澳洲在过去20年里，随着州府城市房价翻了三倍，印花税以更快速度增长，各州政府收获高达600亿的房产转让税意外收入。

根据国家住房金融和投资公司（NHFIC）的新研究，澳大利亚是一个税率攀升的国家。自2002年以来，所有司法辖区的有效印花税率都在上升，这减少了工人的流动性，使人们留在不适合他们的房子里，并导致财政收入的波动。

周二发布的题为《印花税：利益与挑战》的报告详细介绍了在各州和领地没有充分调整税率和门槛以抵消房价猛涨的情况下，有效税率是如何逐步上升的——在墨尔本和阿德莱德，这一增幅分别为29%和30%。

在墨尔本，3月份的住宅价格中位数为824,500，转让税为$44,540，即实际税率为5.4%，是澳大利亚最高的。在2002年时，实际税率为4.2%。如果这个税率适用于今天，墨尔本的买家将为一个中位价的住宅少付$9900的税。

对于一栋中位价超过100万澳元的悉尼住宅来，有效税率从3.3%上升到4.1%，意味着今天的买家要多付$8100。

该文件发现，”各州对转让税（印花税）制度的调整跟不上房价的上涨，导致了难以取代的税收暴利”。

“研究结果表明，转让税的收入增长难以遏制，除非政策制定者主动调整税收设计，而目前澳大利亚的情况并非如此，”论文说。

澳洲的住房负担能力顾问机构敦促各州和领地效仿新南威尔士州和堪培拉首都地区的做法，后者于2012年开始逐步取消转让税。

新州财政部长Dominic Perrottet正在推动以土地税取代印花税，他认为这将让获得房屋所有权更容易，创造就业机会并促进经济增长。

Perrottet先生的一位女发言人说，改革 “将解除首次置业者沉重的印花税负担，从而使更多人能够进入房地产市场”。

“这也将释放流动性，使人们能够随着工作或生活方式的改变而购买和出售他们的房屋，而不是被每次改地址时要预缴的印花税费用所阻拦，”她说。

“我们认为联邦政府有责任支持生产力改革，这就是为什么我们要求他们设立一个生产力基金，以激励所有州进行生产力改革，特别是那些在联邦生产力委员会的《转变方向》（Shifting the Dial）报告中强调的改革。”

联邦住房部长Michael Sukkar说：”一直以来，各州征税的提高、监管费用的增长以及反应迟钝的规划规定构成了一场完美的风暴，导致住房可负担性下降。

“任何降低这些住房所有权成本的举措都会受到欢迎。然而，任何税收改革都必须通过州预算来资助。”

NHFIC的研究负责人Hugh Hartigan说，”对于所有的州和领地，除了堪培拉首都地区，一个典型家庭为大多数价位的住房支付一种广泛的土地税会比支付印花税更好”。

“当家庭希望扩大或缩小他们的住房安排时，他们要支付更多的钱，而且是预先支付，”他说。“该文件强调，在从印花税过渡到广泛的土地税时，较短的阶段性时间是有优势的，因为与较长的过渡期相比，房价增长更有可能得到控制。”

为了解决向土地税过渡中的公平问题，该文件考虑将近期已缴纳印花税的家庭计入，并允许资产丰富、现金不足的退休人员推迟缴纳土地税，直到他们的物业被出售。

以今天的货币价值计算，假设全国1060万套住房供应（或466,400个家庭）每年的出售周转率为4.4%，有效税率的平均增长略高于0.8个百分点，住房价格中位数为$780,000，州在20年内获得了近600亿的丰厚收入。

在5月份的预算中，维州对价值超过200万的房产转让提高了印花税。在大流行之前，维州曾考虑废除该税种。

NHFIC的分析显示，维州从改革中获利最多，因为其转让税造成了州最终需求损失了0.34%，即每年约16亿。

堪培拉首都地区将在20年内逐步取消印花税，该领地的有效税率最低，去年的转让数量也最多。

虽然经济学家以公平和效率为由支持土地税，但一些批评者认为此举是贪婪的 “抢税 “行为。

堪培拉首都领地的经验突出了在较长时期内保持收入中性过渡的困难。

在首都地区，在2012年开始改革之前，市政费率每年增长5.6%；然而，在淘汰印花税的前7年中，市政费率平均每年增长14.6%。

NHFIC说，较短的淘汰期令纳税人花费更少，并就取代这种税收提供了更多的确定性，而较长的过渡期使纳税人花费较多，令税收的确定性较低。

“在改革开始前买房的购房者可能需要得到补偿，这可能导致财政收入的大幅下降，”它说。

“扩大税基也意味着额外的税务负担落在那些没有按揭贷款的家庭和投资者身上，而他们中的许多人可能在多年前就已经缴过税。

“基础广泛的土地税给家庭带来了额外的成本，平均而言，这将是目前市政税率的75%左右。然而，这将被取消印花税对价格可能产生的短期的积极影响所抵消。”

报告说，一个新州家庭要支付更广泛的土地税超过14年，才会比不改革印花税的情况更不利，而这比对房产的12.4年平均持有期还要长。