这是澳洲房产大全

第 771 篇原创文章

澳洲的房产市场是有周期的。

过去一两年里，市场在高位回落，进入调整阶段。许多普通投资者灰心丧气，坐等下一波行情的到来。

行情好的时候，他们搭乘市场的顺风车，只需要买买买，等等等，就能或多或少赚点钱。可是行情一变，顺风车已经不存在了，得自己开车时，他们却不懂如何操盘，也不知道方向在哪。

高级投资者懂得全盘布局，无论处于市场周期的哪个阶段，都能通过房产盈利。他们不仅仅会搭乘顺风车，还会自己开车，积极地操控他们的投资组合，而非随波逐流。

2019年的房产市场，已经进入了技术性要求很高的时期，也是高级投资者们大显身手的时期。

如何在“大行情”的背景下制造自己的“小行情”，才是当下最重要的课题。

如果你愿意花时间、精力和金钱，为你的房产投资进行全盘布局，然后在全年里切实执行计划，那么你成功的机率将大大提升，你也不再是普通投资者。

那么2019年该如何全盘布局？我们主要看大环境是一个什么状态，根据自身现有的财务状况、投资状况以及短、中、长期投资目标，制定行动方案。

由于篇幅限制，在这里不能针对每个人的情况展开，因此提供以下适合大多数人的建议:

前几年市场火热时，很多人花更多的时间在新的投资上，生怕错失入市时机。现在市场热度已经降下来，如果你已持有一个投资组合，那么2019，就是冷静下来全盘检视的最佳时机。

在进行下一步投资之前，不妨看看已有投资组合是否可以优化和调整。尤其是以下几条重点：

已有投资房是否可以增加租金收入？

检视投资房所在的区域里，带家具与不带家具的租金收入差异如何，3个月或以上的长租与3个月以下的短租的租金收入差异如何，整体出租与按房间分别出租的租金收入差异如何，改善物业条件（如加装空调、加装入墙衣柜、油漆、更换旧地毯、更换橱柜等）能提高多少租金收入，能否加建从而增加出租空间和租金收入。

已有投资房是否可以装修以提升价值？

你的投资房是个老房子吗？如果是，不妨看看周围类似的装修过的房子的价值，再看看自己房子的价值以及装修成本，从而算出该装修项目是否有利可图。

已有独立房是否有进一步开发的潜力？

检视你的投资房位于当地市政厅规划图里的哪个区，是否可以申请分割土地、建双拼别墅、连排别墅或者公寓。如果可以，则计算开发成本和最终价值，从而算出该项目是否有利可图。

已有投资房是否在拖累你？

如果你的投资房在拖累你，处在供大于求的区域，既没有增加租金收入、升值和开发的潜力，又每个月都在亏损，还总给你带来问题（房客问题、物业管理问题等），锁定了你的资本或者贷款能力，让你无法执行新的更好的投资，那么，你得好好算一笔帐。算一算究竟是继续持有该物业，等个若干年，扣除等待的那些年里的损失后还能赚钱，还是应该承认自己犯了一个错误，果断处理掉这笔不良资产，挽救机会成本。

这里的财务状况，主要指的是资产总值、总资产负债、贷款利率、总资产净值、可用资产净值、可用现金、现金流、税务、资产保护等因素。

在你进行下一步投资之前，不妨按以下几点检视自身财务状况：

已有投资房是否有可用资产净值尚未被提取？

当投资房或许已经增值，你打算长期持有，那么在贷款能力足够的前提下，应考虑通过增加贷款或转贷的方式，最大限度地把升值部分以现金形式从银行那里提取出来，放回对冲帐户里备用。

已有投资房的贷款利率是否可以降低？

如果你的贷款使用了浮动利率，那么你的利率是浮动的。不妨让你的贷款经纪人跟银行谈判，看他们是否可以降低你的利率。

你也可以直接跟银行交涉，告诉他们你在考虑转贷到其他银行，问他们利率是否可以降低以挽留你这个客户。

如果谈判不成功，可以考虑转贷，获得更优惠的利率，以降低利息开销。

你的税务是否已经被优化？

你操作一项投资并获利后，你的税率究竟是像许多投资者那样32.5%-45%，还是有办法降到30%？是否要提前设置好合适的架构体系，再作投资？对于长期持有的投资房产，你的折旧报告是否到位？

