%，以全球第四名的排名击败了所有一线国家。而根据澳洲房价监测机构发布的报告，澳洲有八个州府城市一年内至少上涨了10%， 其中悉尼房价去年增幅更是达到了17， 中间价突破了80万澳币。
鉴于澳洲房价持续不断的涨势和预期回报，越来越多的投资者视其为最稳健的投资方式。但也有相关机构提出了质疑， 如此居高不下的房价，已经远远超过了当地民众的购买能力，尤其是悉尼。 澳洲政府和银行业开始做出一系列为房市降温的反应，如众议院经济委员会已经开始对房地产市场中的外国投资进行审查。那么澳洲房市是否存在泡沫，其房价还有升值空间吗？
［澳洲房价历史］
澳大利亚房地产市场在从1831年至今，历时180多年的不断改革和制度完善进程中，形成了当今世界公认的健康房地产市场，并被评为世界"第一类高透明度"房地产市场。从过往仅40年的数据统计中，澳大利亚房地产市场平均每年达7%－10%的稳健涨幅，澳洲房价平均每7-10年翻一倍。在经历08年全球金融危机和2010年欧美国家债务危机引起的全球经济低迷的大环境下，澳大利亚房地产市场有别于其他国家房市的大跌，仅仅微调了几个百分点，澳大利亚政府正是依托于澳大利亚房地产市场完善的制度和健康的发展，以及金融体系的有效调控，才在全球发达经济体中脱颖而出，成为世界投资客户焦点，澳大利亚房地产市场在2012年被誉为"资产的避风港"。
［回归主题，泡沫到底有无？］
泡沫论支持者：
持泡沫论者认为是以下这些因素导致澳洲房价被高估，生成泡沫（这些因素是澳洲房价特有的，从而导致澳洲房价比其他类似国家价值被高估了）：
•宽松的信贷要求导致泡沫生成（甚至有可能贷到澳洲房价95%的比例，降低了购买门槛，但近期有所调整，要求变高一些了）
•从2008年起的低银行利息（这样增大了消费者的借款能力，引发泡沫）
•政府限制对土地的供给出让（这样减少了土地供给，推高澳洲房价泡沫）
•税收体系有利于澳大利亚房地产市场投资者和现有的业主。（鼓励投资的作用，促进泡沫化）
•澳大利亚房地产市场成品房的短缺（相比以往的年份，2009-2010年市场上的成品房供应有所减少）
•高速的人口增长（是世界人均人口增长率的两倍，其中墨尔本地区平均每周约有1500名新增人口，不久的将来会超过悉尼成为澳洲人口最多的城市）
•2008年起对澳大利亚房地产市场海外投资人的投资规则变更（宽松的投资要求吸引海外投资人，导致房价泡沫）
•不被限制的澳大利亚房地产市场推销展览会推销房产（房产传销，许多人开始炒房，推高房价泡沫）
•澳大利亚房地产市场投机性的需求增大（很多人跟风，非理性购房，推高房价泡沫）
无泡沫论支持者：
澳大利亚一部分从事于市场研究的经济学家指出，由于澳大利亚房地产市场中需求和供给之间的不平衡，将成为支撑澳洲房价的基础，消减泡沫化，并且这种不平衡将难以改变。其中最重要的一点是，数据显示目前澳洲国内存在着如下长期趋势，即每年的潜在新住房需求量维持18万-20万套，而与此同时土地出让和新开工量却年年赶不上澳大利亚房地产市场需求。
另外，住房承担能力的目前趋势也是澳洲房价坚挺、而非泡沫化的支持性因素。收入的快速增长和房屋抵押贷款利率的下降，共同推动着当下周期澳大利亚房地产市场中居民购买力的提升。
面对外界对澳大利亚房地产市场泡沫的警告，澳洲政府已经出台措施限制外国人购房，防止泡沫化，不过并未表示出对澳洲房价泡沫的太大担忧。
澳洲联储(RBA)助理主席肯特表示，澳洲房价并未显现出投机性信贷泡沫的迹象。肯特预计，因利率较低，而且人口稳步增长，未来住宅投资将强劲增长。但肯特表示，他不希望澳洲房价继续以每年10%的速度增长。
国内房产专家分析认为，澳洲房价之所以持续上涨，一方面和人口增长带来的需求有关，但澳洲储备银行接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳大利亚房地产市场得以火爆的重要诱因。目前许多非银行机构的贷款利率可以做到年息4%以下，并且可以向本地居民提供90%购房贷款。作为对利率最为敏感的澳大利亚房地产市场，澳洲房价上涨在情理之中，并非泡沫。
［未来的趋势］
澳洲房价30年来持续稳定快速增长不仅得益于人口的增长、更是澳洲良好的经济发展条件下的产物。超低的空置率、活跃的租赁市场、优质的生活环境、灵活的银行信贷体系……这些内外部环境保证了澳大利亚房地产市场投资的高收益性。随着澳大利亚房地产市场的持续上涨，以及全球投资者的追捧，使得澳大利亚房地产市场在海外的销售迎来了新一波高峰，各国留学生、移民安家及投资客户明显增多。
中国人热购澳洲房产，是基于移民留学投资热潮的强劲推动。自2012年底澳洲的重大投资者签证推出以来，绝大部分的投资移民计划为中国人申请，提交的申请中约91%为中国人，而已批出的签证85%为中国人。他们青睐澳大利亚房地产市场的主要原因是优质的环境以及国际主流的生活方式。澳洲当前的历史低率促使他们加快了澳洲置业的步伐。留学生群体同样是购房群体中一股不可忽视的上升力量，2013年澳洲的中国留学生已超过15万，这一数据是10年前的两倍多。留澳学生当今最普遍的风潮是“以房养学”，除了自己居住外，他们将多余的房间出租收取租金贴补日常开支，轻松完成“零成本”留学。这种将投资房产和留学结合起来的留学方式是当今留学澳洲的最优策略。
诚然，放眼澳洲房市这几十年来的走势，需要冷静理性的认识到，稳步增长仍将占据主导位置，纯粹投机者在这里是走不远的。摩根斯坦利分析指出，愿意借更多钱买房并相信澳洲房产会持续暴涨的想法已经持续多年，但长远看7-10年翻一番符合澳洲市场行情，每年百分之十几的涨势不仅是对房价泡沫的示警，也是不可能持续下去的。
图文源自网络
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