人生最痛苦的事是什么？

有人说是人死了钱还在。

有人说是人活着钱没了。

但对中国开发商王先生来说，人生最痛苦的事情是在加拿大买了一大堆地，但是政府需要用42个月的时间审批，然后资金链断了，只能申请债务保护。

王先生无奈告诉自己的加国合作伙伴，在中国建设一座城市的时间比在加拿大建设一条街区的时间还要短很多。

2019年1月，王先生名下的Forme Development Group Inc.正式申请债务保护。

起因是2014年的时候，王先生开始重金收购多伦多的大片土地，截至2017年总计投入1.54亿加元，其中很大一部分来自银行贷款、其他金融机构贷款、个人贷款。按照行话来讲，就是杠杆加的太高太满了。

黄三水说，这并不奇怪，国内排名前100乃至前1000的地产开发商都是这个德行，用别人的钱发自己的财，滚动开发用信贷资金一期推着一期走，赚个盆满钵满，所以这种操作在逻辑上没毛病。

但不曾想加拿大不是中国。

尽管王先生的投资受益于多伦多土地增值，在账面上已经升值到3.54亿加元，浮盈达到2亿加元。

但从2017年开始，多伦多地产陷入低谷，再好的地也不能以估值卖出去了。更倒霉的是王先生并不了解加拿大地产开发的周期有多长，长到一个政府审批就需42个月，更不要说开工建设还需要几年时间。

所以王先生的公司只能背着金山要饭吃，尽管拥有价值3.54亿的土地储备，还顶着盈利2亿加元的帽子，却陷入了深深的债务危机，有2.2亿加元的债务到期无力偿还。

王先生为了避免破产清算全部土地被拍卖的绝境，不得已向法庭申请债务保护。

根据法庭文件，王先生在安省总计囤积了18块土地，总估值3.54亿加元，其中比较典型的的是万锦太古广场附近土地，当初以2080万加元价格买入，最新估值高达5560万元，但为了偿还债务，王先生只能以3000万加元的价格将土地挥泪出让，而割韭菜的买家也是一位中国投资者。

黄三水说，螳螂捕蝉黄雀在后，地产开发必须落袋为安，纸上富贵都不能算数啊。

与Forme集团合作多个项目的建筑师Alan Tregehov则表示，Forme集团显然对加拿大的规划审批时间估算不足。

以Danforth Square共管公寓为例，该项目共有有279个单位，售价从17.8万加元起。地段、户型、售价都无可挑剔。即便市场遇冷，但该项目如果能顺利上市也将成为抢购的焦点，然而该项目于2015年开始预售楼花，但直到申请债务保护时为止，该项目的审批工作还没有结束，直接的后果是王先生的Forme集团仅拖欠的地产经纪佣金就达到39.2万加元。

黄三水说，水土不服是王先生开发失败的直接原因，但更深层次的原因是中国资本高杠杆快周转背后的风险隐患。毕竟游戏规则完全不同的地产市场，简单套用中国地产开发的经验有害无益。

而加拿大英文媒体则把这个案例视为华裔奸商炒地皮失败的典型，在他们的语境里充满揶揄和嘲笑。

在英文媒体看来，一个开发商自己没有钱，却向银行、高利贷、甚至个人借款，然后强行囤地开发，分明就是投机牟利，现在有此遭遇实属活该。

小编眼界小，视野窄，对王先生的财技不敢多做置评，但结合王先生的这个案例，小编想提醒资金有限的个人投资者，现阶段投资加国地产要慎用杠杆。

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