澳大利亚家庭的净资产

没有富裕到引起别人的注意，但是又足够富裕到可以享受美好的生活。我的朋友们，这就是澳大利亚独有的，隐蔽的，且非常强大的Goldilocks zone。

在许多方面，财富是一个难以捉摸的概念。并不是指怎么获得财富（这已经足够困难了），而是指如何定义财富。怎样的金钱积累构成财富？

但是，在我开始定义财富之前，不可否认的是它是构成房地产行业成功（在住宅和商业地产领域）的关键因素。

尽管房地产的名声有些尖锐，但财富并不全都是坏事。它是为人生后来的日子储备消费能力的一种便捷的方法。房地产经纪人尤其会说，没有比家庭住房更好的长期财富存储了，尤其是在澳大利亚。

因此，让我们从澳大利亚房地产业的角度来看待财富。关于财富这个话题，有几个方面需要考虑，这个话题从理论上讲应该汇集成一副描绘澳大利亚上流社会的画面。

Australia’s Richest 250 由《澳大利亚人报》制作出版，该榜单主要是记者John Stensholt的作品，里面包括了澳大利亚最富有的人。该榜单的三月版列出了净资产至少有3.2亿澳元的250名澳大利亚人 。用我的简单思维方式，这意味着大约有1000名澳大利亚人（包括家庭成员）生活在传说中富裕的家庭中。

但这也意味着，每十万名澳大利亚居民里有一位这个榜单所定义的的富豪（2500万人除以250名富豪榜）。因此，从理论上讲，像Ballarat, Bendigo, Toowoomba 和 Albury 这样的城市里都应该有一位富豪。这个说法应该是准确的或者足够准确。

澳大利亚统计局每两年对家庭财富进行一次估算，其中考虑了住房，退休金和其他储存财富的来源。

这份2018财年的报告（今年初发布时曾受到批评）估计，澳大利亚有290万个家庭拥有至少100万澳元的存储财富。这个数字相当于每三个家庭里有一个是这样的情况。

40%的澳大利亚人口居住在悉尼和墨尔本，在这里，住房资产提供了很大一部分的家庭财富。因此，我认为这290万家庭是一个合理的估值。对这份家庭财富报告的批评集中在以下因素：该报告估计，截至2018年6月的一年中，平均家庭财富超过100万澳元。对这个数据的批评是，该“平均”数字并未充分考虑到以下情况：超过100万澳大利亚人的净资产不到50,000澳元。

指责的焦点在于平均家庭财富这个数字实际上是由少数富裕家庭“拉上去的”。

在主张人人平等的澳大利亚，财富仍然是一个高度敏感的问题，尤其是在社交媒体上。

澳大利亚税务局发布的数据公布了属于不同税率等级的纳税人的数量。该数据谈论的是年度应税收入，而不是存储的财富，而且出版时间也许有些过时。澳大利亚税务局关于纳税人的最新数据截至与2017年6月，2018年数据将于明年初发布。

2017年，约有1400万澳大利亚人会报告了他们的应税收入，其中42.8万人收入在最高税阶，即年收入等于和高于18万澳元。

根据前几年的税级攀升率，在2020财政年度，最高收入区间里可能会有接近50万名澳大利亚人。这大约占所有纳税人的3％。

我们再看人口普查，上一次普查日期为2016年8月，已经有些过时，并且它依赖于自我填表，因此存在很大的误差范围。但这仍然有用。根据最新的人口普查，2016-17年有59.7万人的收入超过15万澳元。澳洲税务局表示，今年有42.8万名收入超过18万澳元的人，所以这些数字似乎一致。

人口普查的好处是可以与其他社会指标进行交叉对比。对于高收入者（比如2016年为高于10万），最高收入年龄段在38-48岁，45岁是最高点。向40多岁出头的客户推销房产是最合适的。

高收入者（根据2016年的定义）的其他特征也揭示：无神论者占36％，男性占75％，高技能者为90万。按国籍来算，来自南非的工作人群中有20％在高收入人群，而澳大利亚人的这一比例为9％。

澳大利亚的华裔人口中只有4％属于这一类。但是，此数据因年龄而存在高度偏差。人口普查中，本国的大多数中国居民是学生，而大多数南非居民则是30多岁或40多岁准备好就业的移民。

我们已经知道，至少要有10万名澳大利亚居民才能产生一名富豪（拥有至少3.2亿澳元的净资产）。另一方面，要25万居民里才能出一位澳大利亚亿万富翁（该榜单中有96人），这意味着像Geelong, Wollongong, Sunshine Coast和堪培拉这样的城市都应该有一位这样的亿万富翁。再一次，这样的说法应该是准确的或者足够准确。

因此，总而言之，目前澳大利亚可能有300万户家庭的集体净资产超过100万澳元，尽管其中大部分资产将被捆绑在家庭住房中。

最上收入层还有50万澳大利亚人，他们有能力投资中产阶级的房产。

但是，我认为，澳大利亚房地产业的真正该关注的不是那些高收入者，或是那些富豪榜上的富人们。这些群体有据可查，并每年进行记录。

对于房地产行业和其他行业而言，真正的问题是“隐蔽财富”的规模，也就是那些财富超过1000万澳元的人，其中包括某些专业人员，一些小型的家庭或个人企业，一些中型企业以及在ASX上市公司里的公司顶层，当然还有富豪榜们和他们的家庭。

我称此为“隐蔽财富”， 因为这些人虽然并未被纳入富豪榜中，多数通常是悉尼和墨尔本的主要港口和海湾房地产公司的客户群。

这大约50万个人存在于澳洲税务局所定义的高于18万澳元的收入人群，并且还包括单人收入恰好18万零1澳元的公务员中。

而且他们没有富裕到能引起 John Stensholt 的关注纳入他的Rich List榜单，也没有足够的知名度吸引八卦专栏作家的注意。

显然在澳大利亚大陆上最安全，最舒适，最吸引人的地方就是这个“Goldilocks Zone”，我大胆的猜一下，这里面有两万户家庭，他们通过各种来源的净资产在1000万到进入富豪榜所需的3.2亿之间。这个市场几乎有能力购买所有物业，包括度假房产和投资物业。

但自相矛盾的是，关于这个市场鲜有公开信息。

也许这是房地产行业可以研究的地带。为什么不在Rich List富豪榜以下和最高税收层以上几层来衡量澳大利亚真正的财富水平呢？我的朋友们，这就是澳大利亚独有的，隐蔽的，且非常强大的Goldilocks zone。