【313】做功课,投资买房,澳洲地产评论微信公众号文章

做房地产经纪以来，见到很多客户在买卖房的时候，花的时间还不如买一辆车的时间；有的人花了很多时间，参加各个拍卖，根据朋友的介绍，简单的选了一套房子，而那套房子可能是他们一生最大的一笔开销；有的人投资房产，简单根据开发商或卖方人的销售材料里说的数据买房，到手后，发现事实不是那么回事。笔者的一些朋友，虽然在从事房地产开发行业，但使用的方法并不比一般的老百姓好多少，所用方法相当的简单。虽然多数开发商在房价上升的周期里，可以赚到相当的利润，但成功并没有很好的可复制性。

大型的房地产开发商有专门的人员对项目进行分析，使用大量的研究报告，花费很多时间，拥有各种工具，这些都不是小型企业或个人可以仿效的。

最近仔细读了一些书籍，希望找到一些系统而且对普通人可行的方法，让大家做好功课后，不再是仅凭感觉而买房，做任人宰割的“羔羊”。从这篇文章开始，将对这些系统的方法做些介绍。我本人开始使用一些方法后，发现的确以前的房地产购买太随意，虽然没有亏损，但如果可以做足功课，完全可以获得好得多的收获。

买房的投资人，无论自主还是出租，都希望房子到手后，迅速增值，对于房屋的出租，希望房租打掉银行利息后，可以带来额外收入。用术语来说也就是：

- 资产增值

- 现金流

是主要的考量指标。

一般情况下，这两个指标不统一。也就是具有快速增值的房地产，可能当前不能带来非常好的现金流。最简单的例子，比如悉尼或墨尔本周边的新区，大家普遍看好，但当前的入住率低，房租便宜。但大家经常听说某某某，买了个房产，租金高，而且房产增值迅速。那么究竟是什么原因呢？一般来说，需要做很多功课，在数以十万百万记的房地产中，寻找最佳的投资机会才能获得高于市场平均收益的机会。

那么应该如何筛选符合自己投资理念并且回报率最高的房产呢？这里我们列举出一些参考方法。首先，制定自己的预算。这包括自己有多少现金，估计从银行可以贷款多少。制定预算的一个主要的目的是让后续的筛选过程更有效。预算出来后，可以开始在一个城市或州寻找合适的房子。以墨尔本为例，搜索 "List of Melbourne Suburbs" 可以找到所有的墨尔本的市镇。可以看出来，墨尔本大约有30个"city", 200多个"suburbs". 下面可以在每个"suburb"搜索房价和租金的中值。租金的中值不太好找，但可以根据条件（比如2 bedroom, unit 等），找出回报率高于5%(或者你设定好的数字)的房子。你会发现，不同的区域，租金回报率差别很大。比如， Melton South 2 - 3 bedroom 的房子，租金大约230 - 300，而房价中值为20万（unit) 和25万（house）。Blackburn 的房价中值： 73万，而租金从300 - 500. 从现金流角度来看， Melton 要远好于Blackburn.

根据自己设定的条件，选出那些性价比较高的town 是第一步。第二步是对每个选出来的区做进一步的评估。可以用下面10几个因素逐个考量。

1. 现金流。包括售价，租金，费用，折旧，等等。以NSW的Cowra 为例，一个20万的房子：

实际价格: 212,000

每年的租金：（50周，每周280）：14,000

成本：利息12,000， $1300 州税，$800 保险，$500 维修， $1400管理费，总成本19,000

现金流为大约负$5000

几个有用的网站。

http://www.realestate.com.au

http://house.ksou.cn

http://www.propertyobserver.com.au

2. 空置率。可以联系当地的一些物业管理公司，问当地的空置率。问他们对当地空置率的走势的看法。应该多问几个，如果大家看法一致的话，可以做些结论。当然，也可以通过一些网站查询：Google, www.realestate.com.au, 比如，西澳：www.rewa.com.au.

3. 市政规划。