在澳洲，每当大家聊起买房的时候，有一个大家都熟知的重要投资理念："即使你有能力付全款买下，也一定要向银行贷款，贷款越多越好." 

    可是很多对澳洲房地产市场不了解的人第一次听到这句话的时候，第一反应会问："我有能力买下这套房不是挺好的，不用贷款，我也不用着欠银行利息."  

    澳大利亚政府是鼓励大众购买房屋的，在澳洲买房有offset account（利息对冲账户），interest only（贷款只还息不还本）以及property revalue（房屋增值贷款）这三项澳洲独有的优惠政策，以下，我将举几个简单例子：

    无论你贷款买自住房还是投资房，银行方面会让你开一个offset account，具体功能简而言之，就是在该账户下存款和贷款利息相同，假设你买一套在hurstville价值63万的两房，正好你手头上有63万现金，按银行批准你贷款80%来算，这时候你可以将剩余的80%现金（50.4万澳币）存入offset account，这样操作的话，你所需缴纳的贷款利息为0，如果你将房屋整租出去，按照现在hurstville 2房整租均价550刀／每周，不仅月供都是用租客替你出的，而且你存在offest account里的50.4万澳币是随时可以动用的。因此offset account是保证个人资金流动性的最佳选择。

    做生意的人都知道，保证资金流动性是重中之重，如果你买房直接一次付清，不找银行贷款，你手上的大部分现金变成了固定资产，如果接下来遇到要急着用钱或者新的投资机会时，就没有多余的现金可以周转了。所以，把现金投入offset account里是最合理的方法。

    Interest only（贷款只还息不还本）和 property revalue（房屋增值贷款）是澳洲买投资房必须了解的重要信息。 在澳洲，房屋贷款可以做到还息不还本，这项业务是面向任何一个房屋贷款人（包括海外投资者）根据个人收入状况和信用度的不同，一般情况下，购房的贷款人只要提供10％-20%左右的首付，即可选择贷款interest only。 Property revalue是通过投资人现有的住房的增值部分，进行贷款，简单来讲，就是如果你已经拥有一套或以上的住房，银行方面允许你将该房屋的增值部分做为首付抵押，从而达到90%－100%的贷款。所以在操作投资房的时候，如果将interest only和 property revalue合以并用，也就是做到买投资房申请90%－100%贷款，而且只还息不还本，只有这样，才会使投资房利益最大化。

但是为什么要这么做呢？

    答案很简单，买投资房的根本目的是退税，即使这个房子财务角度上不属于你，但是产权在你名下，澳洲政府允许你通过投资房，进行合法退税。澳洲是个高税收国家，随着收入的提高，交的税也越多，但是澳洲富人们为什么越来越有钱？秘密在于他们手上握有大把投资房，他们早已经通过这个合法的渠道，将自己贡献出来的税全部收回。

   根据以上例子不难看出，澳洲的房产投资环境是十分优越的，澳洲政府是鼓励买房自住或出租的，所以不像中国和美国那样，对于个人持有住房数量进行限制和收税，在澳洲涉及房产的税收主要是在房屋二手交易时产生的印花税和增值税。无论自住还是投资，找银行贷款，不仅能帮助自己在有限的资金内杠杆更好的房产，而且能够保证自己现金的流动性，在买房的同时，也避免了许多财务上的风险。

（Leadex 澳洲首席投资原创）