你的贷款能力是否已经被优化？

有同样的收入，为什么有些人能贷更多钱，有些人的收入则不被银行认可？你的架构体系、税务、文件材料是否可以优化，从而提升你的贷款能力，为你的下一次投资做好充分的准备？

你的风险控制做得如何？

房屋保险、财产保险、房东保险、收入保险、人寿保险等是否到位？法律与税务咨询是否到位，让你的投资操作都符合法规？你用个人名义、公司还是信托去做投资？你的架构体系是否可以有效保护你的资产，抵御突如其来的官司。

2019年里，选择投资区域这个环节十分关键。现在大环境无法继续掩盖错误，你得在一个真正有利可图的区域里开展投资。

我所推荐的区域选择方式，不从区域本身出发，也不追逐下一个热门，而是从个人本身的情况开始考虑。例如：

你愿意亲自开车多长时间？

有些人可以开车1小时，有些人5小时，有些人不会开车只能使用公共交通。在地图上，以居住地点为圆心，画一个圈，把你最远愿意到达的地方圈起来，看看都包含了哪些区域。问自己，是否愿意花时间去这些区域实地考察潜在的投资机会，监控装修、分地、建筑项目的进程，与当地的政府部门、地产中介、建筑商等打交道。

你愿意坐飞机吗？

如果有好的投资机会，需要你周六清晨坐飞机去考察，可以当天傍晚飞回家，你是否愿意这样做？如果愿意坐飞机，你最长愿意飞多久，花多少钱在交通上？

你的价格区间在哪里？

在跟贷款经纪人沟通后，基本可以确定你的价格区间，对照上述按照交通距离初步确定的区域里，继续按照价格缩小范围。

你的投资策略是什么？

如果你的策略是买一套带地的老房子，推倒重建一栋新的，那么你需要重点关注新房与旧房价格差异巨大的区域。如果你的策略是短租或分租以获得更高现金流，那么你需要重点关注交通便利的中心区域。

考虑了上述几点后，你的范围已经缩小了很多。在这个范围内，再去考虑基础建设、人口结构、交易量、价格趋势等经济数据，最后落实到至少三个重点关注的区域，把这三个区域研究透，成为区域专家。

房产投资的策略有很多，增值类策略包括装修翻新、土地分割、公寓楼分契、新建开发，目标是让资本在短时间内增值，创造一大笔利润；而现金流类策略则专注于每周、每月的纯利润现金收入，包括加建奶奶房（granny flat）、带家具短租、开发寄宿房（boarding house）等。

当然，也少不了大多数人所使用的简单购入并持有，这种策略既可以属于增值类，也可以属于现金流类，比如购入有开发潜力的土地持有一段时间后卖给开发商属于增值类，而购入现成的租金回报率很高的物业则属于现金流类。

哪种策略适合你？你可以从以下几点去考虑：

你的可用现金有多少？

现金不仅仅用于购买投资房，还得用于支付你所操作策略的各种开销。例如，如果你要装修，除了购房外，做装修的全部费用需要你现金支付。

你的贷款能力有多少？

你的收入与支出状况，决定了贷款能力，而你的贷款能力的强弱，又决定了是否可以执行强烈依赖于贷款的策略。如果贷款能力弱，你的下一笔长期持有的投资应该着重增加收入，而非在贷款能力上雪上加霜；不过也有另一条路，那就是操作商业贷款的开发项目， 因为商业贷款的审核更看重项目本身的可行性，而非申请人个人的还贷能力。

你的房产投资知识和经验如何？

如果你的知识和经验不足，应从金额较小、时长较短、步骤简单的项目开始。

你是否有房产投资教练指导和帮助你？

大多数投资者没有使用这方面的资源，从而也选择了大多数投资者的策略 ——简单购入并持有。房产投资跟健身、开车一样，健身教练可以让你更快获得想要的身材，开车教练可以让你更快上手学会开车，房产投资教练让你更快地学会房产投资领域里的高级操作。

综上所述，可以看出，在2019年房产投资全盘布局中，我特别强调的是你本人——你的已有投资、你的财务、你的区域、你的策略。

这是对你自己的全面审视以及对下一步投资操作的规划。

通过回答我提出的那些问题，你会认识到，自己在2019年里该做什么、做到什么程度、会有什么结果。

今天的文章就是这样，谢谢大家。

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