经历了2018年下半年的剧烈震荡，2019年1月的开始，全球市场近期似乎有所回转，澳洲股市也攀上两个月来的高点。

然而，危机远远没有过去。美国政府的停牌与川普在中美贸易问题上的阴晴不定，搅动着全球市场，随时都会掀起波澜。对世界经济持悲观态度的经济学家不在少数。

美国投资家、DoubleLine Capital的CEO Jeffrey Gundlach就曾表示，他认为“熊市”已至，美国标普500指数很有可能下跌至新的低点。

在澳洲，房地产市场首当其冲。房价已从2017年9月的最高位连续下跌15个月，并还将持续下降。摩根士丹利（Morgan Stanley）近期发布预测，认为仍有15-20%下跌幅度，比他们早前的预测10-15%更甚。

在这样的市场情况下，如何保证自己的资产不受影响，并寻找到稳健的投资方向，会是很多投资者关心的问题。博满金资首席分析师魏睿昊先生和财富经理余晓菲女士，在本期《澳财聚焦》对宏观经济走向和投资的前景。

在已经推出的澳财《新年特刊》中，魏睿昊先生撰写的首篇文章《2019年澳洲经济能否避开危机，就看这几件事了……》对澳洲的宏观经济进行了全面的分析与展望。在节目中，他也重申了自己的观点。

仅从最体现实体经济增长与扩张速度的两大指标：GDP和失业率来看，澳大利亚可能刚刚经过了五年来最好的12个月。不仅GDP增速一度创下3%以上的三年新高，还伴随着失业率的快速下降，去年12月的全国平均失业率仅为5%，比预期值低了0.1%，而全年下跌了有0.5%之多。

不过，在经过了一个强劲的二季度之后，澳洲GDP增速在三季度大幅度放缓，颇有增长顶峰已过，即将步入下滑轨道的迹象。

但是另外有一个重要的经济指标，却并不支持澳洲经济正在进入一个经典的经济周期晚期的结论——澳洲的通胀增速明显没有跟上GDP与就业的强劲增长，甚至随着失业率的下降，也没有出现非常明显的工资上涨。整个2017至2018年中，澳洲核心通胀仅仅勉强维持在2%左右的低水平上，其中一个核心原因就是全国薪酬水平直到2018年下半年才出现了抬头的迹象。

自2013年以来的三年中，全澳工资增幅几乎始终维持在通胀以下，这不仅导致消费支出增长缓慢，并在一定程度上抑制了通胀，也就间接延迟了经济增长晚期导致经济下滑的核心因素——央行加息挤破泡沫。事实上，随着房产价格的连续下滑，RBA的下一步可能并不是加息，而是降息！

在过去的几年中，在澳洲持续经济增长的同时，房地产市场也星星向荣。房价的不断上涨，房产投资似乎是一个稳赚不赔的生意。

开发商，只要能拿地、开发、销售，基本上都能保证收益；个人投资者，只要付得起首付，房子似乎都在增值。但在余晓菲看来，这一切都是建立在贷款政策宽松、房价一直稳步上涨甚至暴涨的条件下。因为当前地产投资已不仅仅是囤房然后待价而沽的卖方市场。

经过疯狂上涨之后，澳洲房地产市场目前正经历显著地衰退。根据CoreLogic 数据显示，2018年全澳范围内房地产价格平均下跌4.8%，悉尼跌幅最大，为8.9％，墨尔本跌幅为7％。

而从2019年1月上旬的情况来看，虽然跌幅有所放缓，但澳洲主要首府城市的房价还是延续了2018年的颓势，在悉尼和墨尔本领跌。

这一轮住宅房市的调整是自2017年下半年触及市场高位后的回调，结束了自2012年到2017年的上涨趋势。澳洲房地产市场的周期一般是5至7年，本轮房价下跌是对连续3年高涨幅的估值修正。

不过，由于房产价格本身并不直接影响GDP，房产对GDP的贡献更多来自于地产开发，也就是建筑业产出。随着银行信贷政策改变和房产价格在2017年下半年下滑，无论是整体建筑业还是影响未来建筑业产值的营建许可都在17年最后一两个季度出现了一次极为罕见的跳水。

但来到2018年后，这两个数据很快恢复到了正常范围之内，可见在澳洲人口增长迅速和住宅供给偏紧的长期供需关系不变的前提下，房产市场对经济很难产生长期拖累。

总体来说，魏睿昊和余晓菲对地产行业目前所面临的调控持有乐观态度。虽然在短期内，不是一个直接投资实体房产很好的时机，住宅市场仍然存在一定的下跌空间，但从长远来看，这是一个正常的市场调整机制，只有解决了供需平衡、自住人群和投资人群的均衡，才能保证澳洲当地地产长远稳定增长，避开泡沫。

