投资中最难的就是看清未来，因为，未来有太多的不确定性，尤其是对企业家来说，你的判断不仅决定着企业的好与坏，甚至是企业的生与死。

今年的房地产市场可谓是冰火两重天，上半年全国房地产全线飘红，形势一片大好，可是，就在过去的6-7月，却连遭整治，棚改被叫停。

于是，有人就问万通董事长冯仑这么一个问题：“如何判断房地产发展趋势”。

他在回答这个问题时给出了一个特别简单的答案：看历史。

一般想这些事的时候，我是不太看左右前后的。我就看历史。比如说小孩不知道怎么娶媳妇过日子，那就看大人的故事，看完就会娶媳妇了，所以我有个「笨招」，就是直接看历史。

最近我差不多去了五六十次国外，一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历，我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么，然后对比国内GDP水平，该做什么，那我就做什么。

通常人均 GDP 在两千到八千美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。

二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的，所以今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。

现在中国的人均GDP是多少？2017年，中国的人均GDP已经达到了9481美元。已经跟很多中等发达国家相当，考虑到中国地区发展不平衡，中国部分城市已经接近发达国家水平。

人均GDP

房价是经济水平的表现，部分城市的水平已经到发达国家水平，你还希望房价涨到哪里去呢？

而反观柬埔寨（金边）和泰国（曼谷）则正在走中国过去十几年前老路，相对于中国来说，那里才是机会。

那为什么是柬埔寨和泰国呢，下面就主要影响房价的三个维度，即短期看政策、中期看土地、长期看人口来说明。

相比泰国，柬埔寨则更有发展空间，不像泰国需要推出特别政策吸引外资，柬埔寨一直都处于政策红利期之中。

除了政策红利、政治稳定、中柬关系友好之外，柬埔寨另外一个最大的红利就是人口红利。

在金边，人口和城市规模都在不断地扩大，目前，金边城区面积已由原来的300平方公里扩大到692.64平方公里，人口已达到300万。

从2011-2016年金边人口净增25万，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中70%为30岁以下人口，同时，由于大量外资企业落地金边，吸引周边地区人口向金边集中，每年涌入金边就业的新增劳动力人口达20-30万人。

柬埔寨首都金边的人口增长率可以排到全球第一，每年的人口增长率达到5.1%左右。保守预计，未来10年至20年，金边人口将继续快速增长，住房潜在需求非常可观。

而从人口结构上看，柬埔寨人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，人口年轻化程度较高，劳动力充足，人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。

这还没有算是到柬埔寨的外国人的数量，你在金边大街上看到的5个人里就有有1个老外，预计到2018年在柬长住外籍人口保守估计为30万，其中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。

也就是说，金边有差不多20个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能进去3个人的话，金边将面临的问题是：如何为剩下的17个人解决住房问题。

这也就是造成自2012年以来，柬埔寨房地产尤其金边市开发量和房价逐年攀升，几乎每年都有10～20%的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。

1、短期看政策

泰国提出了中国转型类似的解决方案：“泰国4.0”战略和“EEC东部经济走廊”建设。

“泰国4.0”战略旨在进行经济结构转型，保持经济稳定增长，避免泰国掉入中等收入陷阱。投资政策主要向核心技术、人才、基础设施、企业以及10大目标产业倾斜。泰国4.0战略和10大新业产业提供高度优惠政策吸引外来投资。

泰国东部经济走廊（EEC）作为“泰国4.0”战略对接“一带一路”的旗舰项目，在东部沿海的北柳府、春武里府（芭提雅所在地）和罗勇府（乌塔堡国际机场）三府设立经济区，通过大力发展基础设施，实行一系列重大投资优惠政策，升级泰国经济4.0计划。

泰国政府将投资包括旅游业、医疗业、机场港口高铁等基础设施、自由贸易区等15个重点项目。

此外，入驻EEC的外企，享有最高15年企业所得税减免优惠、土地所有权等优惠。在刚刚过去两个月，马云带领阿里集团斥资22亿元人民币投资EEC。

  图▪EEC投资

2、中长期看供给和人口

泰国房价一直上涨的主要原因之一，就是位置好的土地非常紧缺。

自2016年开始，曼谷市中心与城郊的新盘数在触顶后出现下降。曼谷市中心的待开发土地已经所剩无多。由于人多地少，泰国的房屋空置率仅有大约1.5%。

                           图▪各大城市人口密度统计

让我们再来看看冯仑的话：通常人均 GDP 在两千到八千美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。

对比一下：柬埔寨人均GDP是1384美元（2017年），泰国人均GDP是6594美元（2017年），而中国人均GDP已经破万美元。显然，赚大钱的机会在泰国和柬埔寨。

特别后面的短评，你该重点读一下：

商界新媒体短评：人类的进步，很大一部分是因为会思考，会总结规律。不过，世界范围内新经济的崛起，中国范围内国情的不同，对规律要知道变通。

现在的中国，中国已经发展到了能比肩发达国家之列了，而泰国和柬埔寨纷纷效仿中国的发展，正因为如此，很多国人就开始转战东南亚，开始投资东南亚房产，其中最火的就是柬埔寨、泰国。

去过柬埔寨金边的人都知道，金边就是老外多、年轻人多，整个城市就像一个大工地。见证过深圳发展的人恐怕对此不会陌生，因为当年深圳就是这么走过来的。

诚如短评所说：如果你会思考，会总结规律，知道对规律变通，你一定能发现机会！

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