澳大利亚对外国购房者说不?,锦尚财富管理中心微信公众号文章

金融危机结束前后，澳大利亚因其特有的宜居性和投资利好趋势，得到各国房产投资人的普遍青睐。即便没有相关签证材料，外国买家持有存款证明进行简单申请后，依然能在澳洲买房置业。凭借一直稳步上升的住房投资回报率，澳大利亚房产市场近几年的表现非常亮眼。

房价上涨，乐了投资人，却苦了当地居民。根据今年年初的《人口统计国际住房负担能力调查》，在房价最让当地居民负担不起的城市中，悉尼仅次于香港和温哥华，位居第3。

5月2日，在舆论一片热炒“亚洲高净值人群哄抬澳大利亚房价”的气氛下，澳政府宣布，将对外国买家投资或购买本国房产的行为做出严格规范，非法购房的外国买家将面临最高310万元人民币的处罚，甚至3年监禁。

英国《金融时报》评论称，澳政府正在采取严厉措施，打压房价。

澳财长欲“为楼市减压”

在北京某互联网公司工作的蔺女士在澳大利亚留过学。去年，她在曾待过3年多的悉尼市郊，购置了一处公寓。“买房子的计划读书时就有，但那时条件不成熟，现在手头有些积蓄，加上父母的贴补，首付基本够了。”蔺女士告诉《青年参考》记者。

剩下的部分她决定申请房贷。在澳大利亚，没有居留权的外国人也能申请购买当地房产，而且这类申请“一般不附加其他条件”，凭借合法的存款证明等文件，就能获得澳政府提供的房屋贷款。

在蔺女士看来，澳元汇率持续走低，而且该国的人口出生率持续上升，现在正是买房的好时机。“房子出租后，每月的租金基本能和银行贷款月供持平，做到‘以租养贷’，压力不大。再者，澳大利亚不像英美等国，没有高达40%的遗产税，还是永久产权，这些都是好处。”

据《悉尼先驱晨报》报道，包括中国人和印度人在内的亚洲买家，在澳大利亚房产投资市场占有重要地位。特别是中国人，该报援引瑞士银行的分析称，中国人2014年在澳购房消费达到87亿澳元（约合人民币426.5亿元），占全国购房总额的15%。

在5月2日澳政府宣布将对外国买家非法购房行为进行严惩的发布会上，澳总理阿博特称：“我们要确保外国购房者不再不必要地推高房价，相信这一举措会得到广泛支持。”

财长霍基也表示：“将尽全力打击非法投资行为，为澳大利亚楼市减压。”这也是澳政府首次出面，对外国投资人说不。

外国人只能买新房

尽管有不少媒体将此次“限购令”解读为澳大利亚开始限制外国投资人进入，但从条令的基本内容看，澳政府针对的仅是存在非法购房行为的投资人。

在澳洲买房置业，哪些行为算非法？《青年参考》记者采访了《决胜海外房地产》一书的作者、中国外国专家局投资顾问刘磊。他表示，根据澳大利亚现行的购房政策，外国人只能购买新房，澳政府所说的“非法购房”，主要指外国人购买二手房。

“对外国投资者来说，最容易出现违法行为的是两种情况。通常，获得连续12个月签证的外国居民，如访问学者或留学生，在政府批准后可购买二手房，但只能用来自住，同时必须在签证有效期结束前把房卖掉。不过，很多人没用来自住，而是用作投资，这种情形比较常见。”刘磊说。

“另一种处在灰色地带，很多投资者用隐蔽身份的方式购买二手房，而且用来投资，这种钻空子的做法是绝对禁止的。”刘磊表示，其实相关的禁令早在2008年就已颁布。这次澳政府再度高调声明，源于今年3月某亚洲富豪在悉尼购置价值3900万澳元（约合人民币1.9亿元）的独栋别墅，被政府认定为非法交易，这是此次条令颁布的导火索。

根据新规，存在非法购房交易行为的个人，将被处以12.75万澳元（约合人民币62万元）的罚款，非法购房的公司将面临高达63.75万澳元（约合人民币312万元）的罚款。

不仅如此，条令规定，帮助外国人非法购房的第三方中介也将受到严惩。

霍基表示，如果外国投资者在今年11月30日前自行申报非法交易内容，将免于被诉。

美国广播公司（ABC）在报道中提到，澳大利亚政府出台最新的房产购买限制措施，是因为此前一直未能成功执行相关法律，导致外国人在澳的非法购房行为愈发活跃。为改变这种局面，政府才决定修改相关法律条款。

“外国投资要符合国家利益”

吸引富裕的国际买家投资本国市场，是各国普遍奉行的经济政策。时下，如希腊、塞浦路斯等国，为了吸引外资，发展经济，甚至不惜打出“投资换绿卡”等多种口号。

ABC表示，澳大利亚政府自2012年推出重大投资移民签证以来，因为要求宽松，受到广大外国投资者的欢迎。该政策规定，在政府债券、基金、房产以及农业和基础设施等领域，投资至少500万澳元，并满4年后，投资者就能获得永久居留权。

文章称，这一原本寄希望为澳大利亚带来丰厚资金的项目却收效甚微，“大量移民人士将资金投向州政府债券，或变相购买房地产，助涨澳国内房价上升”。

刘磊还提到，有些人利用空壳公司的戏法，表面入账500万，实则大部分资金经过数道中转又回到初始账户。这些钻空子的做法让澳政府开始审视目前的移民和投资政策。

财长霍基明确表示：“我们欢迎各国投资者，也不想制造排外情绪，但政府要保证外来投资更符合国家利益。”

新政只对低端房市起作用

不过，从澳大利亚联邦政府和维多利亚州政府近日宣布的购房新政中，还是能看出其对外国投资者大幅涌入的担忧。

5月5日，维州政府公布了最新的财政预算，宣布将针对海外买家征收额外的印花税和土地税。新税令从今年7月1日起执行，届时，所有外国投资者要多交3%的印花税，而从明年1月1日起，他们还将多缴纳0.5%的土地税。

联邦政府则宣布了新的购房申请费标准，称为了监控海外买家的购房行为，防止其扰乱本地市场，从今年年底开始，海外投资人购买100万澳元（约合人民币490万元）以下的房产，将被收取5000澳元的申请费（约合人民币2.5万元）；对于购买100万澳元以上的房产，在此基础上，房屋价格每增加100万澳元，需再多缴纳1万澳元的申请费。

美国《华尔街日报》表示，澳政府的担忧有些过头，没有证据表明住房价格飙升是海外投资所致。究其原因，是澳大利亚长期处于历史低位的利率水平，造成当地投机性地产投资大规模聚集，从而导致房价上涨，出现民怨。

“德国之声”还提到，一直以来，澳大利亚对海外投资睁一只眼闭一只眼，现在银根紧张，且阿博特领导的保守派政府支持率不断下滑，当局不得不出台相关规范，约束海外投资。

然而，《悉尼先驱晨报》认为，政府的做法无法带来实质性改变，就申请费来说，根本不会对外国买家构成什么影响，政府该把相关税率定得更高一点。

刘磊则表示，到今年7月，已暂停数月的澳大利亚重大投资移民签证计划将重启，届时，一次性投资达1500万澳元（约合人民币7350万元）以上的移民申请者，一年后就可拿到永久居留权。“新的移民投资条令，对低端房产市场可能会产生影响，但对关注高端房地产的客户作用不大。有利的汇率条件对亚洲人，特别是中国买家来说，是非常重要的吸引因素。”