House & Land Package
买地建房 全面解析
1. House & Land Package是什么
House & Land Package (H&L) 的概念有两种。一种是买家直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。另一种，是一次性和销售方拿连地带房的打包服务，但是土地与房屋的合同分开单独签署。对于大多数买家来说，盖房子涉及到规划批准，设计，建造批准，建造，施工等多个方面，过于复杂，所以销售方会提供打包服务来方便买家。买家可以选择好心仪的地块，然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。
土地分为两种，一种是带title的，开发商已经开发好了相应的基础设施，地块已经划分，马路已通，下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵，但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。另一种是untitle的地，表示这片地还未开发，不过开发计划已经递交政府审批，所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年，但3-6个月比较主流。
土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税，又可以拿到更加定制化的房子，许多买家也宁愿选择这种方式。
房子建造工程要分五个stage：Slab(打地基）,Frame(立架构),Locking up(安装各种设施),Fitting(装修),Finish(完工)。
每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice，买家就要去验收，验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。这个过程对买家来讲是一个考验，因为大多数人对盖房子都是外行，但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管，可以省下许多麻烦。
2. 购买H&L的好处有哪些
节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是30万澳元，房屋造价30万澳元，那么先买地再造房需要交的印花税是$13070，而直接买60万的现房最终要交的印花税是$31070.
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。
3. 购买H&L需要注意哪些方面
选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西区正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，也会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。
如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。
要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。
4. 购买H&L的具体付款流程
首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。
到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%（含贷款部分）。
土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可（Building Permit）后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。
土地交割后付款方式如下：
5%建筑首付给建筑商
95% 部分由银行逐批拨款给建筑商（向银行贷款80%的话，15%现金付给银行）
交割时银行开出最后一张支票给客户或者客户代理人，开发商在政府开出OP（Occupy Permit）。双方一手交钱一手交钥匙。
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