墨尔本Docklands, Southbank和CBD周边高层公寓市场一直都面临着供大于求的问题。 时代报提到墨尔本有300个楼花项目在建，有35700所公寓在市场上出售。文中提到开发商为促销向买家赠送价值4万元的家具设备。银行估价师当然都知道这些促销手段，所以在估价报告中总是在售价上扣除这些赠送的价值。地产咨询专家表示，这些公寓价值不会有太多上涨，因为现有公寓的价值都往往是低于开发楼盘的售价的。有些开发商促销时提出保证两年之内出租回报5%甚至6%以上，实际上这样的市场空置率都较高，开发商只是从利润中拿出一些给予租金补贴罢了。很多期房楼花在完工交付时，市场价值就下跌了10%到15%。我们知道澳洲贷款80%以上都需要按揭保险公司审批，但是保险公司不接受公寓楼花作抵押，说明这类楼盘的风险较大。银行对这样的楼盘贷款也非常谨慎，有的楼盘只好一再降低贷款比例以规避风险。我们有些客户，购买墨尔本的楼盘，完全按照中国国内的单向思维方式，到楼盘完工交接时，市场估价全都低了，索性这些客户都放弃了，10%定金当然也不要了。他们大都是在中国做生意的，知道长痛不如短痛。 

当前利率周期处在历史最低时期，墨尔本市场上升已是定局。但是部分地区和板块存在供大于求，尽管需求增加，但是这类市场的存量还是需要一个较长时期才才有可能消化掉。进入这样的市场还是要慎重。

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