又到了一年一度的纳税时间。

在澳洲，投资性房产报税比较复杂，但如果安排得当的话能提高几千澳元的收益。如何才能从中获得最高收益呢？为此我们咨询了澳洲房产税专家。

越来越多的业主将过去的房产变成投资性的房产，可能会从自己入住之日起就开始报税。

为投资房产修剪草坪需要报税吗？

需要报税的项目

澳大利亚税务局的最近一次统计——即2011~2012财年——显示，超过62.3万维多利亚人在给出租房产报税的时候都申请减税。

最常见的减税项目：564890个申报居住地区居委会管理费、539 890个申报水费、476 055个申报保险、474 375个申报贷款利息、443 430个申报中介费、4377 625个申报维修保养费。

不太常见的减税项目：15 630个申报法律费用、19 575个申报宠物费用、62 835个申报清洁费用。

布洛克税务公司（H&R Block）区域经理弗兰克·布拉斯（Frank Brass）表示，很多业主都知道大部分减税项目，但还是有一些业主并不了解。

大部分投资者会将所有能报税的都上报。

不需要报税的项目

布拉斯表示，大部分澳洲房产投资者可能没有将所有能报税的都上报。他说：“一部分原因是业主不知道自己要有哪方面的记录，所以人们也就不记录了。人们怕报错税。”

他还表示，如果你的记录、发票、收据都妥善保管，只要你尽力而为，税务局还是比较能理解你的情况的。

购房的最初5年，业主可以将自己贷款的1/5报税。

装修可以申报减税，也能抵消贷款的印花税和法务费。

BMT减税专家的总经理布拉德利·贝尔（Bradley Beer）估计，70%~80%的投资者并没有在减税上获得最大的收益。

贝尔说：“购房第一年的平均减税是1万美元，之后十年每年7000美元。减税是税务局考虑到房产折损价值的一种方式。就是房产价格在上升，大楼价值依然会折损。”

为了保证获利，业主需要一位质量测量员。而且不仅是新房可以申请减税。 “如果十年前买的房，五年前花10万美元装修，那么还是有东西会贬值的。”可以从开始出租起报税。如果买的是装修后的房产，规则相同。

投资房产的业主很难了解到所有的减税项目。

贝尔先生表示，很多人在私人用途的房产投资中重新划分股权时不知道要调整报税的利率。 “你不能将所有的贷款都报税。很多人多不知道要重新划分利率。”

之前有一对夫妻想要以两人的名义买下一套房产，其中一人报税。但这是一个误区。贝尔说：“要根据房产证来报税。”

他表示，如果申请减税，那么在出售房产的时候申请会送到政府，随后你的所得税也会因此增加。

投资度假屋的业主要牢记，租出去后再开始报税。

出售房产时只有业主目前主要居住的房产能够免除所得税。

只有在澳洲购房超过一年才能享有50%减税。

建议报税项目

租房广告业主立案费园艺和草坪支出贷款利息质量调查费用建筑材料，如水泥、地板、瓷砖等可以减税的部分地毯、垃圾桶、自动门、百叶窗等可以减税的部分公寓的公摊面积也能申请减税看房的交通费用保险。

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