这是澳洲房产大全
第 781 篇原创文章
常说“澳洲梦”，就是拥有一块属于自己的土地，按自己的喜好盖个大别墅。在澳洲当个“大地主”，被视为人生一大美事。然而，当今澳洲大城市可供居民盖别墅的空地已经越来越少，“Rare as Hen's Teeth”。
于是，很多人把目光投向旧房，通过购买已有旧别墅，推倒后重新设计盖新房。还有一些有眼光的投资者，发现有些地块是可以分割成两块(Subdivision)，并盖成双联别墅(Duplex)的。
毕竟在一些城区，土地价值占到了房子成本的绝大部分，用一半价格的土地盖出来的独立产权别墅成本就比较低了。
如果能购买到可以盖双联别墅的土地，分割盖完以后自主或者出售收益都不错。当然，这种能够盖双联别墅的土地，一般也比普通地块售价要高一些。
案例：一个欲哭无泪的土地开发项目
Council：搞错了！对不起，之前说的不算数，你要的户型盖不了。
买家：可是你的图纸说可以，你还当面确认，告诉我按照规划是可以的？？
Council：这个，就是图纸搞错了。。
买家：......你们知道有错误多久了？
Council：那个，好像已经知道有错误4、5年了......红脸.jepg
买家：我数次亲自来咨询这个事情，你们市政厅办事也能这样疏忽大意吗？！
故事的主人公Andrew (化名），就是看到了诱人广告动的心，中介描述某块地有巨大潜力，推倒上面的破旧小房子，就可以盖双联别墅。
在Andrew咨询律师和建筑师的时候，注意到这张100年前已经分割注册的土地注册图上，有一条从上到下斜穿土地的“水道”，但是地契上并没有注册任何水管道地役权（Easement）。
而从市政厅出具的年代较近的地下水管道图上，明明标示这个斜穿土地的地下排洪管，其实是在邻居家土地下。
在信息不明确的情况下，Andrew多次到市政厅咨询，市政厅也确认此土地下没有这条排洪管。
等到房产交易完成，准备申请盖房批图纸的时候，Andrew才发现，市政厅把地下排洪管位置图纸画错了，这个从上到下斜穿整块土地，直径90cm暴雨排水大水管还真的在他买的这间屋地下，此外，还附送好几个工程水井坑。
这就意味着，政府会强制要求留出很大空间给大水管，在它的上面和3米距离之内，都不能有任何永久性建筑。要知道，整块地块前宽度才15米，去掉左右两边3米以后，剩下仅不到9米。
这意味着Andrew买的这块土地，不仅不能盖双联，盖独栋都有很大问题，能盖出来的户型也比较奇葩，地面上还附送奇怪的水井入口。
于是房子价值大打折扣，连是否能按原价卖出都成了问号。原先预计能盖双联，现实却是可能无法盖房，预期收益成了巨大红字亏损。
然而，由于房产交易已完成，且售房合同上并没有明显的法律缺陷，房子没法根据合同条款退了。
即使有一定程度可以相信，原土地卖家明知地下是有水管，并且无法盖双联别墅，却在广告上仍然主打双联别墅为亮点而卖了高价（因为卖家家庭在此住了那么多年，房子地下有暴雨水井是个很明显的事情，所以有很大可能性知道此负面信息），也很难根据合同退回。
Goodwin & Co Lawyers德盈律师所的法律分析
在Andrew找到我们律所以后，我们也为他的遭遇感到非常不平。
在此类居住房产交易中，有许多方面专家参与其中，包括卖家、中介、买房律师、市政厅、甚至也有建筑师。通常都能通过购买水务公司和市政厅的图纸，参考市政厅的各种规划，最重要的是，图纸上的地役权(Easement)及水管方位图，得出是否有对盖房计划有阻碍。
而这个交易中所有环节的参与人，都没有或者无法发现这个问题，甚至有的当事人完全无视或误导这个问题。因此，数个环节的当事人，均有潜在责任。
今天，我们在这里做个简单分析，看看在这个案例里，都谁有责任，如何追责。以及在我们的生活和商业活动中，如何避免犯此类错误。
文档错误 – 谁的责任？
首先，此交易中，卖家根据《房产过户法(Conveyancing Act 1919)》第52A(2)(a)要求，提供了法定要求的文档(Prescribed documents)。如果没有提供，买家有权在签订合同14天内要求撤销合同(Rescind the contract)，而不用承受损失或被追责。
当地市政厅(市政厅)提供的暴雨排水管图(Stormwater Drainage Diagram)却没有显示任何水管在此地块，反而在它的邻居地块中间，画了大大的水管线和施工水井。
一切的问题就是由此错误引起的。
买家责任
我们的客户Andrew，在此交易中是比较无辜的一方。
