随着澳大利亚经济的稳定增长，各大首府城市房价也在不断攀升，清拍率、成交中间价、房价及租金涨幅等数据同时也在不断刷新。如此之多的客户大量购入澳大利亚房产，很多客户会有一个共同的疑问，是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫？？

图一数据由澳大利亚权威统计机构斯特普顿在2007年提供。从图中可以看出，由于澳大利亚在20世纪30年代前后经历了一次较大的经济萧条时期，金融市场的崩溃导致了房地产市场的低迷，从1880年到1950年，长达70年的时间里，澳大利亚房地产市场一直处于平稳时期，其一是因为房地产市场处于改革初期且相关制度不完善，其二是澳大利亚特有的以农业和矿业为基础的经济发展缓慢，很难带动房地产市场需求。

图二是由澳大利亚统计局Australian Bureau of Statistics（ABS）公布的房产价格变动历史。从图中数据可以了解到，澳大利亚房产价格整体呈上升趋势，从2000年开始，有较大幅度上涨。正是由于2000年悉尼奥运会的举办，让世界对澳大利亚有了全新的认识，澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度，最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等，吸引了全世界人类的目光。

以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。澳大利亚房地产业真正走上欣欣向荣的道路，经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求，澳大利亚房产价格和租金涨幅一路飙升。

下面是澳洲历史上主要的五个房产市场决策：

1. 时间：1976年 内容：成立澳大利亚境外投资审查委员会FIRB（Foreign Investment Review Board）

FIRB源于澳洲投资法规《1975年外资收购及接管法》，FIRB的职能是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接管法》，并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。

2. 时间：1985年 内容：暂时取消负扣税机制

1985年7月，在Hawke/Keating政府的领导下，澳洲曾暂时取消负扣税机制，虽然现在这个机制仍是众多专家争执的焦点，但目前政府并未有计划作出改变。

3. 时间：1985年 内容：资本所得税

在1985年9月20日，Hawke Keating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

4. 时间：2000年 内容：引入消费税随后引入首次置业者计划

联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目，给予澳大利亚本土业主更多的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在2000年7月1日，澳洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州政府自行实施，也从此开始了首次置业者补贴政策。

5. 时间：2007年 内容：自主管理养老基金允许投资房产市场

2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

除此以外，澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的50%，避免投资催高房价。

相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。

此外，在澳洲买房拥有永久产权、首付仅一成、全屋精装、无须缴纳物业税遗产税等优势都是国外投资者争相入驻的原因。

全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值，投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。

6. 时间：2014年 内容：澳元贬值15%成购房黄金时机。

两周内澳元汇率下降百分之五将推动澳洲房产价格上升和改善就业前景。同时亦证明尽管经济增长低于平均水平，储蓄银行也不愿降息。在18个月内澳元兑换美元和欧元的汇率下跌15%，兑换英镑的汇率下跌20%。澳元“直接反映商品价值”。

RP Data最新发布的Core Logic房价指数显示，10月份全澳房价上涨了1%，悉尼和墨尔本涨幅分别是1.3%和1.9%。这一趋势应验了RPData的全澳研究部门主管劳力斯早期的预测。此外，全澳房屋销量也在一路上升。据澳洲住房产业协会(HIA)的统计数据显示，10月份，澳洲公寓与半独立屋的销量劲增了11%。尽管11月房屋价格与销量指数尚未可知，但11月初首个周末，全澳的二手房清拍率飙升至71.1%，相比去年同期的70.3%，再度攀升。

　　澳洲房产拥有永久产权、首付仅一成、贷款比例高达70%、年均7%-10%的涨幅、无物业税遗产税等优势，颇为受宠，在全球经济复苏伊始，便吸引了买家频频注资。澳洲二手房清拍率几乎每周都处于高位，一些优质地段的房屋甚至以高出预估价两倍的价格出售，供需矛盾愈发尖锐。然而，虽然澳洲房产具有永久产权，但原则上并不建议投资人士购买二手房。其一，无澳洲身份者不能购买澳洲二手房；其二，在租赁方面，同地段的新房租赁比二手房更加紧缺，租金也更高。

　　尽管国人置业海外的规模空前扩大，但这仅仅是个开始。据悉，继500万澳元重大投资移民签证之后，澳洲近期又出台了1500万澳元超级富豪移民签证，虽然该政策预计至2015年7月才能正式实施，但是很多富豪已经未雨绸缪。预测，这一举措将吸引更多海外资本间接流入澳洲房地产市场，特别是悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸的高端住宅市场。

澳洲十大最值得购房的城市出炉！

　　澳第三方房产调查网站最近发布了澳洲全国十大值得投资的繁荣城镇名单，其中三个位于新南威尔士州，三个位于昆士兰州，三个位于维多利亚州，一个位于北领地。让我们来看看这些被认为有资本增长动力的城镇特色吧。

　　因为悉尼的房价高居不下，新洲的部分城镇开始受到房地产投资的关注。新州和维州边境的双子城奥尔伯里·沃东加(Albury-Wodonga)高踞榜首。新南威尔士州的海岸城镇卧龙岗(Wollongong)和充满生气的活力城市达博(Dubbo)也是榜上有名。卧龙岗以众多的冲浪沙滩，景区以及植物园而著名，而位于内陆的达博则以其丰富的文化遗产、世界级的景点成为旅客感受澳大利亚风情的好地方。此外，新州第二大城市纽卡斯尔(Newcastle)也深受房产投资者欢迎。纽卡斯尔围绕著一个庞大的海港而建，距离悉尼约2.5小时车程，城市内拥有全澳排名前十大的纽卡斯尔大学。

　　昆士兰州类似中国海南岛的天气，因为全年大多数时间天气极好，冬季气候温和晴朗，是澳大利亚著名的旅游、度假胜地。十大热门城镇中，位于布里斯班北部的阳光海岸(Sunshine Coast)是澳大利亚其中一个最长寿地区，四季温暖如春非常适合退休养老。很多国内外投资者选择阳光海岸，除了其风景如画的海滩，主要是宽松的技术移民优惠以及昆州政府加大对阳光海岸的医疗及教育投资。阳光海岸的房产2014年初首次录得反弹，并预计更多海外投资者会选择在此置业。第二个位于昆州的热门城镇图文巴(Toowoomba)，被誉为“花园之城”。Suncorp集团将其评估为家庭友好型城市及经济就业中心，其公寓平均放价为29.3万澳币左右，一套别墅38.7万澳币左右。另外，世界闻名的旅游胜地大堡礁，其附近的凯恩斯(Cairns)，是另一个热门城镇。各种高级公寓，便捷的连排别墅和奢华的海滨别墅深受海外投资者欢迎，在凯恩斯，平均房价为38.4万-51.2万澳币。

　　墨尔本西北部的巴拉瑞特(Ballarat)和本迪戈(Bendigo)，一年四季都是旅游胜地，也开始得到房产投资者的瞩目。这两个地区的房价分别位列维多利亚州第二和第三位，而政府正在完善的通往墨尔本市区的铁路交通，更大的提高这两个地区的吸引力。巴黎瑞特大学优秀的信息技术本科项目每年都吸引大批的海外留学生。

　　北领地的凯瑟琳(Katherine)地区，东边和西边分别与昆士兰(Queensland)及西澳(West Australian)接壤，市中心拥有许多博物馆、艺廊，以及历史景点。其优美的自然景观和艺术气息使其市区的高级公寓和战地宽广的独栋别墅深受欢迎，平均价格为35万澳币左右。

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