澳洲橄榄球队老虎队知名球员Robbie Farah最近有点闹心，两件事，第一件就是自己在concord west的房子流拍了，最高只喊到了212万。第二件是自己2016年去布里斯本豪宅区Hamilton 买豪华物业，他把后院那块地单独分出了另外一个产权，打算把地拿出来卖，售价79万，挂在市场上三个月至今无人接手。

球场上叱诧风云，房市上不太愉快，但真正引发讨论的是他两次的购房行为，人们通过这件事所疑惑的是，单纯买房囤地是不是好过那种用比较积极的策略为房屋增加价值。我个人的理解是如果你不知道你在做什么，那绝对是长期持有会比主动积极的策略好很多。

我们先来看他买的第一套房

房子2012年102万， 按照这个区域每年近11%左右的涨幅，卖到212万刚刚好，但是人家装修出来的十几万似乎一点提价的效果都没有，毕竟装修好卖的价格和102万经过11%左右6年的复利是差不多。

问题出在哪呢？装修是手段不是目的，你的目标客户喜欢装修你就装修，你的目标客户不喜欢装修，你装修干啥呢？

你登录 realesate.com.au 选择这个区过去成交记录价格最高的成交记录看下来，你会发卖高价房子几乎清一色是五房，双层，带游泳池，有的是近新的房子。

如果房子内部装潢不好，那就是大地，双街道朝向

最重要的一点是土地升值利润最丰厚的一点来自它本身改造空间的潜力，而我们球王这块土地是不具备这一点的。

这块地被政府列为遗产保护地带，对房屋改动有很多限制。

可是一旦房子具备改造前景，那价格就会完全不一样。底下是一个烂房子却卖了很高的价格，因为具备建duplex前景。

其实在 concord west这个区只有两种操作的可能性，一个就是干脆不装修，烂房子拿出来卖，很多builder反而认为很有吸引力，他们会买来高价装修，他们认为自己装修一定比别人好，烂房子给了投机人一个幻想，反而能卖高价。

如果真要改建那就加盖一层加建游泳池，因为卖高价的房子都具备此特征，可以这个房子无法走这条路。

我们来看他的第二个案例

Hamilton是布里斯本知名富人区，在离市区5公里的范围内，区域位置都不错，但问题出在哪呢？ 这个地有点问题啊！

后面那块地有点洪水问题，最重要的是价格也没竞争力，为何？

以下是在售房屋

80万买地，自己盖至少40多万，前前后后成本约130万左右，而且还住在人家后面。我既可以在这个区买全新的Town house ，也可以买一块80多万600平米带破房子的地，装修一下就好，虽然也不一定比自己盖便宜多少，但地大了200多平米，还正对着街道。

根据当地情况简单判断，这块地在前面可能卖到90万，地放到后面绝无可能。

以上两个例子说明了一个什么问题呢？少骂炒房客，因为炒房真心不容易，比上班打工难多了，一不小心就亏钱了，别再道听途说买了一块地然后一转手就赚几十万。哪那么容易，大部分都是市场涨了上去。

我的两点感悟：

我还记得我最开始在上完几次地产投资课程后发了疯一样四处看地，后来在逐渐摸索中，我开始悟出了一些道理。在圣经创世纪里亚当偷吃禁果因而受到上帝惩罚，其中一条惩罚就是“ 地 必 为 你 的 缘 故 受 咒 诅 。 你 必 终 身 劳 苦 ， 才 能 从 地 里 得 吃 的 .”也就是说人所受咒诅必须是备受劳苦才得饱足，换句话你很辛苦才能赚到钱是受了老天爷的惩罚。

既然辛苦赚钱是惩罚，那我最开始的思维应该是如何不辛苦，不冒险的情况下还能赚到钱，虽然很难但靠的是脑力。装修也好，加建也好，房产开发也好，最终的目的是赚钱，这些技巧是手段而不是目的，我们不能为了开发而开发。当市场上还有一些不用做太多辛苦工作，还能赚钱的机会，那这些才是我们优先要投资的事物，当这种机会不存在的时候，我们再看开发能不能赚钱。当囤地比开发赚钱时，就没有必要画蛇添足了。

古代军事家孙武也提出了同样的思想，他说不战而屈人之兵，上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城，说成白话就是最好能不打仗而达到目的，战争只是手段，是下下策，不是目的。而开战就要具备完胜的能力，五倍兵力则包围，十倍则歼灭对方，同理地产开发和炒房需要的钱比持有房产花费更多，没有失败后就能hold住的能力就不要碰。

第二，普通人投资房产千万不要跨界， 什么意思呢？那就是不要用自己的思维揣摩另一个层次的人。我记得有一个客户在悉尼南区买房，为了水景支付很高的溢价，他的想法是下个接手的富人会以更高的价格接手，结果房子并没有更多的涨幅。为什么呢？因为按照这位客户的想法他希望高价卖给富人，但豪宅是一个全新的领域，一切都是不同的领域。乞丐总是认为皇帝过得好，早餐可以吃一百个馒头。如果真走豪宅路线，这个区，所在街道，房子本身结构户型，水景角度，多个维度都要改变，单传一个水景只是一个维度改变，富人会跟你玩吗？

同理，有一位客户喜欢囤有开发潜力的地，他不理解为啥要弄duplex的地，咱玩把大的直接去西区买能盖townhouse的地，结果赔了，为何？因为开发商算下这块地必须盖5套才能赚钱，你的地能盖四套，想盖五套必须挖一个地下车库，但一算成本不赚钱。

我的两点意见是，第一能做简单的就别做难的，别刻意追求成就感，像别人说的，能花几十块解决的事，就别自己好几个小时去弄。

买房不要轻易跨界，当你到另一个维度时，很多东西都变了，士兵打靶的能力到将军的位置是无用的，新的领域需要新的知识，不要画虎不成反类犬，知其然也要知其所以然。

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