事实上，在澳洲金融市场出现了有趣的现象。不少海外机构投资者，都纷纷进入澳洲房地产投资市场，比如美国著名的私募巨头Blackstone和加拿大的Oxford Properties在去年兑购澳洲房地产信托基金Investa Office Fund和房地产信贷基金公司 La Trobe Financial。

这也也给投资者了一些启示, 房产投资是不是可以通过金融市场来投资？

从股票市场来，房产板块在2018年的表现很糟糕。受住宅地产市场价格的影响，上市的房产商和建筑商的股票都出现了一定的降幅，且波动很大。

以住宅地产为主的Stockland去年的股价下跌了20%以上。

Mirvac Group 的股价也出现了过山车。

而Lendlease 的股价在2018年11月房价跌幅扩大后，也出现了巨幅下跌。

可见，投资上市的房地产企业受实体地产和股票市场的影响大，投资者在房市下行周期投资可能面临巨大的投资风险。

那么，海外机构投资者收购的房地产信贷基金表现如何？是否能成为房地产投资的另一个选项?

澳大利亚房地产投资信托基金，即是AREIT，通常是一揽子上市房地产企业股票的投资组合。相比投资于单个企业，因为分散了一部分风险，收益会相对稳定。过去5年，AREIT的收益也因为房市走高收获了超过10%的年化平均收益。

整体来看，去年AREIT指标的收益率也下降至1%，大多数出名的基金公司的AREIT基金的年化收益率也和RBA的利率差不多，甚至在近6个月的收益出现负收益，因此AREIT基金的投资受整体房地产市场的影响较大。

魏睿昊先生提醒投资者，我市场上的地产基金有千余种，有股权类、债券类、上市和非上市，在投向上也很多元化。如果想要投资，还是要仔细选择，有三个应当规避的核心风险：

• 二级市场的风险

• 住宅类资产

• 股权类

在目前的市场情况下，可以考虑一些商业地产或工业地产类的基金。

2018年，商业地产基金整体好于住宅地产。这是由于商业地产的投资更注重现金流收益，及租金回报率，而住宅地产更侧重房产本身的增值，即房产的价格。

有一个实例：投资于商业地产的AMP wholesale Australian property fund(AMP澳洲地产批发基金)在去年就取得了年化收益率9.2%。该基金的收益主要来自于稳定的租金收入和直投地产估值的增值。该基金的优势在于所投地产的租用率高达98%，平均租赁年限为4.7年，这给基金分红带来稳定的现金流回报。而且这只基金是非上市的地产基金，所以波动性并没有上市的地产基金那么大。

不过，商业地产基金存储时间比较长、流动性较差，比较适合中长期投资。

魏睿昊先生还建议，可以关注债券类的地产基金。由于银行大规模撤出信贷市场，加上市场风险较高，一些开发商贷款的需求很迫切。从债务投资角度来看，这正是进入房地产市场很好的一个机会。

当然，市场上雨后春笋般出现了很多地产信贷基金。在投资时，不是目标收益率越高、费用越低的就是最适合的基金。投资者需要对地产基金的风控和产品设计深入了解，比如借贷比率，抵押债务级别，地产项目是单一项目还是项目池，投资项目的时长和规模，退出策略是否清晰等等问题。投资基金的顺利退出和获利是核心，“谨慎”才是投资的硬道理。

如果基金的费率过低，或给出不合理的过高回报率，投资人都要谨慎考虑。债权的投资中有高风险和低风险之分，转向债券类地产基金就是为了规避风险，如果投资高风险的债券，很有可能变得舍本逐末。

在澳洲，房地产市场首当其冲。房价已从2017年9月的最高位连续下跌15个月，并还将持续下降。摩根士丹利（Morgan Stanley）近期发布预测，认为仍有15-20%下跌幅度，比他们早前的预测10-15%更甚。

经过一年多的管理运作，也取得了年化收益率10.68%的好成绩。此外，“稳利安”的投资周期为12个月起，相较一般的商业地产信贷基金要更短一些。

对于对资金流动性要求更高的投资者，不妨考虑一些短期、高流动性的产品，比如3个月、1个月流动性的产品，也是投资于优先级企业债、应收账款等其他有抵押的固定收益类短期资产，很多大银行金融机构的底层资产配置很多也是来自这些资金池。

博满金资也在去年末开发了类似的短期流动性产品，“月月盈”，以3个月为一个投资周期，年化收益率大概在5%。

"稳利安"

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演讲嘉宾

魏睿昊 Julius Wei

博满金资首席分析师

刘致屹 Gavin Liu

博满金资财富管理经理

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