通常在买房的时候，买家是有责任做自己的尽责调查，找出潜在的问题。而Andrew也尽到自己的努力，做了很多查询，包括查看图纸、找律师征求意见、查阅市政厅的开发规划及当面找市政厅的工作人员核实。
唯一没能做到的是，在房产成交前找水管工程师刨开地面进行实际勘探。
卖家责任
由于房产交易已经完成并注册到土地局，Andrew难以根据当时的合同条款退回或者更改产权。
通常只能通过追诉个人民事权利，追诉卖家的赔偿，但是这是需要到法院打官司，证明卖家当时有主观意愿故意隐瞒地下管道的事实，费时费力，还没有完全把握能获得足够赔偿。
中介责任
在卖房交易中，中介有义务如实描述房产实际情况，保证在自己知道的最大范围内诚实告知买家。
然而在此次交易中，此中介行为可能有一定疏忽大意。在没有完全把握的情况下，就打出广告，宣传此地块为可以分割成双联的稀罕地块，以此为卖点提高售价。
《公平交易法》(Fair Trading Act)对中介行为的管理规定对类似行为有一些制约和惩罚。客户可以尝试通过到公平交易局(Fair Trading NSW)投诉甚至到行政仲裁所(Tribunal)提起仲裁诉讼。
然而，即使中介受到一定惩罚，对客户损失的赔偿可能无太大帮助。
另外，在相关案例中，以往有中介在卖房中没有与卖家进行核实，就保证房子中有附带的物件(inclusion)情况。交房后买家追诉到法庭，最后判决中介由于不实陈述需要进行赔偿。
此案件和彼案件有一定相似性，然后这也是一个费时费力的过程，最后能得到多少赔偿，也不能确定。
买房律师责任
在此交易中负责的买房律师是否也可能有相应法律责任呢？
Andrew把自己购买此房产用于盖双联别墅的意图告诉过他的买房律师。此律师查看过合同附件，发现其中的图纸不一致，有告知我们客户这里存在的风险，并且也告知做这方面的调查已经超过了律师的专业范围，应该来说已经尽到了律师的责任。
市政厅责任
最后，我们需要说说市政厅在当事件中的重大责任。而市政厅也是我们的客户Andrew追责的最主要主体。
根据《地方政府法案》及相关政策，市政厅负责准备并提供水务、排水、雨水管道的图表，并要求相关设施施工以后的合理时间内准备图表，而且在之后每次相关扩展工作后，更新此相关图表。
法规具体还规定了这些图表必须包含的信息，包括离房产边界准确的距离等，这些法规隐含了对市政厅相关义务的要求。
市政厅没有做到责任更新图表，是可能违反法规义务的。
更加要命的是，Andrew的邻居，即在图纸上明确标有水管的那家，实际上地下并没有此排水管，而在4、5年前，该邻居就已成功申请DA。
在申请过程中，市政厅一直根据图纸刁难邻居的建筑师，要他们提供证据显示真正没有此排水管。通过水管工的实际勘查，提供了所需证据。
市政厅在确定邻居家没有排水管，实际排水管在我们客户所购房产地下的情况下，通过了审批，邻居家成功地盖了理想的房子。
这意味着，市政厅早在4、5年前就已经完全知晓实际情况，明确知道排水管实际在我们客户家地底下，然而市政厅的相关工作人员，并没有通知屋主，也没有根据法规及时更新图纸，导致数年后Andrew买房时，依赖市政厅的错误图纸，造成巨大经济损失。
根据我们知晓的相关案例，市政厅在很多时候对此类疏忽大意造成的损失具有一定责任，并且在一些案例中，市政厅被判对损失相应的赔偿。只是由于《地方政府法案》对市政厅的工作人员行为有保护，工作人员的合理工作行为可能被免除追责。
另外，市政厅在每个提供的图纸下有免责声明(Disclaimer)，免责声明虽然具有一定作用，我们的意见是，它不能完全避免市政厅的责任，仍有可能对疏忽大意导致的侵权行为(Tort) 追诉民事赔偿。
当然，市政厅还会辩解，客户自身没有尽到100%调查义务（比如在成交前挖地三尺找到水管）。
我们的意见是，这属于为难客户。
通常市政厅的图纸就具备权威性，在绝大部分的房产交易中，没有明确地下有水管的话，是不太可能去挖地找水管的。
而且，成交前土地仍属于卖家，买家一般难以获得许可进行此额外勘探权力，就算客户承担一定程度的责任，市政厅还是免除不了其需要担负的那部分责任。
总结
在此事件中，多个参与方都有或多或少的责任，总体看来，最大的责任在于市政厅未尽到义务更新图纸。
虽然市政厅有一定的豁免权，但是德盈律师团队认为，市政厅在此事件中应付一定民事责任。
（以上文体不构成法律建议，如果需要请单独咨询。）
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