文：Trent Wiltshire

原载：https://www.domain.com.au/news/home-lending-will-determine-the-outlook-for-property-in-2019/

编译：澳房汇

大家都迫切想知道“今年的房市会怎么样？” 回答这个问题先要了解另一个问题的答案“2019年的房屋贷款走势如何？”

众所周知，房屋贷款是影响房价的关键因素之一。去年我们看到因为贷款政策的变化而对首府城市房价带来的影响。今年，我们预计银行和贷款人的行为将再次发生改变。以下让我们来讨论四个值得密切关注的可能性发展。

为了更好的理解这些发展所带来的影响，让我们首先回顾一下房屋贷款与房价之间的密切联系。

 - 房屋贷款和房价的关系 - 

在短期内，房屋贷款的增长率与房价走势有着密切关系，由房屋贷款增量的变化引领着房价的变化。

房屋贷款存量的变化与房价之间同样有着密切关系。

由于贷款条件趋紧和投资者需求下降，2018年新增房屋贷款大幅下降，自住房和投资者贷款在截至2018年11月的一年中分别下降10％和23％。

上面两个图表的贷款变化走势均预示着房地产价格在2019年将继续下滑。如果房贷的曲线趋于稳定，则表示房价将会触底反弹。

 - 2019年影响房屋贷款的四个关键因素 - 

1）金融业皇家委员会即将公布的建议

金融业皇家委员会将于2月公布其调查最终报告。报告可能会建议银行在核实潜在借款人的支出和收入时进行更多调查。委员会在初步报告中对银行因为“太难”及“成本太高”而未对贷款申请人的实际支出进行核查提出了指责。

为响应皇家委员会的调查结果和APRA的压力，银行在整个2018年收紧了收入和支出评估，这导致贷款上限的下降。如果皇家委员会关于支出和收入核查的建议比APRA已经提出的要求更严格，同时比银行预期和已实施的更进一步，则银行贷款将会在2019年进一步放缓。

其它对房屋贷款可能产生影响的因素包括：皇家委员会可能会建议改变贷款经纪的报酬方式；银行将引入全面的信用报告，允许第三方在评估贷款申请时查阅借款人的整体财务状况。

2）银行如何应对来自相反方向的压力

银行如何应对来自政府、公众和监管机构的压力，将成为2019年房屋贷款走向的重要决定因素。

一方面，政府鼓励银行不要进一步收紧贷款。

联邦财长在12月时表示，“银行需要在履行负责任贷款义务与保持信贷流动之间取得平衡，为家庭和企业提供急需的融资渠道”。

央行行长也对银行在贷款中变得过于厌恶风险表示了担忧。

一些评论员猜测，APRA要求银行测试贷款申请人偿还能力时所使用的不低于7％的利率是否有可能降低，特别是如果澳央行削减现金利率。

但在相反的方向，银行面临继续严控贷款的压力。

公众对皇家委员会调查结果的愤怒反应使银行越来越厌恶风险。

3）澳央行是否会降息

在过去的几个月里，金融市场对澳央行将降息的预期有所增加。

虽然澳大利亚央行对经济前景维持相对乐观的看法，金融市场和许多经济学家现在预计澳央行将在2019年或2020年降息。

对GDP增长的下调，通胀疲软，房价下跌，房屋建造放缓，消费者信心下降以及全球经济放缓等等，均预示着澳大利亚经济可能在未来一年放缓。

如果澳央行决定降低现金利率以提振经济，那么可能会有两次减息，使现金利率从1.5％降至1％。澳大利亚央行也有可能单纯为了抵消银行贷款利率的上涨而调降现金利率。

现金利率下调很可能诱发地产市场情绪的反转以及鼓励房地产投资者重返市场。

4）潜在借款人如何应对新的房屋贷款大环境

借款人花了很长时间去适应更严格的贷款申请流程，对收入和支出更仔细的审查以及更长的审批时间。这些都是导致2018年房市成交低迷的因素。2019年，潜在的借款人很可能会接受并开始适应新的贷款环境。

如果因为央行降息导致需求增加，房屋贷款增长率应该会触底反弹，并且在未来一年以适当的速度开始增长。

 - 2019年最可能发生的情况 - 

虽然投资者仍不太愿意借款，但银行方面看来已经进入或即将达到更严格贷款标准的“新常态”，消费者也在慢慢调节适应。

为回应皇家委员会初步调查的结果和APRA的指示，2018年银行已推出一系列措施。除非皇家委员会的最终报告提出更加严厉的建议和要求，房屋贷款可能已接近触底，住房信贷增长可能会趋于稳定。

在这种情况下，房屋贷款应能为未来一年的房地产价格提供支持。

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