去美国购房置业，你必须要摆正自己的心态：

1、赚多赚少不重要，不赔是底线。
2、和你去美国的度假生活是高度重合的，不要纯投资心态。
3、来你的房子交割或维护，每一次的旅行都是一场期待而不是拒绝。
4、在这里有朋友、有圈子、有钱赚、有人玩、有火锅。
5、海外置业是你海外生活的一部分，在你的房子或周围，心情是愉悦的。

摆正心态之后，我们来看两张图，教你购房不盲目，置业不掉坑。

1

美国房产税地图

全球房地产投资，年回报率6%就算不错了，如果房产税有3%，就可以直接砍掉了一半的回报率，所以，最起码，房产税最高的几个州肯定是要规避为好。

比如，今年特别火的德州。就建议慎重。

还有内布拉斯加州、维斯康辛、伊利诺、新泽西、康尼迪克等。

2

美国华人分布地图

在海外，华人圈中虽然有败类，但毕竟是极少数，更多的还是互助。

去海外时，很多人都会说一定要远离华人区，实在烦死人多噪杂了，我理解，但你在海外呆一段时间会发现，其实，寂寞，原来比噪杂更可怕。

华人圈，通常是到一个海外城市你人脉、资源、就业、赚钱、购物、拓展的第一步。

不妨想想，父母过去怎么办？去和白人作朋友吗？孩子以后要不要有华人小朋友？

而且，就说未来，让孩子了解东方文化远比只了解西方文化更有竞争力！

可以规避太老太聚集的华人区，拥抱新贵华人区，大概率是正确的。

图中看到，华人区聚集的几个地方无非：加州、华盛顿州、纽约这三个地方。就城市来说无非就是洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约这四个城市可以选择。

还有对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。

这不，中国有一位在美国购置了20套房产买家的家人，就被税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。

Part 1

儿子想继承先父在美购置的20套房产

需先缴纳40%的遗产税

据21世纪经济报道，王君（化名）的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套；夏威夷州6套外加一个豪华游艇；纽约州2套；马萨诸塞州2套。

然而王君父亲的企业在2012年倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。

不幸的是，王君的父亲近期因病去世。为日后的生活打算时，一直没有稳定工作的王君想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

然而令他震惊的是在他想要继承父亲这笔巨额遗产时，却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。

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部分房子竟已经成为“别人的家”

为落实这件事情，王君特意飞去了美国。然而令他惊奇的是，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。

原来，王君的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。

因为欠缴房产税所以被政府拍卖了，王君父亲当初花下巨额买下的房子如今却早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

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没有美国绿卡 遗产税高达40%

由于王君的父亲并没有获得美国身份，所以王君想要继承父亲的这些美国房产，并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。

这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。

王君万万也不会料想到父亲当年花钱买下却被人雀巢鸠占几套了不说，想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。本以为是能保自己一世衣食无忧的20栋先父留下的美国别墅遗产，如此却成为了一个巨大的难解之题。

Part 2

在美置业前请谨记

美国是个“万万税”的国家

不少对美国房产跃跃欲试的中国买家们，却对美国房产税的了解知之甚少。而实际上美国房产税率之高，程度之复杂实在令人咋舌。

首先，在购买房产之前，中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。

其次，购买房产以后，中国买家还需支付房地产税、贷款的本金和利息、房屋保险、小区费或物业费等。

然后，如果买家还想将房产出租的话，还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税；若是买家想把房子出售的话，还得支付资本利得税、交易税、其他费用（包括纪人费、律师费、登记费、修理费等）费用。

最后，如果中国买家（非美国公民）这些都一一做到了然后去世了，后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳：高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。

哦，对了。隔代继承的话，美帝国税局会觉得你少交一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。

虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点，但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话，你还是图样图森破了！

美帝对自家公民是对人不对税。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征，但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的，那么不好意思你全部身家都要交税，不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢~！

Part 3

海外资产如何避免“遗产”成“遗患”？

专家给你支招

由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多，所以如果想避免“遗产”称“遗患”，海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。以下这些方式就是遗产不错的避税方法。

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赠与方式

若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪，小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14000美元的制度，在这个条件下无需额外缴纳任何税赋，利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女，而且名正言顺。

然而这方法的缺点是周期长，金额低，而且在此期间父母不能出现意外。

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购买保险

在美国，为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。

亦或者，也可以为子女购买人寿保险，这等于给孩子有了终身可保性，以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险，而且将财产无形中转移至孩子身上，把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。

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信托

另外一个好的解决方案是设立一个Dynasty Trust，有人将其翻译为“世代信托”，也有将其翻译为“朝代信托”。

与其他信托少许不同的是，“世代信托”是一个不可撤销的、长时间的信托。“世代信托”不仅可以让做为美国人的信托受益人收益，还可以让信托设立人的其他非美国后代或旁系亲属收益。

这个信托的基本原理是“世代信托”中的受托人是“不死”的，所以既然不死自然也就没有遗产税了。

总而言之，虽然很多盆友惦记着购买美国房产的种种好处，但是下手前记得要了解清楚美国的税收规则。

买房准备阶段

作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

• 用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

• 时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

• 身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）

• 债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式：

● 个人直接拥有

如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。

● 公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称LLC），或是 小型企业股份公司（S-Corporation）形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。

