办理了澳大利亚移民的朋友们千万要了解澳洲投资房折旧抵税事宜，具体如下：

什么是折旧？

就像新车会产生折旧磨损一样，新的公寓和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。

澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。折旧报告是一份法律文件，我们会在后文中提到。

如何计算折旧金额？

不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：

- 设备和房屋本身产生的折旧；

- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）

澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。

大部分人认为，只有全新的房屋才会产生折旧，旧房就没有什么折旧金额可以申报了。但我们建议您最好还是咨询一下专业人士，因为如果业主从来没有申请过折旧方面的税务减免，澳洲税务局允许对前两年的投资房回报做相应的调整，在某些情况下也会给您税务优惠。

此外，折旧金额跟房屋的类型、房龄、用途、装修也有很大的关系。以下表格里展示的数据，是通过减值法计算出的不同类型物业的折旧金额（房龄均在五年以内）：

每一套房屋的折旧金额都有所不同，一般对于一套楼花公寓来说，最多可以累计申请到造价的60%。

如何申请折旧抵税？

澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。如今，越来越多的开发商在推销他们的新楼盘时，都会提供一份已经做好的税务折旧报告，免费给投资者使用。当然，如果想要折旧报告真正发挥作用，还是要在房屋正式交割之后，才能开始折旧。

如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

一份折旧报告的花费一般在300-1000澳元之间，这个费用也是可以申请税务减免的。如果您是自己寻找的税务折旧公司，那么他们最好也同时是一家注册的税务中介。

由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。申请折旧抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。如果您结合“负扣税”的投资方式，就可以大大减少您需要付出的税务，从而增加您的现金流（负扣税的投资方式我们在之前的专栏中介绍过）。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。

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