Ben曾经接到一个陌生的电话，说是想转让楼花，约我面谈，见面简单寒暄后，说明来意，他希望我能够找到客户替他转出去年在King City买的一个独立屋房花。他买入的价格是300万左右，定金40万，希望能够在240万左右出手，转让出去。我很吃惊他没有选择违约作为option, 他告诉我，他读过我曾经写过的一个文章，也咨询过相关律师，了解违约的后果。
我笑了笑，告诉他我没有能力帮他240万转让出去，不想浪费他的时间，所以建议他找其他的经纪，这位客人看了看我，淡淡说道，是的240万的确有些高，找到的银行评估只有210万。我告诉他，如果把其他人当作傻瓜，是没有任何结果的，这市场上，没有人甘心愿意上当受骗，所谓检漏，捡到的很可能是坑。他和我讲了当初买这个楼花的故事，我们都认为，其实很多时候，损失是完全可以提前避免的。克服捡便宜的心理后，再去识别风险，其实并不是一件很难的事情。
后来这个客人还是没有转出去，决定买下来close, 最新的找的银行评估价值不足200万。
上周五，我接到一个微信的消息，说是新移民，想买房子，我们如期而至。见面后我询问对方希望找什么样子的房子。他说没有地点，价格上的限制，唯一要求的就是增值能力，希望在未来1-2年后转卖的时候多赚钱，再换房子。我问他，为什么会找到我？ 他说听朋友讲，我特别能砍价，希望能够最低价格买入。他说他前一天open house 看过一套110多万的独立屋在Willowdale , 希望能够在100万以内买下来。我没有再多说什么，稍微寒暄了一下，借口离开了。
周五的前一天是周四，哪里有针对客户的 Open house ? 分明是忽悠我啊。110万的独立屋在 Willowdale 早就绝迹了，如果有，一定是西边靠近墓地旁边的，我相信，这哥们一定是被某个经纪忽悠了。不满意没问题，告之对方解除代理合同就可以了，为什么要同时找其他经纪人呢？ 我感觉，作为购房者，希望在满足居住的情况下可以增值，是可以理解的，但是，希望在1-2年内就转卖而满足最大化获利，并在市场中检漏的风险是非常危险的。作为购房者，想保护自己，比较不同的地产经纪人是应该的，但同时找不同的地产经纪人，其实是比较危险的。
在一个贷款群里，曾经有这样一些聊天记录：
询问问题的是一位入行不久的地产经纪，为客户买了房子，在银行评估的时候，银行认为买贵了15万。在一个房产交易的过程中，定价是由卖家和他的经纪共同商定的，而银行会有一个相对客观一些的评估价。作为买家，有可能买得合适，也有可能会买得不合适，这个交易中，显然，买得有点贵了。
有一位移民不久的朋友问了这样一个问题："那么，是否可以先行评估价格再下Offer 或者 Firm offer 呢？ " 答案要从贷款的流程开始说起。 贷款的第一步是个人资格的初步审查，也就是所谓的预批Approval
这个过程中，个人提供给银行的是个人的信息和收入情况， 而银行所做的就是在5天内完成对个人信息的检索，查询到信用报告，并依据信用报告和客户所声明且未经验证的收入情况告诉客户，银行是否能够贷款。通常，银行是不情愿在没有Offer 的情况下给你做预批的，即便是楼花的预批，也不是每个银行都愿意做，因为没有哪位银行银行经理愿意在八字没有一瞥的情况下做无用功。
之后，5天的时间到了，这时候买家会Firm Offer, 确认合同生效。下一步，银行会去Verify 客户的收入等财务信息，并提交资料。后台 Underwriter 会依据所所提交的资料进行批复，如果顺利的话，会出一个贷款的 Conditional offer。Condition 包含了首付款，非居民的NRST等条件之外，一个重要的条件是 Apprisal ， Apprisal 会由银行找专门的评估人员上门，去评估房屋的市场价，这个价格如果低于买入的价格，买方就会被要求多付首付款。这些条件满足后，才生产最后的贷款Firm Offer。
看明白这个流程后，我们是否可以先行评估价格再去买卖房屋吗？答案显然是 No。如果是YES的话，也就没有那么多被坑的买家了，但作为银行，他们的目的是控制自己的风险和费用，不做无用功。如果有捷径的话，那些犹太人，白人都是傻瓜吗？ 显然，捷径是不存在的，您买卖房屋的成败，在选择好您的地产经纪的时候，已经确定了！