但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

你也许听说过美国“主要住宅”（primary residence）卖房可以享受$250,000（单身纳税人）至$500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：

必须是你的“主要住宅”，
持有房屋所有权5年，
在卖房前的5年内至少有2年住在这里。
每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。

是不是很简单？下面我们来举几个例子：

● A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦！ 

● B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。
于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦！

● C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。

● D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。

● E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。
这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换（Like-Kind Exchange），我们稍后再细说。

除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要！

▲我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱！

购买房产阶段

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement），俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本（Basis）。

上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方（Buyer）的明细即可。你的成交费用（Closing Costs）包括佣金（Commission），产权费用（Title Costs）等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用（Closing Costs）以及贷款费用（Loan Fees）需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

另外得单独说一说房产税/地税（Property Tax）。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。

如果你是贷款买房，就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。

通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

小帮：11月2日，特朗普最新税改法案《减税与工作议案》规定：新购房屋贷款要想申请利息支出的联邦税扣除，贷款总额上限为50万美元，此前的上限为100万美元。允许地方房产税抵扣不超过1万美元，但取消了个人所得税的州及地方税抵扣。
如果本次税改法案通过的话，新房采购贷款额度超过$50万，超出部分的贷款利息就没有办法抵扣收入了。

▲坚持住，还有很多干货在后头，别倒下啊！

房屋运营阶段

房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了：

● 个人主要住宅（Principal Residence）

顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。

● 第二套房（Second Home）

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。

若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！

● 假日出租房（Vacation Rental）

你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。

● 出租房（Rental Property）

这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。

● 投资房产或地产（Investment Property）

既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。

这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。

● 商业房产（Business Property）

顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。

▲你最爱的剧情要来了！喘口气再继续看下去，加油！

分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：

● 房贷利息和点数（Mortgage Interest & Points）

前面在第二阶段买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入（Taxable Income）。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款（Refinance），头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

● 房贷保险费用 （Mortgage Insurance）

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。

因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。

● 房产税 / 地税（Property Tax）

如在第二阶段买房篇提到，你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。

● 意外损失（Casualty Loss）

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

● 装修改装费用（Improvement）

例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

● 房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）

美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。

而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。

● 家庭办公室（Home office）

如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。

如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！

● 房屋普通折旧（Depreciation）

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。

例如你在2015年1月1日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。

● 固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。

另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

● 小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称 TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。

可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资房产，税务要怎么办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什么关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。

以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：

• 对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。

• 对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入 - 费用 （贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。

当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。

公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“被动收入”，净被动收入（Net Passive Income）会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失（Net Passive Loss）不能与其他非被动收入（Non-Passive Income）来抵消，只能推迟到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择（Elect）以个人身份来缴税，计算方式见上述。

如何判断是否非美国税务公民，是否需要提交 1040NR 表格，这些都属于个人所得税范畴，讲起来可以洋洋洒洒几千字，此篇就不着重介绍了。

出售房产阶段

卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement / HD-1），想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方（Seller）明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险（Title Insurance）、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。

屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用（Selling Expense）用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本（Basis）吗？是时候实践起来啦！

我们来综合买卖时的费用举个例子：

2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。

这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过一年，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高于15%的资本利得税税率计算。

又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS会先扣下售价的10%，待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补，因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。

如果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为赠与（gift），美国的赠与和遗产税务是同一个体系，根据最新数据，一个税务公民终身有549万美元的免税额，注意，赠与税是赠与人可能需要交的税，被赠人永远不需要交赠与税。

如果G君在20年前10万购入房产，在市值80万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的成本（Basis）与原房主的成本保持一致（Carryover）。2年后出售该房子售价100万美元，于是子女获得90万美元收益，这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。

而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。

若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。

例如，投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋，2015年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值100万美元。那么，当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母，父母以市值卖掉，再将100万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。

有客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA 笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子：

在30年前10万购入房屋，房主去世时房屋作为遗产继承给子女，那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元，该房屋的成本（Basis）则自动匹配市值变为100万美元（Step up）。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。

当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子：

父亲重病眼看挨不过一年，儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为100万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS 后来又补充了规定，短期内赠与赠回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。

注意事项

1.报税日将至，3月15日为公司税表提交截止日期，有限责任公司（LLC）和合伙企业（Partnership）截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期6个月申报（延至10月17日）。

2.对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至10月17日）即可。

3.强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税（Late filing）的罚款率是5%，而晚缴税（Late Payment）的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢？注意，提交6个月或4个月延期报税仅延期报税（Filing），并不延期缴纳税款（Payment）哦。

4.由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议（Safe Harbor），只要你按原报税日缴上去年税款的100%（或者高税额纳税人的110%）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。

5.合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。

6.奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报（Foreign Bank Account Report，FBAR）。

上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违 FBAR 条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。

7.美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。

骏棹：川普上任之后一直非常重视税务改革，承诺要进行近40年以来最大规模的税制改革，11月2日刚发布长达429页的众议院共和党税改方案《减税与工作议案》，其中也涉及房产税的规定，目前为止该法案尚未通过，大家可以持续关注，或许以后在美国买房的税务成本会降低哦！

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Maggie X. Chen陈 

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